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40城土地成交价同比跌17.7% 溢价率创3年多新低

作为房地产上游最重要的资源,土地市场的变化被誉为楼市的先行指标。流拍现象增多的同时,近期各地土地成交均价和溢价率也呈现走低趋势。数据显示,8月份,40个典型城市土地成交均价同比下跌17.7%。土地成交溢价率与去年同期相比下降了20.9%。

  前8月西安土地出让金收入增51.1%

  易ju研究院发布的报告显示,近期全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场也呈现降温趋势。不过,因为上半年的出让规模较大,今年1-8月,40个典型城市土地出让金累计收入仍达到14778亿元,同比增长10.9%,超过历史同期水平。

  杭州、上海、重庆、北京和佛山是今年以来土地出让收入最多的五个城市,1-8月累计土地出让金总额分别为2216.2亿元、1087.2亿元、828.8亿元和740.5亿元。其中,杭州在5月份出让的百井坊地块以107亿元总价成为近期的全国地王。不过,在最近一段时间,杭州土拍市场不断遇冷,8月底接连出现3%、2%和0%溢价率成交的情况。

  从土地收入同比变化看,有14个城市减少,剩余26城市同比增加。西安在前8月土地出让金总额为396.7亿元,出让金收入排在这40个城市的第14位,同比去年增加了51.1%。

  近期西安土地市场可以说冷热混杂。继8月中下旬有两宗地块因竞买人数不符合拍卖文件约定而流拍以后;华侨城保利等接连以大手笔在西咸区域摘地;本周一,西安市国土资源局公告显示,位于经济技术开发区草滩六路东侧JK1-3-124和JK1-3-125的两宗地块,因有关单位对宗地权益提出异议,中止拍卖出让,重新拍卖出让时间另行通知。

  部分城市近期土地溢价率降至0%

  业内一般把土地称之为“面粉”,把房子称之为“面包”,现在面粉价格出现降价,面包会降价吗?土地流拍增加的同时,土地成交均价继续呈现环比下跌趋势。8月份,40个典型城市土地成交均价为4472元/㎡,环比下跌2.9%,同比下跌17.7%。与7月份相比,土地成交溢价率下降1.7个百分点,与去年同期相比下降了20.9个百分点。

  易居研究院研究院沈昕表示,8月份17.3%的溢价率已创下自2015年6月以来39个月新低。过去一年土地溢价率快速下滑,除了政策调控因素,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月土地成交溢价率还会继续下滑。

  各城市溢价率出现分化趋势。洛阳在8月份溢价率104%为最高,合肥和北海也超过70%。西安在8月份土地成交溢价率为26%。此外,上海、深圳、青岛等10个城市溢价率为0%。

  地产评论人士王建红认为,各地土地市场交易量涨跌很大程度还取决于当地供地情况。从周转和储备角度看,房企拿地的热情仍在,但扩张策略可能会有所调整。受融资渠道收窄和公司债集中到期等因素影响,开发商将更加看重地块的性价比,而不是不计成本的去抢高价地,这可能影响成交均价和溢价率维持在较低水平。

  有业内人士认为,一般来说,土地价格上涨,会导致房子的价格上涨。但是,土地价格的下跌,并不一定会导致房子的价格下跌,因为除过土地成本外,建筑、建安、绿化等等成本并不一定会下降。再说,开发商为了保持自己的利润率,绝对不会主动去降价。房子会不会降价是个老话题,不能因为土地价格下降,就判断房子价格下跌,没有这么简单。

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