虽然北京“新国五条”细则还未落地，但落实年度“稳中有降”房价目标的工作已然开始。

本报记者独家获悉，北京住建委拟在4月初，建立100个房价观测点，以便精确的掌握北京的房价波动情况。

“观测点对象的选择，要根据同质产品进行分类，在不同的区域选择100个成交不错的楼盘。”北京房地产协会秘书长陈志表示，其中，将对100个楼盘观测点的成交量、价格、户型等进行全年逐月的统计。

“此前，北京每个月发布的房价数据只是一个均价，对于分析房地产市场没有任何意义。”陈志表示，房价观测点的建立，可以更为精确地了解北京房价月度波动的原因，是否基于结构性或者不同区域成交的差异引起，以更好落实调控。

与此同时，陈志表示，两会后北京市住建委也将逐步试点房地产开发项目的全程监管，这也是北京落实“新国五条”的重要内容。

本报记者亦从相关渠道获悉，北京近期召开多部门会议，并召集相关开发商、中介、研究机构座谈会讨论如何落实“新国五条”。

就座谈会讨论的详细内容，一位参与座谈会的不愿透露姓名的人士在接受本报记者采访时表示，“有纪律要求，不方便透露，但作为房价上涨的重点城市，北京落地国五条的力度不小。”

针对落地的时间，上述人士表示，各部委换届后将陆续对“新国五条”细则进行可执行化的解读，北京或将在各部委细则完善后推出细则，不大可能先于各部委出台。

拟建房价观测点

自2011年以来，北京市住建委就委托北京市房协发布北京的月度、年度的房价数据。

“房价常被公众认为当前房地产市场及调控效果的反应，房价数据一发布，其同比、环比波动情况就成为重点关注对象。”陈志表示，“但是该数据只是一个均价，对于分析房地产市场的作用不大。”

“影响房价月度波动的因素很多，比如结构性差异，大户型高档楼盘入市成交，将拉高整体均价。”陈志介绍，地域差异也会影响均价，比如六环以外的在售楼盘占比大。

“通过建立100个或者更多的房价观测点，可以更好掌握北京房价的波动数据，以便更精准地落地调控。”除此之外，陈志介绍，也可以准确地反映区域以及该楼盘的价格波动情况，以促进区域及开发商的合理定价。

针对100个房价观测点的选择，陈志强调，一定要同质可比，“别墅、普通住宅、混合性商住等产品类型不同，定价和市场认可度也不尽相同，只有同类型的产品才具备可比性。”

另外，陈志表示，在同质分类的基础上，还要考虑区域的原因，对于区域内交易量比较活跃的楼盘要进行重点检测，“检测的内容包括户型、价格、交易量等，从而更好地了解月度房价变动的主要原因。”

阳光100置业集团副总裁范小冲亦表示，随着房价监测点的建立、推广，未来北京或将形成全网式的布局，形成了一定数量的积累后，可以成为房地产调控的基础数据，是房地产调控必须要做的基础性工作。

而在北京中原地产市场总监张大伟看来，这或将成为北京落实“新国五条”中，建立和完善房价问责制度的一个突破。

“高端项目房价的涨幅会拉高整体均价，但是对普通老百姓影响不大。” 北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，通过区分不同的类型的项目收集房价数据，或可为未来差别化调控创造空间，即仅调控刚需项目，避免投资投机、防止涨幅过快等。

陈志介绍，观测点建设将在4月以后开展，目前还需要和相关的企业进行沟通。

记者采访发现，开发商对此似乎十分谨慎，一位不愿透露姓名的房企人士告诉记者，在目前从严调控形式下，对于开发商来说，房价是一个敏感数据，从利润和避免老业主退房、维权的角度上考虑，开发商希望房价不断上涨，但是房价观测点的建立将压缩房企利润，也将直接影响企业的营销策略。

“而且目前北京普遍限价制度，一旦销售价格超过建委备案价格就将被约谈，被设立为监测点，无异于撞枪口。”上述人士如是表态。

范小冲亦表示，目前房产成交大多通过网签，数据是公开、透明的，只要把数据进行精细化的分类，也能够获取更好的数据分析，似乎无需通过设立100个监测点这种兴师动众的做法。

强化刚需

除了拟建房价监测点之外，本报记者获悉，北京住建委拟布局房地产开发项目全过程的信息公开、监管，首批试点选取了万科、华润等17个企业的18个项目。

“试点工作很快将开始，并将争取将项目全程监管、公示覆盖率提高到全市。”陈志如是表示。

“虽然建委等相关网站可以查询到楼盘的销售信息。”陈志介绍，但销售、前、后的信息均处于公示盲区，国土、规划、住建部门都分别公示各自业务环节信息，信息较为零散、分散。

陈志强调，该平台的建立，填补了北京房地产开发项目销售前信息公示的公开，这也是北京落实国五条“加强市场监管和信息发布管理”要求的一个重要措施。

实际上，有关更为敏感的“20%个税执行”、“限购令执行标准确定”以及二套房首付等北京落地“新国五条”的细则也在紧急研究中。

本报记者多方采访获悉，北京住建委等相关单位也在近期召集开发商、各中介、研究机构等开座谈会研究讨论细则落地相关事宜，上周亦召开多部门会议，对如何落实“新国五条”进行部署，并形成了初步的框架。

据一位参加座谈会的人士介绍，北京已经提前公布了年度“量价齐稳”的房价调控目标，后续就是按照“新国五条”要求进行执行并强化。

就座谈会研究讨论的具体内容，上述人士表示，“纪律要求，不好透露细节，唯一确定的是，力度会很大，毕竟北京是房价上涨的一些热点城市。”

“未来北京公安局、民政局等相关部门或将全面参与购房资格审核，比如公安局会对身份证等个人信息进行核查，民政局对离婚证真伪和是否结婚等问题核查等。”上述人士进一步表示，限购的执行将升级，购房资格的审核或将更严。

  尽管落地的细则趋向“严厉”，不过，上述人士强调，细则也将强调对刚需的保护，以“20%的个税”为例，北京的执行细则或将参照相关因素，对自住型购房者划定免征门槛，以免误伤刚需。

范小冲表示，从北京的资源和环境承受力的角度上看，北京比任何城市都希望强化限购。

但在范小冲看来，相比限购，提高二套房贷款成本或许更为科学，只是增加了购房成本，暂时延缓了购房者入市的时间，并非限制购房，毕竟限购会误伤刚需，而二套房成本的提高只是伤害了改善性需求或者投资性需求者的利益。

一位接近北京住建委的人士告诉本报记者，在各个部委大员确定后，落实国五条的细则也将密集推出，“北京的细则也将在各部委的细则发布、完善后再落地，很多政策涉及到上级部门的详细性解读，如果没有和上级单位沟通好，应该不会先于部委细则出台。”

因此，上述人士判断，3月下旬到4月初，是“新国五条”落地细则的窗口期。