提要：易居房地产研究院7日发布的《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》显示，2018年二季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看，2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。

7月31日召开的中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”。从“过快”二字的删除中，决策层对“房住不炒”的决心可见一斑。这不仅让在近期经济发展面临挑战的背景下，一直不绝于耳的“楼市放水”的猜测消弭，也让今年力度明显加大的楼市调控进一步升级。

除了深圳、沈阳这样的重点城市出台楼市调控新政以外，8月7日，住建部召开部分城市房地产工作座谈会，要求参会各城市加快制定住房发展规划，并表示对楼市调控不力的城市坚决问责。

与此同时，在房贷利率继续保持高位的同时，房贷业务的发展也呈现出一些变化。融360的最新数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，同比上升13.63%。虽然上涨趋势未变，但其环比涨幅却在缩小。融360指出，一年以来，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%和1.27%降至环比上升0.45%附近，预示本轮上涨或接近尾声。

房贷利率继续保持高位

“现在首套房的贷款利率一般是基准利率基础上上浮10%，二套房贷款利率为上浮20%左右。”海淀区某地产中介表示。在调查中，《金融时报》记者发现，北京地区的房贷在近几个月基本保持在同一个高水准上。

融360数据显示， 7月北京首套房贷款平均利率为5.47%、二套房贷款平均利率为5.90%，环比上期均未出现变化。具体到银行方面，其在北京地区监测的30家银行中，有22家银行执行基准利率上浮10%；四大行及浦发银行(10.140, 0.09, 0.90%)执行基准利率上浮15%；光大银行(3.610, 0.04, 1.12%)、东亚银行执行基准利率上浮20%；另有1家银行分(支)行停贷。二套房方面，28家银行执行基准利率上浮20%，另有1家银行执行基准利率上浮30%。

放眼全国，房贷利率保持高位的趋势同样明显。在上述机构监测的35个城市的533家银行分(支)行中，有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比8.82%，较上月减少9家银行分(支)行；有476家银行分(支)行首套房贷款利率与上月持平，占比90.24%。

与房贷利率持续稳定在高位态势相呼应的是房贷业务的持续萎缩。易居(博客)房地产研究院7日发布的《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》显示，2018年二季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看，2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。

调控力度再次升级

7月，首套房贷款利率执行基准利率及以上的银行占比为94.76%，打消了之前市场对央行释放流动性，在短期内导致房贷利率降低的猜测。

这与决策层及相关部门对“房住不炒”的新型住房制度的推进密不可分。中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-7月，全国主要城市调控次数达260次。而在7月单月，全国楼市调控密集程度再次刷新历史记录。相关部门在合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

其中，最引人注目的，莫过于7月31日深圳发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这份被称为 “深四条”的文件，不仅规定暂停公司买房，公寓限售5年，新供应土地上公寓只租不售，还在规定住宅限售3年，不追溯的同时，对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者，首付款比例不低于70%。

这也使得深圳成为调控最严厉的一线城市。融360统计显示，7月，在北上广深四个一线城市中，深圳的首套房房贷利率最高，达到5.6%。此举或将进一步拉大深圳与其他三城在该数据上的差距。

而在同一日决策层把去年3月写入政府工作报告的“遏制房价过快增长”升级为“坚决遏制房价增长”后，严控楼市的导向将再度升级。而这也打消了市场的侥幸念头，据知情人士向《金融时报》记者透露，本月某沿海热门城市的土地拍卖中，开发商纷纷保持观望态度，最后导致流拍。

同时，专家和业内人士表示，在决策层对“因城施策”方针的指引下，房贷利率或将在不同类型的城市出现分化。相比需求更大的一线和受棚改政策影响显著的三线城市，近期受政策调控影响较大的二线城市房贷利率下调的可能性更大。这也意味着，当前二线城市利率持续上涨的局面或将终结。

房贷业务呈现变化

8月1日，四大行在苏州的分支机构一致出台新的房贷政策，规定客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。“在苏州二手房市场，贷款未满5年，而要提前还款的现象并不罕见。”苏州地区某银行业人士表示，此举将打击二手房交易的积极性，并在一定程度上为房地产投资降温起到作用。

实际上，不支持提前还贷，在银行业内并不新鲜。“对于银行来说，房贷是一个优质业务，虽然相比其他贷款业务利息稍低，但是非常稳定，而且不良率也很低。银行当然不希望终止这个业务。客户不提前还款，也省去了我们去拉其他业务的麻烦。”北京某银行业内人士表示。

“苏州四大行分支机构这样规定，就是为了追求更高的利润，是银行的自主行为，并非楼市调控。”中原地产首席分析师张大伟表示，本次规定中， 5年的时间期限相对比较长，很多城市之前有过类似的条款，但基本都是3年左右。“这对于在3到5年内需要换房子的刚需家庭会产生影响。”他表示。

作为一项重要的盈利性业务，银行一直很重视房贷业务的发展。除了在提前还款违约上做文章，近期，部分地区的银行房贷利率也呈现下降趋势。融360数据显示， 7月广州首套房贷款平均利率为5.55%，二套房贷款平均利率为5.89%，环比均有所下降。业内人士表示，这或许与广州楼市降温背景下，银行房贷额度有所剩余的市场因素相关。

“房贷利率的下调，与银行自身业务发展策略有关。一些银行有一定的信贷规模，可能会将相对稳健的个人住房贷款业务，作为下一步的发展重点，所以通过下调利率来抢占更多的市场。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼分析认为。

值得一提的是，据融360数据显示，近一年来，全国房贷利率上升城市的数量呈连续波动并下降的趋势，而近3个月来，这一变化近乎直线下降，各城市在先后完成利率调整后，再度出现变动的情况呈减少趋势。

“目前，各地调控政策的出台已有一段时间，在度过缓冲期后，多城市银行已基本完成整体利率的相应调整变化。同时，房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。”上述研究机构如是预测。