中房协发布测评报告，称房地产开发告别高增长时代或是不可阻挡的趋势

阴雪

[ 《报告》指出：“盈利效率的快速滑坡表明房地产开发企业经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。” ]

“房地产行业的黄金十年已经渐渐远去，简单地依靠土地增值和粗放型管理就能赢得暴利的时代已经结束，今后的十年整个行业将进入平稳发展期。”中国房地产业协会副会长朱中一在接受《第一财经日报》专访时表示。

3月22日，中国房地产研究会、中国房地产业协会发布《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》(下称《报告》)，《报告》称，全国房地产市场发展速度放缓的趋势由2011年延续至2012年，由于房地产开发行业对土地这一稀缺资源的依赖性，加之政府对房地产市场调控的常态化，房地产开发告别高增长时代或是不可阻挡的趋势。随之而来的是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄，房地产企业的竞争格局也将日趋激烈。

行业集中度不断提升

相比2010~2011年间的多轮次、不断升级的政策调控，2012年的房地产调控政策总体保持了相对稳定，但力度并没有丝毫放松。

数据显示，在调控成为常态化的背景下，继2011年四季度全国商品房销售面积同比下滑后，2012年前二季度全国商品房销售面积持续疲软，直至下半年，随着企业降价促销刺激下自住性需求的逐步释放，商品房销售面积平稳回升。2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米，同比增长1.8%，再创历史新高。

根据《报告》统计，2012年10强房地产开发企业销售总金额达到7973.66亿元，占500强销售总金额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年大幅提升7个百分点。

市场占有率方面，10强、20强、50强、100强房地产企业市场占有率在2012年分别提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均创下近年来的最高点。

“这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的数据结果表明，在房地产调控政策持续背景下企业的优胜劣汰在稳步推进，行业集中度在稳步提升。”朱中一认为，这一情况的出现，主要是由于排名靠前的企业，主动顺应政策和市场的敏感度更高，迅速采取了加快周转、带头降价、改变产品定位为刚需等策略。

与此同时，虽然楼市回暖促进了大型房企销售和回笼资金，但一些中小房企资金链依然紧绷，因此不少中小房企不得不在产权市场转让股权、债权，甚至抛售房产、在建项目等实物资产。而部分具有雄厚资金实力的标杆房企在市场持续回暖、信心恢复之下，则在此股并购潮中谋求逆势扩张。数据显示，2012年房地产行业并购案例有100起左右，并购总额为39.04亿美元。

朱中一分析认为，龙头房企拥有更强的资金能力，实行全国化布局战略，进驻更多的城市，进一步打压了中小房企的生存空间。“在当前的市场环境下，房地产企业的优胜劣汰继续推进。而从长远看，房企进行整合兼并是必然的趋势。”

净利普遍下降

尽管2012年龙头房企销售业绩增长迅速，行业集中度不断提高，但房企利润空间随着生产成本及行业成熟度提升等因素不断被挤压。

“房地产企业利润普遍收窄，从前年就开始显现，去年则更加明显，我认为这是一个趋势。”朱中一称。

《报告》从各种渠道收集的数据显示，2012年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89亿元。

与净利润下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

《报告》指出：“盈利效率的快速滑坡表明房地产开发企业经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。”

此外，继2011年业绩增速放缓后，500强房地产开发企业业绩增长指标再度全面下滑。其中，500强房地产开发企业房地产销售面积增长率均值为7.12%，较上年下降14.19个百分点；房地产销售金额增长率均值为2.23%，增幅下降18.35个百分点；营业利润增长率均值为1.94%，净资产增长率平均值为8.53%，均较2011年明显下滑。

即便是排名靠前的龙头房企，净利率下降也是不容回避的现实。万科2012年业绩报告就显示，该公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较2011年下降2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。

中原地产此前的一份统计也显示，以标杆房企半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，包括万科、保利等在内的标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

朱中一认为，国家对房地产的调控更加强调要完善稳定房价的机制，同时土地、劳动力等要素成本不断上升，双重作用造成了房企利润普遍收窄。

万科总裁郁亮就曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

“制造业企业的净利润率基本控制在10%以内，毛利率在20%以内。”有分析师认为，当房地产行业真正回归到合理状态，其整体毛利率应该保持在30%左右才是可以接受的。

而据CRIC预计，“2013年房地产行业的净利率降至10%左右是大概率事件”。

“利润空间收窄是正常的现象，也是房地产行业发展的大势所趋。”朱中一认为，如果企业不能找出新的创利来源，或者无法更有效地控制成本，房地产开发企业利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。他建议，“精细化的管理、品牌化的经营、规范化的服务将是今后房企持续发展的着力点。”