羊城晚报特派记者李晓莉戴曼曼发自温州

长三角珠三角

经济探微

编者按

长三角和珠三角是中国经济最活跃的两大地区，在中国经济面临结构转型的当下，这两大地区在经历怎样的变化？这里的企业生存状况怎么样？为此，羊城晚报记者近期走访长三角和珠三角，为您带来现场报道。

超强台风“苏力”已经登陆，温州依然处于晴雨交错的天气之中，位于瓯江边上的鹿城广场人烟稀少。这里，是温州标志性豪宅，也是房价最高的地方。

“最贵的时候，这里能卖出将近9万元1平方米的价格。”连路过的的士司机，都忍不住感叹，“现在售价连一半都不到了。”价格大跌的并不只是鹿城广场，那些曾因爆炒而一度大涨的楼盘，例如香缇半岛、京都城等项目，价格也都大幅回落。

于是，“去泡沫化”是温州人给自己的标签

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曾经领涨现在领跌

在鹿城广场不远处，黄燕方（化名）所在的房产中介公司并不起眼。抬头望着那些精致的楼盘，他只是感叹：“房价掉得狠着呢。”2011年温州楼市最风光的时候，这里几乎都是每平方米八九万元的叫价，“现在均价大概4万元左右。真是一夜回到开盘价啊。”

明码标价跌了一半，还不是最厉害的。“前阵子听说有个老板为了套现，每平米3.2万元的价格出掉了一套。”黄艳方向羊城晚报记者透露。不过，3.2万一平方米也不是一个小数目，这套卖掉的房子面积高达800平方米，一套现就是2500多万元。“这里都是豪宅，一梯两户，差不多400平方米一套，这个老板放掉的应该是顶楼的复试。如果不是急着等钱用，一般不会低到这个价格。”

温州人爱炒房，也许是从自己门口开始的。数据显示，2006年，温州市区住宅销售均价为每平米8000元左右，2010年已上涨为每平米25000元，5年内温州房价上涨超过200%。

黄燕方在楼市“江湖”的时间不长，他认为最疯狂的莫过于2008年。“那时候温州老板手里有的是钱，一个新楼盘一开盘就马上售罄。”给黄燕方留下了深刻印象的不只是价格当年，一个出名的楼盘开盘时领的销售号，可以炒到三五十万。“那时候，温州几乎所有的企业都直接或间接涉足房地产投资，我们行业内都知道，好些出名的企业家们或公或私，联合起来投资房地产。”温州楼价一度直超国内一线城市的平均房价，最高冲到2011年上半年的每平方米34674元。

涨得快，意味着跌得更痛。

仅仅4年后，2012年温州的楼价开始暴跌，黄龙、江滨路等优势地段出现了“跳水价”。浙江省温州市物价局监测预警分局公布的监测数据显示，2012年，温州市新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降，其中均价下跌24%；同时，土地平均楼面地价处于近5年来最低值。今年3月份，温州房价运行显得有些特立独行。在全国各大中城市房价涨势如潮的情况下，温州却成为70个大中城市中唯一出现房价环比下跌的城市。而上个月出炉的中国房地产指数系统百城价格指数显示，2013年5月，全国百城中只有13个城市住宅价格同比下跌，排第一位的就是温州，跌幅在10%-20%之间。

“香缇半岛（在鹿城广场附近）的房子开盘的时候单价炒到5万多，现在才3万左右，低过开盘价。”黄燕方对记者坦言，“现在还不到抄底的时候。国家对房价调控越来越严，温州老板现金流越来越少，这里被炒到天价的房子依然会一天天跌价。”

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租金暴涨商铺转手疯狂

跟商品房房价“跳水”状态相反，商铺的租赁价格却节节飙升。

今年4月，温州永中最热闹的商业街爆出一夜数十家商铺齐齐贴出“店面转让”的新闻震惊业界。跟大多数商业街一样，这条罗东街经营的大多数为珠宝店、服装店、小饰品店和蛋糕店，但4月时，这百余米的路段就有几十家店面陆陆续续贴出了“转让”的纸条。而转让的很大原因便是租金太贵。“亏不起，只好转让。”罗东街上服装店老板都在哭诉，据悉，一家面积为25平方米左右的店面，去年一年租金已经超过了23万元。

更有意思的是，不少商铺在转让过程中，还带着巨额的转让费。以市中心最繁华的商业街五马街（相当于广州的北京路）中部位置的临街大型店铺为例，面积约700平方米月租为36000元，可是“急售”且转让费用高达60万元！“这个商铺很新，自上次装修不满1年”，中介张先生透露，这样的转让费用在五马一带绝对算不上高的，由于是着急出让，原本的租客单算转让费损失了40多万，“商店原来做的也是服装生意，从上一任转过来已经花了100万”。

营业不足一年，又为何急于再次转手？中介含糊其辞，但在沟通中却多次提及需“一次交付全年租金430万”，最少也得预付半年租金，字里行间透露出的都是对于现钱的渴望。

不远处，另一家位于府前街的店面却打出了“转让费为零”。为何相隔不足千米，转让费却大相径庭？该店的房屋中介则直言是“原先的老板因为资金问题进了公安局，店面也已经被查封”，此种情况下，房东只得另寻租客。因为不好出手，原本相连的3间店面，既可以选择整体出租也可以按照租客的需求分租。

有业内人士向记者坦言：“温州商铺近大半年来出现转让费高于租金的情况让人担忧，刚装修不久，甚至是精装修之后就转让，大多数都是老板出现资金链断裂问题，不得不急忙高价转租。”

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现金流断房价恐怕还要接着降

“现在有钱能投资什么？房地产是肯定不行的。”温州中小企业发展促进会会长周德文一句话道出了真相。

虽然房地产的暴涨一度吸引了大量的资金，但温州房价高涨的背后，却有一只看不见的手实业的发展。“房地产行业需要实体经济的强大支持才能保持稳定。”曾有中小企业家向记者坦言，2010-2011年间，房地产行业就像一块“肥猪肉”般吸引人，不少老板忍不住诱惑砸钱进军房地产。“做实业实在太难也是重要的原因之一，那时候，外贸订单开始减少，利润大不如前，同行们的热情遭到了打击，就转向金融行业，炒房。”该企业家向羊城晚报记者坦言，幸好自己坚守在实业运作中，不然，“接盘手随时有可能是自己。”他自嘲，“现在银行放贷太紧，不少老板迫不得已，只好忍着巨亏把手上的房子、豪车放掉，能盘活一点是一点。”

今年4月，温州市委党校与中国社会科学院社会学研究所合作推出的《2013年温州经济社会形势分析与预测》（以下简称“温州蓝皮书”）发布，编撰者温州市委党校经济学教研部副教授金瓯对媒体表示，2006年~2012年，温州市区商品住宅年均销售量约为60万平方米，但2012年年末，市区却有80万平方米左右的商品住宅存量，大约需要1年零4个月来“消化”。他直言，目前温州的房产库存压力较大，这意味着温州房价或将持续下降。

《蓝皮书》中的一组数据也显示了温商对房地产投资的热情开始减退：2012年温州完成工业投资469.29亿元，同比增长42%，基础设施投资628.65亿元，增长48.3%，房地产开发投资687.50亿元，仅增长1%。