刚刚结束的国务院第六次全体会议上,政策层面再次传递出调控继续执行的明确信号,这也意味着2012年楼市将延续2011年下半年来的低迷,对于大部分在低迷市场上苦苦挣扎的开发企业来说,楼市的冬天并未远离,能够坚持多久成为最大的考验。
　　政策:调控是基调,细节或微调

　　调控依然是今年楼市政策的基调。1月31日召开的国务院第六次全体会议再次明确,楼市调控将继续严格执行。对于政策这一走向,业内和坊间已有充足思想准备。此前接受采访时,山东大学房地产研究中心主任李铁岗就直言,“无论是2011年12月中旬闭幕的中央经济工作会议,还是在此之前的国务院常务会议,释放的信号都是2012年对房地产调控的政策不动摇”。

　　而世联怡高的市场部经理梁伟则把政策调整的预期延续到了下半年,“6月份之前应该没有根本性变化”,梁伟用一种近乎沮丧的语气说。但这并不意味着政策的具体执行细节不会进行微调。总结了春节前后各种信息,李铁岗认为,2012年房地产政策调整,最有可能在四个方面体现,即结合税收制度改革的调控政策、土地供应政策、信贷政策和房地产反暴利政策。

　　开发企业:降价成共识,并购更普遍

　　成交低迷,价格回调。2011年楼市对于许多开发企业来说就是一场梦魇。在巨大的回款压力下,自2011年底开始,特价、团购、打折等各种形式的降价是众多开发企业的共同选择。

　　以济南为例,济南一家房产门户网站挂出了2012年2月份在售楼盘的优惠信息,超过20家在售项目推出特价、现金折扣等活动,而这些项目,绝大多数为济南购房市民重点关注楼盘,其中也包括国内一线房企在济南的项目。

　　值得一提的是,为了应对降价预期,济南一些拟为精装入市的项目,在市场走低后取消了精装,改为毛坯,拉低销售价格,吸引购房市民。

　　在全国范围内,世联地产发布的报告显示,从2011年下半年以来,世联重点监测的28个城市,降价楼盘总共672个,其中降幅在20%以上的楼盘占12.6%。世联预计,如果政策不放松,市场下行的趋势持续,预计2012年将会有更多的楼盘加入降价阵营,且降价的幅度仍有可能继续扩大,降价促销已成为市场的主旋律。

　　此外,房企转行和并购也在2011年下半年后在楼市上普遍出现。前者的典型代表为山东上市公司中润资源,在今年年初的一次小型媒体见面会上,该公司负责人受访时明确表示,公司地产方面业务将逐渐收缩,其在青岛核心区域的一块商业用地已经转让。至于房产行业的并购,中国最权威的研究机构之一——清科研究中心发布的一项调查显示,地产行业并购案例数量和金额在2011年不断上升,2011年前11个月,房地产行业并购100起,并购金额307.4亿元,超出2005年至2009年5年间全部并购案例金额总和100亿。

　　保障住房:竣工数量大增,形成市场冲击

　　作为房地产调控的一个制衡器,保障住房在抑制房价上涨方面发挥的作用在2012年后将更为显著。2011年初,国家明确宣布年内开建1000万套保障住房,其中山东认领的任务总数为32.82万套。到2011年底,绝大部分省份都超额完成开工任务。根据山东省住房和城乡建设厅发布的消息,到2011年年末,山东全年开工保障住房36.8万套。2012年国家下达给山东的保障住房任务为30.51万套,虽然任务总数比2011年略少,但连同往年结转的项目,2012年我省同时开工的保障住房数量将达到历史峰值。

　　此外,保障房竣工数量成为重点关注对象,在国家层面,住房和城乡建设部住房保障司相关负责人明确表示,2012年全国保障房在建的工程量将达到约1800万套,在继续抓开工的同时,将突出抓建成量。在新开工700万套目标的基础上,已经明确2012年基本建成保障房500万套以上,竣工量不低于2011年。

　　山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称,如果2011年全国1000万套保障住房的建设任务,增强的仅是购房市民未来房价看跌的预期,那么在2012年,随着保障住房的大批量竣工进入分配流程,保障房分流市场购买力,进而对楼市成交产生的冲击也将逐渐真实起来。