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公积金二套房“认房又认贷” 释放楼市收紧信号?

12日晚,国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》。(以下简称“通知”)

赶上市管公积金贷款的收紧步伐,国管公积金二套“认房又认贷”终于落地。通知明确规定,从4月15日起,二套购房实行“认房又认贷”,同时使用国管公积金贷款二套贷款额度不可超过60万,首付最低六成。最新政策从贷款申请缴存条件、实施差别化贷款、调整贷款年限和月还款额上限、方便职工办理业务等几个方面进行了调整。

新政规定二套“认房又认贷”

进一步实施差别化贷款政策,通知规定,住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”。“房”为借款申请人名下在北京市的住房,“贷”指在人民银行个人征信系统中全国范围内的商业性住房贷款记录和住房公积金贷款记录。2017年3月24日以后离异且申请贷款时离异不足1年的,仍然执行原政策,按二套住房贷款政策办理。

同时,调整首付款比例和二套住房最高贷款额度。通知显示,将首付款比例由统一的20%,分类调整为购买经济适用住房的,首付20%;购买经济适用住房之外首套住房的,首付30%;购买二套住房的,首付60%,同时二套住房贷款最高额度由80万元降至60万元。

在调整贷款申请缴存条件方面,按照住房和城乡建设部对借款申请人贷款条件有关规定,申请贷款时的缴存时间由原来的“借款申请人应建立住房公积金账户12个月,申请贷款前12个月(购买政策性住房的为6个月)应足额连续缴存”,调整为“借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上”。

为落实住房和城乡建设部有关规定,强化风险防控,通知规定,借款申请人的贷款期限由最长可以计算到借款申请人70周岁调整为最长不得超过65周岁;月还款额上限由“借款申请人及配偶的收入每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准”调整为“在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。”

同时,对于国管公积金缴存职工来说,简化的办理手续也是一则福音。通知规定,借款申请人申请贷款时,只需携带身份证明、婚姻证明、购房首付款证明等材料原件,无需提供复印件,其他贷款申请材料清单见附件;借款申请人一方在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的,无需提供《住房公积金个人查询单》;通过全国住房公积金异地转移接续平台转入资金中心缴存住房公积金的,无需提供原缴存城市公积金中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》;部队转业人员住房公积金缴存时间不满足相关规定的,提供转业证,无需提供其原所在部队开具的《住房公积金缴存证明》。

此外,借款申请人到贷款经办银行网点办理贷款申请手续时,自愿选择开通EMS免费邮寄《借款合同》服务的,贷款发放后不必到银行网点领取,实现贷款办理“只跑一次”。

专家:“防范投机性的购房需求”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次国管公积金出现的这样一个调整属于政策收紧的导向,体现了当前公积金方面的一些管控思路。最核心的一个政策是整个公积金贷款落实“认房又认贷”政策,这实际上体现了当前公积金在把控发放的节奏,加大了对购房者审核,防范投机性的购房需求。

该政策产生的影响是比较大的,尤其对北京市场影响比较明显。过去没有“认房又认贷”的政策,购房者通过公积金来买房首付比例等等相对来说比较低。但是现在按照新政规定,在北京有相应的贷款记录都是按照二套来定,这个时候首付比例会提高,势必会影响部分人的购房。相反,该政策有助于在北京没有相应的房产或贷款记录的家庭购房。这个政策本身是在特定的公积金领域,从侧面来讲也和北京当前人才结构调整等有关。如果该政策落实得好,则当前中央下面的公积金资源能够更多的有助于人才引进工作,尤其是与中央相应的机关、央企和政府部门等等,这些部门人才引进后能够更好的享受公积金政策,而对于有过购房和贷款记录的这部分人群相对来说,购房公积金办理会推后一些。

严跃进认为新政实施实际上可以在一定程度上有利于打击炒房者的投机行为,从另一方面来说,更好的保障更多刚到北京中央机关工作的人群买房,毕竟在北京市场这部分人群规模较大。同时利用好公积金资源,汇集一些购房需求,有利于促进刚需楼盘的销售,而改善型的楼盘的市场交易会受到一定的影响。

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