日前，国土部首次明确了“地王”的界定标准，并在此标准之下，判定去年全年全国仅有两宗土地称得上“地王”。

　　“去年仅产生两块地王”的结论甫一发布，即引起广泛争议。自去年下半年开始，大型房企掀起一轮拿地热潮，在这轮热潮中，各地土地价格被频繁刷新，国土部的数据与很多业内人士的感受相悖。

　　事实上，国土部在去年采取了配建保障房等一系列措施，将土地的溢价率控制在50%的“红线”之下，但对于房企来说，竞相增加保障房配建面积，并不能降低土地在开发过程中的成本，这些房企为获得预期利润，反而会提高商品房部分的定价。

　　尽管溢价率被控制，但最近几年土地的出让底价在不断提高，土地成本仍居高不下。

　　地王标准引争议

　　日前，国土部公布了官方意义的地王标准，即在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或者楼面单价超过历史同类宗地最高成交楼面单价，则可认定该宗地为该区域内的“总价地王”和“单价地王”。

　　国土部称，2012年仅有两宗地块成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为“地王”，其余地块均不符合判定标准。

　　被认定为“地王”的这两宗地块，是指去年6月成交的北京万柳地块及7月成交的广州珠江新城[最新消息价格户型点评]地块，这两个项目的楼面价分别达到33831元/平方米和32968元/平方米，创造了两城市最高成交单价。

　　按照国土部的标准，去年中冶置业56.2亿元竞得的南京下关滨江2号地块，及中化方兴与上港集团联合体以56.8亿元摘得的上海海门路55号商办地块，都不能称之为“地王”。

　　实际上，何为“地王”，业内一直没有定论。黄金湾投资集团董事长申威认为，评判地王的标准是多维度的，其中，溢价率应该是评判的标准之一。有些地块的价格与2009年的高峰时期相比是下降的，但是从溢价率来看，仍然比较高。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，除了总价、单价之外，溢价率也是需要考虑的因素。

　　由于国土部去年设定了土地拍卖时“溢价率超过50%要上报”的红线，因此，全国溢价率超过50%红线的地块寥寥无几。

　　国土部数据显示，截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，与去年的609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

　　为规避溢价率过高，国土部采取了一系列措施，如在出让超过溢价率限制后，竞争配套保障房、对总价过高的地块分批出让、较好的地块与较差的地块搭着卖等政策。

　　去年，为了避免地王的出现，北京市土地出让部门在宅地交易条件中附加了“合理价格上限”，在竞价达到红线之后，则开始通过竞争地块上配建保障房的面积来决定土地归属，利用这种限制实现了全部地块溢价低于50%的结果。

　　因此，对于去年参与北京土地招拍挂的房企来说，竞争配建保障房的面积通常成了最后的环节。例如去年9月，在北京亦庄某地块出让时，在竞价达到最高上限后，万科[简介最新动态]与融创、保利[简介最新动态]在保障房配建面积的争夺，使得保障房配建面积由原来要求的1万平方米公租房，一路推至6.85万平方米。

　　申威认为，这一系列办法的确规避了土地溢价率过高，在一定程度上避免了地王的出现。但是对于房企来说，土地成本实际上并未降低。配建保障房反而增加了开发成本，房企会从商品房的定价中找回预期的利润，因此房价并不会因为土地溢价率不高就会下降。