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我国二手房市场累计交易额破30万亿 中介“抱团”发展

目前,我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元,核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是,高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展,才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化方向发展

据贝壳研究院发布的数据显示,目前我国二手房市场累计交易额已达30.33万亿元,交易总套数为2391万套。

专家表示,存量时代为中介行业带来了充足的成长空间,但高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题,未来只有加强合作,才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化方向发展。


二手房市场崛起是房屋中介行业成长的驱动力。过去5年,中国二手房交易体量实现跨越式增长,全国交易量达1557万套,占全部房屋总交易额的70%。过去20年,北京的二手房交易GMV(成交总额)为5.1万亿元,交易总套数为210万套,交易量翻了7.5倍,GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV为6.6万亿元,交易总套数为365万套,交易量翻了15倍,GMV翻了250倍。随着存量市场进一步发展,核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

在市场推动下,围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善,形成了完整的二手房产业链,全国的经纪公司门店数超过20万家,有145万名经纪人服务于2亿户社区家庭。

在二手房交易市场,一大批职业经纪人随着行业成长起来。但记者了解到,经纪人群体的生存状态并不理想——收入总体偏低、波动性强,同时经纪人之间普遍缺乏协作。

数据显示,房屋经纪人收入过于集中在头部,10%的高收入经纪人在总体收入中的占比高达40%至50%,50%的低收入经纪人收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期时尤为明显。

纵观全国房屋中介行业和经纪人现状,缺少协作也是制约行业发展的一大问题。数据显示,尽管大城市的头部企业市场占有率偏高,但全国门店小于10家的小规模公司在数量上也占到了97%的比例,这反映出行业内单兵作战盛行的现实,因为互相之间缺少协作,难以形成规模效应。

此外,就目前行业现状来看,我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场标准。据统计,目前我国的平均佣金率仅有2%,远低于美国、日本等成熟市场5%至6%的平均佣金率;我国千人经纪人覆盖率约为0.25%,低于美国的0.6%;从人效来看,我国经纪人目前人均年单量约为3单,与美国相当,但时间投入却是后者的2倍。

“真房源是一个怎么强调都不为过的准则。假房源不仅是对经纪品牌形象的伤害,更造成了社会资源浪费。”在贝壳研究院院长杨现领看来,真房源是行业发展必须坚守的原则。

同时,如何以技术和管理进一步提高经纪人人效,是行业需要持续思考的问题。据统计,链家2018年上半年在全国二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次,总带看里程达1561万公里,相当于走了1250遍长征。

“传统的中介业务已无法适应行业变化。在移动互联网对中介行业渗透如此之快的今天,服务线上化等因素也将成为驱动行业发展的关键力量。”杨现领认为,行业未来需要发展“共生型网络”,即经纪人网络“抱团”协作、多个中介品牌并存的生态圈,共同为消费者提供优质服务。

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