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开发商“收敛聚焦”强化地产 “千亿房企”弃买高价地苦练内功

又是一年业绩释放期,两年前高价买地的房企已经感受到了市场的压力,过去依靠赌土地红利和人口红利规模的开发商们,开始“学乖”了。

  2019年,房企们不再高喊销售目标要增长50%以上,目前公布销售目标的房企,增速多不足30%,甚至包括头部房企在内的部分开发商已经不再公布销售目标,因为这个目标要根据市场变化,随时调整才更“靠谱”。

  “2019年,房企更关心回款指标和现金流状况,在投资布局上则更倾向于回归一、二线城市。”同策研究院总监张宏伟(博客)接受《证券日报》记者采访时表示,行业销售状况整体下滑,直至今年三季度这一状况预计都不会改变,因此目前来看,房企定的销售目标普遍偏向保守。

  《证券日报》记者与多家房企高管交流后获悉,在销售规模已经晋级“千亿聚乐部”的房企中,头部房企仍聚焦强化房地产主业,对于不盈利的多元化业务的持续投入则有所收敛;晋升至“千亿阵营”的房企则基本放弃了买高价地扩张的模式,转为“稳中求进”;中小民营房企则多数直接收缩了投资战线。

  “收敛聚焦”强化地产主业

  有公开数据显示,包括万科在内的TOP3的发展商共获得13%的市场份额,超过1/8;TOP10的发展商是28%的市场份额,超过1/4;TOP20的市场份额为39%,TOP30为54%,TOP50为64%。

  在万科董事长郁亮看来,这说明头部的企业越来越重要,50家开发商获得2/3的市场份额,竞争会越来越激烈,而且是重量级选手之间的相互竞争。郁亮认为,住宅全面短缺时代已经结束,但中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。

  鉴于此,郁亮提出,2019年万科要收敛和聚焦,聚焦主航道,巩固提升基本盘。面对高度的不确定性,2019年万科应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维。

  但对于房地产主业,万科、恒 大和碧桂园等头部房企还是保持继续扩张的战略方向。从今年前两个月的拿地情况来看,万科仍拿出了270多亿元拿地,且保持了行业第一位。但不得不说,有些房企去年下半年就大幅减少了拿地投资金额,从某种程度上来说,克制扩张欲望成为部分千亿元量级房企发展的稳定剂。

  一组数据可以反映出房企对土地投资的新逻辑。2018年全国土地出让收入6.5万亿元,较2017年同期下降15.7个百分点。进入2019年,热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。中原地产研究中心统计数据显示,截至3月18日,全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5966.9亿元,同比减少了20%。其中,35个城市土地出让溢价率下调。

  时间倒回到三年前,2016年至2017年间,恰恰是这些中型房企为了向1000亿元、2000亿元、3000亿元甚至更高销售规模进发而抢地,全国一度出现数百宗高价地。彼时,地王层出不穷,有的地块地王纪录甚至保持不了一天,就被新的地王所取代。

  而对于2019年的投资逻辑,多家房企都有自己的准则,但“量入为出”几乎成为共识。

  旭辉控股主席兼执行董事林中日前表示,“我们今年买地坚持两个原则,第一是量入为出,买地金额的多少跟今年实际的销售和回款是挂钩的,基本上是上个月回了多少钱,扣掉开支,下个月就可以买多少钱的土地,2019年买地预算应该会少于回款的45%;第二个原则是看买地的机会,地价便宜时多买一点,如果有些地方比较贵了就买少一点。”

  另一个销售规模近2000亿元的阳光城执行董事长朱荣斌近期也表示,“确实去年下半年因为市场的下行,我们收缩了很大的投资规模,最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标。”但他同时表示,在形势敏感的情况下,阳光城把安全运营放在比较高的位置,“如果土地储备规模跟公司的去化、开发能力不匹配,加上融资成本又这么高,房价不维持高增长的话,土地储备大了不见得是好事。”

  多元转型业务投入谨慎

  在房地产行业增量市场天花板来临之际,焦虑之下,近年来开发商们都在忙着去地产化,从“开发商”变成美好生活服务商是转型方向,因为这意味着可以围绕地产主业,发展多元化业务,寻找新的利润增长点,做“百年老店”。

  但转型并不容易,不管地产+互联网、地产+文化+旅游、地产+养老模式,还是长租公寓、商业地产运营,甚至干脆脱离地产行业,投资农业、新能源汽车等其他业务板块,这些产业都需要沉淀资金,短期内盈利空间都是模糊的,需要时间给出答案。

  实际上,根据记者与多位房企高管交流的情况来看,在地产业态布局方面,商业、长租公寓、养老和产业地产等持有运营性资产,目前千亿元量级房企几乎均有布局,只不过投资比例有所不同。比如,长租公寓可能是某些房企的主航道业务,但也可能是另一些千亿元量级房企的非重点业务。

  总体来看,即使是商业地产,在房企投资预算中,也都是以每年的销售回款、盈利等多方指标为考核,采取一定比例去投资,谨慎布局扩张。其中,对于创新业务,更是采取试水心态,灵活把握投资动态,一旦势头不好,很可能要减少投资预算,甚至叫停。

  正如郁亮所说,行业的转型绝非易事。找到一个和房地产行业体量和赚钱前景都相当的行业,几乎没有可能,万科做物业、物流的时候,发现每平方米赚的钱都是以了几角、几分为单位时,大家便觉得无从下手。但“尽管房地产行业还不错,不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去,所以我们必须要做新业务。”

  对于新动能业务发展的不平衡,郁亮表示,“如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式,业务就应该暂停,因为我们不知道怎么持续下去。”

  一句话概括,对于当下的房企发展来说,已经从“进中求稳”变为“稳中求进”。这或许是去杠杆大势下的被动选择,也可能是房企真的意识到跑得太快会出问题,不如稳下来修炼内功,比如提升产品力,扩大品牌影响力等动作,毕竟,未来的较量是高手之间的竞争。

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