大方向已定 租售并举、房地产税是焦点

　　透过全国两会热词，可以看出政府建立房地产长效机制的信心和决心

　　对房地产行业而言，全国两会的政策部署是观测楼市行情的“晴雨表”。3月5日，在十三届全国人民代表大会第一次会议上，国务院总理李克强所作的政府工作报告中，出现了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多个与房地产相关的关键词。可以看出，政府对于房地产长效机制建立的信心和决心。通过这些关键词，我们如何在全国两会视野下看待2018年和今后房地产的发展趋势？为此，全国两会代表、委员以及专家纷纷就当前的租售并举、房地产税等献言献策。

　　租购并举

　　培育租赁市场 建立长效机制

　　随着我国经济社会发展，城市化进程加快，城镇居民的住房租赁需求快速增长。为适应新型城镇化发展趋势，满足人们的居住需求，党的十九大报告明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”由此，今年两会期间，完善租购并举、推进房地产市场长效机制建设，成为代表、委员们热议的话题。

　　长期租赁实现“住有所居”

　　纵观2016年以来的调控思路，除传统的限购、限贷，还叠加了供给端的变化，着力于住房回归居住属性以及租赁市场发展所推动的住房体系的改革，调控的思路正在围绕“住房不炒”的理念全面展开。

　　目前，不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”，而且，存量用地盘活并建设租赁住房也“常态化”，并大规模地展开，“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成，让房地产长效机制有了更清晰的突破框架。

　　不过，值得注意的是，相比其他国家，我国租赁市场还存在很大的发展空间。“目前只有不到五分之一的中国城市居民选择租房，而在发达国家中有三分之一的人通过租房解决居住问题。”在全国政协委员、房天下董事长莫天全看来，除了“置业观”的差别外，更直接的原因在于发达国家租房市场比较完善。

　　不可否认的是，中国租房市场目前还不够完善，尤其是很多社会福利是和住房、户籍制度挂钩的。莫天全指出，除此之外，租房市场交易监管还需要加强。

　　“从利益角度来看，租房的诱惑远小于买房，尤其是考虑到近些年来房价上涨。”莫天全认为，对很多人来说，与其应对租客，还不如坐等房价上涨，这也影响了租房市场的供给问题。

　　因此，打造长期租赁市场，既是提高居民居住质量、实现“住有所居”的渠道，更是引导居住需求从购房向租房转移，促进房地产市场平稳发展的长效机制的必要手段。

　　“大家都关心租赁是好事。”全国人大代表、58集团CEO姚劲波表示，中国人买房才能安居的思想还根深蒂固，但“租赁市场的发展，是中国未来不可回避的问题。”姚劲波表示，通过大力发展租赁，更好地满足广大群众不同阶段的居住需求，也是长效机制的重要体现。

　　健全体系满足不同需求

　　去年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知提出，要继续深化城镇住房制度改革，建立“租购并举”的住房制度。在业内看来，租购并举住房制度的实质性发展，将有效满足过渡性、阶段性的住房需求，与商品房等共同构建住房梯级消费体系。

　　“年轻人，刚刚参加工作的，或刚到一个新的地方，租房是个不错的选择。等经济好转后再考虑买房。”在全国人大代表、北京林达投资集团创始人李晓林看来，“租购并举”制度正好解决了这些人的居住问题。符合保障房需求的可以申请保障房，有条件的可以买商品房，房价不同，档次也不同，没条件买房的就租房，跟选择交通工具一样，可以选择自行车、公共汽车，买车的话，可以买不同档次的车。对于十九大提出的“房子是用来住的而不是用来炒的”，李晓林表示，改善型购房需求跟炒房要区别对待，这需要细则支持。

　　不过，在姚劲波看来，要实现租购并举，租赁领域还要在三大方面做好文章：首先是增加租赁房源的供给量，不但在数量上提供保证，同时还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持；其次是通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”；第三要在租赁的金融方面发力，尤其是大力发展资产证券化REITs，以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。

　　姚劲波建议，希望政府进一步推动租购并举等制度的落实，从政策层面予以保护，逐步使租房居民在享受基本公共服务方面获得与买房居民同等的待遇。同时，要让更多年轻人进一步增加对于租房的接受度，改变“买房才是安居乐业”的传统观念，建立更加积极的置业观。

　　房地产税

　　时隔4年 再次写入政府工作报告

　　房地产税是2018年全国两会最重要的热词之一。接连四天，重磅消息轮番来袭，从全国人大会议到政府工作报告再到财政部记者会，均对房地产税进行了权威表态，其轮廓愈发清晰。而市场的讨论焦点也从要不要征收到什么时候征收以及以什么样的方式征收？

　　稳妥推进房地产税立法

　　从2003年物权法出台至今，房地产税喊了15年，如今终于有了眉目。在2018年全国两会，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”这是时隔4年后，房地产税第二次进入政府工作报告。

　　原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示：“‘稳妥推进房地产税立法’的表述字字珠玑，表明房地产税既要推进，又要稳妥，要立法先行。”在国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军看来，“稳妥”二字说明更谨慎了些，意在给房地产税的推出留足时间和空间，肯定会推出，但会综合考虑配套条件、购房者承受力等因素。

　　事实上，今年两会上，政府部门对于房地产税的表态可谓掷地有声。在政府工作报告的前一日(3月4日)，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂表示，“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”3月7日，财政部副部长史耀斌在回答记者提问时表示，“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。”

　　一系列信号均在透露，房地产税这次似乎真的要来了，但是从草案讨论到进入立法程序再到真正落地，还有一段路要走，房地产税何时才能真正落地？对此，全国人大代表、北京林达投资集团创始人李晓林表示，他非常同意稳妥推进房地产税立法，但今年可能不会出台。中国财政科学研究院研究员贾康认为，房地产税内部研讨已经很多年，从政府工作报告的口径来说，短时间内不一定启动立法。

　　征收方式有待研究

　　房地产税为何让无数人神经紧张，因为无房者希望它能够让房价降下来，而多房者则担心利益受损，而一般的购房者也担心自己受到影响。

　　史耀斌表示，大多数国家都实行了房地产税制度，都有一些共性，诸如按照评估值来征税、都有一些税收优惠、都属于地方税、税基确定比较复杂。

　　“我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点，当然也会从中国国情出发来合理设计房地产税制度，比如合并整合相关的一些税种，合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。”史耀斌说。

　　房地产税征收涉及征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等等，均是一个复杂的工程。此前试点房产税的上海和重庆，实行人均60平方米的免税面积以及100平方米高档住宅的免税面积。

　　孟晓苏建议，应当对所有城镇住房征税，然后根据各个家庭的不同情况退税。但退税只适用于一套房。这样能减少对应税房屋的鉴定困难，又能充分照顾低收入家庭。

　　在贾康看来，是人均多少平方米免税，还是扣除第一套房，或是第二套房，甚至可以宽松到从第三套房才开始征收，各有各的道理。至于搞清楚人均多少平米，中国有不动产登记制度，技术上的操作没有问题，而无法回避、必须解决好的一个棘手问题就是怎么扣除第一单位。

　　李佐军认为，多种方式都可以探讨，主要是看目的和侧重点是什么，是强调公平？还是强调效率？抑或是强调可持续性？他认为，作为一个影响很大的税改，应更强调公平和可持续性。在全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力看来，针对房产税的征收应该非常审慎，起码要满足老百姓最基础的住房需求。