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人民日报:经适房正逐渐退出住房保障体系

    提要:郑州市二七区房管局两名工作人员违规取得27套经适房源、房地产公司擅自销售131套经适房涉千万元……在郑州市纪检、检察、公安、房管、土地、规划等部门组成的专案组的逐一核查下,部分问题目前基本查清,其中暴露出来的经适房开发、管理、销售乱象尤其惊人。


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  郑州市二七区房管局两名工作人员违规取得27套经适房源、房地产公司擅自销售131套经适房涉千万元……在郑州市纪检、检察、公安、房管、土地规划等部门组成的专案组的逐一核查下,部分问题目前基本查清,其中暴露出来的经适房开发、管理、销售乱象尤其惊人。

  当前经适房管理存在哪些问题?应怎样严格经适房制度?经适房制度何去何从?记者就此采访了住房和城乡建设部与有关专家

  发展中伴随各种问题

  提供虚假证明、伪造资格情况不断,腐败案件时有发生。郑州在2012年停止了新的经适房项目选址

  几乎从经适房诞生之初,问题和质疑就一直伴随着制度的发展。如初期经济适用房保障人群错位,多数经适房落入有较高购买能力的群体手中等。

  郑州市房管局规划和住房保障处处长冯荣智回忆,最初,经济适用房并不像现在这么抢手,2005年之前,由于经济适用房和商品房价格相差不多,甚至比当初的职工集资建房价格还高,位置比较偏,尽管审核程序很简单,条件放宽后销售还是遇冷。有一阵,房管部门甚至不得不到广场上去推销。有很多符合“中低收入家庭”标准的机关和事业单位人员,也住进了经济适用房。

  2006年到2009年,由于与商品房价格差从每平方米几百元扩大到两三千元, 经济适用房开始逐渐“受宠”,同时由于准入门槛较低(企事业单位人员大都可纳入保障范围)、收入认定程序简单等原因,申购经济适用住房“井喷”。为此郑州 建立了“摇号”供应制度,要求开发企业所建房屋必须公开供应。

  但在供应方式转变期间,仍存在着企业自行向符合条件的家庭销售与政府“摇号”供应并存的现象。而且,有部分企业为解决建设资金紧张问题,自留房源、 违规销售,有人通过提供虚假的收入、户籍或婚姻证明,骗取购房资格,也出现了倒卖经济适用住房的问题。此外,定向开发和拆迁安置用房也纳入了经济适用房, 在此过程中,部分不具备资格的人员也通过伪造资格等方式进入了这一序列。

  2011年,郑州市纪委就查办了二七区原常委、统战部长曲某,郑州市经济适用房建设管理中心原副主任林某,中牟县公安局黄店派出所原所长张某受贿案 等经济适用房领域系列腐败案件。该系列案党政纪立案15起,查办15人,移送司法机关12人,涉案金额1.1亿余元,通过办案收缴违纪违法资金5200余 万元。

  2011年、2012年,郑州市共有2404户家庭被取消经适房购买资格,5462户家庭被取消了廉租房保障资格。

  正因为存在各种问题,目前经适房制度在很多地方已退出历史舞台。郑州也在2012年停止了新的经适房项目选址。

  制度补漏总落后一拍

  在北京这样的一线城市,个别经适房价格是周边商品房的1/4,甚至更低;价格差促使有人想钻漏洞

  长期研究经适房政策的中国发展研究基金会有关专家告诉记者,国家近几年虽然对经适房的户型、上市交易做出了严格限定,但由于种种原因,旧问题还是时 有出现,新问题也层出不穷。如济南、杭州、石家庄、广州等地出现经济适用房遭弃购,武汉发生“六连号”事件,北京、重庆大量经适房违规出租。此次发生“房 妹”事件的郑州,前几年也出现过经适房规划用地违规建起小别墅等负面新闻。

  为什么经适房问题层出不穷?

  专家表示,表面上看,一是规划选址和建设把关不严,选址偏僻,质量有待提高,导致人们弃购经适房。二是在准入审核关口,政府部门难以准确掌握居民的 实际收入和财产情况,各部门之间信息无法联通共享,公示制度也常常流于形式,难以做到真正的公平,发生了骗购和权力寻租等问题。三是管理部门人员紧张,仅 凭一个街道两三个工作人员,要完成所有经适房申请对象的资格审核、复核和对房屋的管理,难免有疏漏。

  其实,经适房面临的这些问题,也是保障房制度普遍面临的。在经济适用房的准入分配管理上,目前的制度不可谓不严格。除了普遍实施的三级审核、两级公示外,各地还会对经适房摇号进行现场直播,接受公众的监督。既然制度看上去如此天衣无缝,为什么经适房还是容易“出事”?

  究其根本,还是因为能提供产权的经济适用房与商品房巨大的价格差,带来利益空间。在郑州,经济适用房和商品房每平方米的平均价格差,在2001年为 200元,在2005年为1349元,至2009年达到2027元;在北京这样的一线城市,个别经适房的价格是周边商品房价格的1/4甚至更低。专家表 示,只要有这样的利益空间存在,少数人寻租的冲动就不会消失;只要有这样的价格差存在,就会有人想钻漏洞。

  立法应该进一步加快

  经适房正在逐渐退出住房保障体系;在房价比较高的大中城市,很多“夹心层”的住房问题仍要靠经适房来解决

  既然经适房在制度设计上存在众多问题,是不是应该退出我国的住房保障体系呢?

  记者查阅住房和城乡建设部相关资料发现,经济适用房的开工建设量在不断萎缩,尤其是2009年国家明确提出以公共租赁住房为未来保障房的主要形式 后,保障房制度建设思路的重心发生变化。以2011年为例,全国开工建设保障性住房1043万套,其中经适房110万套。2012年初全国制定的保障房建 设700万套任务中,经适房则进一步减少至59万套。由此可见,经适房正在逐渐退出住房保障体系。

  然而,经适房制度的退出,是该快还是该慢呢?专家认为,从目前来看,经适房的历史使命似乎还没有完成。在公租房刚刚开始大规模建设,供应量和覆盖面 还远远不够的情况下,各地还是存在不少既不能享受廉租房、又买不起商品房的低收入家庭。特别是在房价比较高的大中城市,经济适用房的价格优势仍然很明显, 很多“夹心层”的住房问题仍要靠经适房来解决。此外,经济适用房的建设不需要政府投入大量资金,因此投入回报周期较短,建设起来比公租房容易。

  专家认为,对于当前经济适用房在审核、分配、使用过程中出现的种种问题,仍应着力加强准入审核和监督管理,尤其是建立起多部门联动的信息共享机制, 堵塞住房保障资格申请及核查方面的漏洞。同时,针对保障房的立法进程应该进一步加快,以改变住房保障制度规定还停留在法规、规章层面的尴尬现状。

  住建部有关负责人介绍,目前北京、上海、青岛、陕西等地已经建立了家庭收入核对中心,探索金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、产权管理等信息资源共享,建立起了家庭收入(财产)审核机制。深圳市建立了“九查九核”工作机制,对住房保障申请家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。这些措施在制度层面进一步加强了审核的准确性。

  经适房政策调整过程

  1994年出台的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中,提出“房地产开发公司每年的建房总量中,经济适用房要占20%以上”。1998年, 国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。

  但在房改初期,经济适用房开发建设占房地产开发投资的比重逐年下降;经济适用房供应对象范围扩大、面积扩大、价格过高。

  2007年8月,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,同年12月建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》,明确强调 经济适用房的供应对象是城市低收入住房困难家庭。同时严格规定“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”并对转让条件进行了明确规范。

  从面向“中低收入家庭”,到面向“低收入住房困难家庭”,经适房的保障性质得以进一步明确。

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