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年末部分城市掀起“解限”小高潮 严格调控局面被打破?

2018年12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局官网发布了《菏建(2018)7号 关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,文件第六条显示,取消新购住房转让措施,降低市区商品房预售资金管理制度。某研究院智库中心研究总监严跃进表示,菏泽出台此限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。此措施被解读为将利好楼市交易。

菏泽发文激起“解限”小高潮

2018年12月19日,菏泽市住房和城乡建设局官网发布了《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》,文件提出,限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。菏泽两次发文,但“取消限售”并未像人们预期那样被收回。

严跃进认为,两次政策相比并没有实质性的调整,主要强调了“转让期限”的概念,实际上是因为“限售”中的“售”是开发商的行为,而“转让”则是强调房东二手房交易的概念。政策上唯一的调整则是不提“限售”一词,而是提“限转让”一说。通俗表示,房屋以后可以自由转让。

广州、珠海、深圳接连释放放松信号,政策、利率拐点同时到来。

在菏泽住建部第二次发文之后,12月19日晚间,广州市住房和城乡建设委员会发布了《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,文件表示,穗府办函[2017]65号文中“房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位”规定的“商服类物业”,指该文件公布之日(2017年3月30日)后土地出让成交的商服类房地产项目,2017年3月30日之前(含当日)土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定,以上意见自2018年12月20日起执行。严跃进说:“广州的此次政策应该理解为当前楼市松绑的第二个城市,充分说明‘一城一策’的战略正在积极推进,其和广州楼市的具体情况有较好地结合值得肯定。”类似政策不仅有助于消化部分存量的商服类物业,缓解了相关企业的压力,也充分体现了当前楼市政策的拐点已经到来。

与此同时,珠海的房市同样也显示出放松的趋势。斗门和金湾两个区已取消了对外地人限购,没有社保也可购买。在此之前,珠海规定,外地户口的购房者需缴纳5年社保才有购房资格。目前,珠海住房和城乡建设局对外宣称,外地户口的购房者只需按照个人条件缴纳1个月、3个月、1年的不等期限社保。珠海拉开了全面放松限购的帷幕。严跃进表示,预计后续还会有城市加入,尤其是在元旦前后,楼市放松的地方会越来越多。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,房地产是否放松在于两个方面,一是限购政策是否放松,二是大行房贷利率是否下调。两个信号只要出现一个就意味着房地产政策松动。

2018年12月11日,社科院发布的《中国住房发展报告(2018—2019)》称,一线城市可能微调调控措施,保持调控政策的适度;二线城市可能最具放松的冲动和条件,幻想激活楼市的热度;三四线城市可能动用干预之手,极力维护楼市的温度。第二天,“深圳商业银行房贷利率情况”显示,中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行首套房贷利率上浮10%,利率为5.39%。在此之前,深圳四大行首套房贷利率为上浮15%,仅有个别小银行出现过利率松动。深圳四大行的利率松动,标志着房贷利率同样出现了拐点。

或将引发房价上涨?

国家统计局房地产数据显示,2018年11月,房地产销售面积同比降幅继续扩大至5.1%,创下2018年最大降幅,均低于过去两年同期水平。从房价来看,11月,全国70城房价环比上涨0.97%,涨速进一步放慢,有的城市房价下行压力加大。随着多地“放松”调控之声此起彼伏,楼市的严格调控局面打破,市场陷入房价或将再一次大涨的焦虑。

2018年10月29日,住建部发布的《关于巡视整改进展情况的通报》中表明,坚决落实习近平总书记“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。而在12月21日结束的中央经济工作会议上,“房住不炒”则再一次被重申。

严跃进表示,12月份的各类松绑或将带动12月份销售行情的翘尾,这同样也体现了当前房地产市场的政策面效应。预计到了2019年,下行的态势会持续。

年底出现的这场“解限”小高潮或将帮助房地产抵挡住了到来的严冬。严跃进说:“不排除2019年5月份时,会形成一波小回暖的行情。随着市场交易的上行,市场的价格也容易出现反弹。”

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