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提要：在天津，去年10月为万通中心寻求信托融资4.2亿后，万通地产却将持有的天津泰达城23.5%股权以3.49亿元转让给融创中国。5月28日，万通地产公布称，公司以约3.1亿元的总价受让受让中新天津生态城投资开发有限公司拥有的中新天津生态城南部片区19号地块的国有土地使用权。
“转型商业地产”、“美国模式”是万通地产的两个“标签”。
在经过几年的探索后，万通已经发现并掌握了借撬动商业项目高杠杆，继而利用资金壮大公司规模的方法。
5月25日，万通地产宣布，公司2013年第一次临时股东大会审议并通过了一项议案，同意为控股子公司天津和信发展有限公司向中国光大银行股份有限公司天津分行申请人民币5亿元银行贷款提供担保。
5亿贷款
根据此前公告所示，为了加快天津万通中心项目的开发建设，万通地产控股51%的子公司天津和信发展有限公司拟向中国光大银行股份有限公司天津分行申请5亿元银行贷款。作为控股股东，万通地产为此次贷款提供担保，担保额度为5亿元。
资料显示，天津和信由万通地产和昆山博远万智投资中心分别持有51%、49%的股权，主要资产为天津商务核心区小白楼地块“天津万通中心”项目。
截止2013年3月31日，天津和信的总资产为8.93亿元，负债总额4691.2万元，资产负债率为5.25%。
万通地产称，该笔贷款的申请成功将有利于项目开发计划顺利实施，取得预期收益，促进公司主营业务的发展。
天津万通中心项目原为天津信达广场二期项目，由万通地产于2010年9月通过收购天津和信发展有限公司100%股权而间接获得的。项目位于天津市商务中心区--和平区小白楼地区，规划为商业用地，占地面积为9231平方米，地上建设面积6.46万平方米，容积率为7，定位为国际5A甲级写字楼和高端商业。
该项目于去年9月开工，计划于2015年竣工，整个写字楼部分将全部持有。
这5亿元的贷款已不是天津万通中心第一次融资，早在去年9月，万通就曾通过股权融资的方式将该项目约49%的股权出售给信托基金，从而筹得4.2亿元资金。
值得注意的是，当初收购该项目，万通花费了4.73亿元的资金，在引进信托基金后，万通地产保留控股权的同时几乎已将全部自有资金撤出。
市场前景
对于此番的5亿元银行贷款，有分析师认为，这只是一笔普通的融资行为。虽说万通现在践行“美国模式”，但也不会拒绝融资成本更低的贷款，毕竟银行贷款的成本要低于信托不少。“在基准利率基础上浮30%，最高也就是8%，而万通之前为该项目做的信托基金成本达12.5%。”
对于天津万通中心而言，这笔贷款的获得无疑会加速其开发进度，从而更快实现万通持有更多商业物业的想法，但现实中并不是那么简单。
有天津业内人士在接受采访时指出，天津万通中心计划于2015年7月竣工，但是按照目前进展情况来看，这个时间有点紧张。
在小白楼片区，与万通中心同时在建的、定位高端综合体的还有凯德收购的欧嘉华项目以及富力中心项目，跨过海河还有嘉里、中信的类似项目，所以，万通中心未来面临的竞争非常激烈。
“另外，从现在天津每年甲级办公楼的市场需求量来看，要支撑未来两到三年的市场供应量还是有点困难，除非有新的政策落户天津带来突发的需求增长，快速消化办公楼。总体来看，前景还不是特别乐观。”
就万通地产而言，其之前在天津的项目多是住宅，现在开发的万通中心是个大型的综合体项目，而且准备打造为一个地标性的建筑。
但是，天津万通中心总投资额为15-16亿元，加之整个写字楼项目万通要全部自持，项目的培育期至少需要三年，因此，无论是从资金来源上，还是商业物业的运营上，都给万通地产带来一定的压力。
商住并重
在忙着为天津万通中心寻求贷款的同时，万通最近的动作也体现出在扩大规模方面的一些变通。
在天津，去年10月为万通中心寻求信托融资4.2亿后，万通地产却将持有的天津泰达城23.5%股权以3.49亿元转让给融创中国。
其中，交易的核心正是泰达城中的大型综合商业区(R3地块)，根据早先的规划，这个占地10.8万平方米的项目计划建成一个包括购物中心、五星级酒店、酒店式公寓等业内的综合体项目。
在处置商业地产项目的同时，万通地产也在忙着在天津补充现金回款更快的住宅项目。
5月28日，万通地产公布称，公司以约3.1亿元的总价受让受让中新天津生态城投资开发有限公司拥有的中新天津生态城南部片区19号地块的国有土地使用权。
资料显示，该地块规划为城镇住宅用地，容积率0.8，土地面积为12.98万平方米。经测算，该地块的总地价为3.23亿元，单位地价为2491元/平方米，楼面地价为3114元/平方米。
万通地产认为，此次收购将增加公司土地储备，有利于推进公司住宅业务的发展。
事实上，这正是万通在住宅地产和商用物业并重的发展模式下，通过杠杆更有效利用资金，从而实现规模提升的一个缩影。
早在今年4月的新品发布会上，万通地产财务总监徐晓阳就曾透露称，万通已与华润信托成立了正奇资本这个基金管理平台，其中万通持股70%。目前，万通地产通过这个基金平台管理的资产规模已达25.42亿元。
其指出，万通希望通过这种轻资产模式，将商业项目股权出售给信托基金，从而实现万通自有资金的快速退出，并有效地将资金投入到住宅项目中去，以保证公司发展的规模。 |
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