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中国住宅均价涨幅或收窄 需关注三四线下行风险

9月10日,路透发布最新季度调查结果,今年及明年上半年中国住宅均价涨幅将逐渐收窄。随着去库存接近尾声,不少受访者提及需关注三四线下行风险。

本次调查对2018全年住宅均价变动的预测值,较今年4月进行的前次调查结果上升,当时预测中值为1%。路透根据国家统计局数据测算,今年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比上涨5.8%。

受访者多认为房价今明两年均会上涨,明年涨幅收窄,制约房价涨幅的因素主要是棚改力度的减弱、需求放缓、热点城市依旧严控;但也有个别受访者预计明年涨幅扩大,或今明年房价均下跌。

有超过半数的受访者认为今年成交量会较去年会有所上升,但增幅不大,这主要基于今年以来交易较热,下半年虽有放缓但整体增势不改,提供预测数字的受访者预估区间在0到8%,中值为5%;也有部分受访者认为今年成交持平或下降,与货币化棚改减少、调控政策严格有关。较之前次预测,此次预计成交量增加的受访者增多(前次不及半数)。国家统计局公布的今年前七月商品房销售面积同比增长4.2%,销售额同比增14.4%。

在房地产开发投资上,给出具体数据的12家机构对今年房地产投资的预测中值为8%,范围在5-13.5%。投资保持较高增速,主要由于土地购置持于较高水平、政策性住房建设继续推动,但随着土地市场下半年开始放缓,明年投资增速料进一步下滑。统计局公布的前七月房地产投资增速为10.2%。
对于开发商融资状况,半数受访者认为偏紧的状况会延续甚至加深,部分认为不会,另有一些受访者强调会两极分化,大开发商资金充裕但小开发商融资困难。房企可能通过加快推盘,甚至降价销售来加速回笼资金。

谈及中国住宅市场目前面临的最大风险,有七位受访者选择“棚改力度减弱,三四线楼市迅速降温甚至出现大跌”风险,七位选“房企资金紧张,融资断裂造成运营风险”,三位选“热点城市房地产市场重现上涨之势”。

受访者提到的其他风险有,政府政策严重扭曲市场供求关系,严重扭曲价格的信息传递机制,导致投资导向错误;房价下跌预期形成后,如果叠加房地产税的预期,可能会加剧悲观情绪,造成房价大幅下跌的风险;始终没有解决土地供给的制度性问题等。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,16家接受调查的分析机构的预测中值为7,认为超过合适水平,预测区间为4-9,前次调查为6。

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