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多地土拍按下暂停键,高周转房企急刹车

疫情下的楼市危机四伏。在土地端,多地暂停土拍、延迟复工,几乎陷入停滞状态,也让高周转房企陷入焦灼。

2月4日,成都市公共资源交易服务中心发布四则土地交易变更公告,公告表示:因2020年春节假期延长,将顺延成公资土拍告(2020)1号、2号、3号、4号共四则公告宗地的拍卖出让日期,顺延期约3-5天,顺延之后,成都市节后最新一场土拍将于2月14日进行。

据时代周报记者不完全梳理,截至目前,全国已有北京、上海、苏州、成都、福州、天津、武汉等多地发布土地出让时间调整公告,为地方土拍按下“暂停键”。其中上海更是在1月28日一口气发布了25宗地块的延迟出让通知。

“暂停拍地的影响并不大。”2月3日,上海市规划和自然资源局工作人员向时代周报记者表达了这一观点。

同日,一位房企内部人士也告诉时代周报记者:“一般每个企业都会有半年左右的土地储备,暂时的土地出让延缓,对企业影响并不大。”

但一般来说,各地会对年度土地出让安排进行月度拆解,突如其来的疫情,是否会打乱各地土地出让节奏?

上述工作人员称,部分土地出让时间调整主要受新型冠状病毒肺炎疫情影响,遵循上海市复工时间安排。而这部分土地出让时间调整,对于局里的工作和上海市全年土地出让安排“不会有大的影响”。

多地土拍按下“暂停键”

2月3日,在国务院部署的春节假期之后的首个工作日,各地土拍市场呈现了两极分化。根据中指研究院监测数据,2月3日,共有杭州、宁波、广州等地迎来了节后首场土拍。而与此同时,福州、苏州等地则发布公告宣布将土拍时间后移。

“杭州、金华两地土地出让为网拍,所以未受新型冠状病毒肺炎疫情影响。”一位房地产行业人士向时代周报记者解释道。

但多地综合考虑疫情情况和节后复工时间通知,选择为地方土拍按下“暂停键”。

时代周报记者梳理发现,上海是最先对土拍时间进行调整的城市——1月28日,上海一口气发布了25宗地块的出让时间调整通知。此后,各地也陆续跟上。1月31日,北京宣布将海淀区及昌平区3宗用地挂牌出让时间后延至2月14日。2月3日和4日,天津、福州、苏州、成都也陆续发布公告,将部分土地出让时间进行调整。

那么从全年来看,土地出让的节奏是否会大幅变化?

上海市土地交易市场工作人员2月3日对时代周报记者表示,目前还没有想到那么远。

该工作人员还表示:“目前我们还是根据市委市政府的安排,做好受疫情影响的这段时间内的土地出让统筹工作。对于后续的土地出让安排,是否会更紧凑,目前还不得知。”

但中指土地事业部研究总监蒋云峰2月3日判断:预计此轮疫情结束后,部分地方政府将加快推地的力度,建议房企应抓住弯道超车的机遇,快速发展。

以SARS期间为例,2003年上半年,特别是3月疫情高发期,全国重点城市土地供应规模增速回落明显,成交规模同比显著降低。但进入下半年,宅地市场迅速回弹。“当时下半年供地总规模达到上半年的4.6倍,同时拉动全年供地面积同比大幅增长。”中指研究院报告指出。

整体来看,2003年疫情期间,各地供地力度明显减弱,但在疫情逐渐消退后,推地量骤然提升,全年土地成交整体平稳推进。因此,“建议房企理性拿地,并为抓住随后的市场结构性机会、为在土地放量期投资拿地做足准备。”蒋云峰表示。

“大的国有企业以及资金比较宽裕的企业穿越周期的能力比较强,可以在当下适当积极投资重点二线城市,包括受疫情影响的城市。而对于一些短期有资金压力的企业,建议短期内避开受疫情影响较大的城市,因为这些城市销售回款的流动性会弱一些,同时也避开一些三四线的城市,而是更多布局变现能力比较强的一二线的城市。”蒋云峰建议,另外,受疫情的影响,公众对于公共健康卫生的关注度高涨,未来一线、二线以及强三线的建设基础和条件会越来越好,购房需求也会向这些城市倾斜,因此从中长期来看,企业可以进一步强化对这些城市的投资。

高周转房企现“隐忧”

推地延迟虽对房企来说影响不大,但房企并非就可以“高枕无忧”。复工时间的延后可能会影响一些房企的进度。

据时代周报记者梳理,受疫情影响,截至2月5日,全国31个省(市、自治区)中,已有25地发布延迟复工通知,其中北京、上海、广东、浙江、江苏等24地要求行政区内企业、建设项目复工时间不得早于2月9日24时,湖北1地要求全省各类企业复工时间不早于2月13日24时。另外还有四川宣布视情况灵活复工,天津表示延后复工但未明确时间。

对此,多位建筑项目方相关人士告诉时代周报记者,建筑工地一般都是在正月十五之后才开工,今年延迟到2月10日(即正月十七),也仅仅只是差了两天而已,影响不大。

“但对于正处于预售前期,赶着拿预售证以进行销售、回笼资金的高周转企业来说,停工的打击不小。”某TOP30房企济南分公司营销负责人陶先生在2月5日对时代周报记者表示。

陶先生表示,“在高周转模式下,房企对于项目施工周期,从开始施工到主体封顶,再到单体竣工、整体交付,它的时间节点会排得很紧。在这种情况下,停工对它的影响就会大一些。而分节点来说,即将拿预售证的企业压力更大。一些高周转的企业需要尽快完成工程节点来拿预售证,然后开始预售、回流资金。但对于已经拿了预售证的,问题就不会很大。从去年房地产行业进入低迷期之后,本来就有很多企业赶着拿预售证这一个施工节点,拿到之后,反而会放缓施工,因为这样的话,房企不用承担那么大的工程款支付压力。”

在预售方面,根据《城市房地产管理法》,要求并不苛刻,仅有开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间等五个条件。

但随着各地对房地产市场调控加紧,对项目取得预售证的要求也在不断提高。

以武汉为例,2020年1月2日,武汉市房管局即发布了加强新建商品房预售工作的征求意见稿,拟从7大方面入手,进一步规范市场秩序。其中对于申报预售的商品房工程形象进度条件,要求低层项目(含四层)要求主体结构封顶,且砌筑工程完成;多层项目要求(含六跃七)主体结构要达到层数的三分之二;小高层及以上项目,建筑主体结构要达到层数的二分之一且不得少于七层。另外,对于最低预售规模,也表示:房地产开发企业申报新建商品房预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元申报预售许可。

在此要求下,各项目取得预售要求也较高。

但也有券商分析师认为,高周转企业无需过分担忧。

首先在销售方面,2月受疫情影响压制的需求将会后移至3、4月份进行补足,参照2003年SARS数据,预计疫情对今年全年房地产销售额下拉幅度仅在0.5个百分点左右。其次,在复工、返工方面,考虑到2月返工人数可能会较去年有大幅降低,从而影响后期的推盘、复盘节奏,但后期可以用加快开工的方式来对冲疫情造成的损失。2月3日,在中指市场形势及企业研究成果分享会上,一位中指特邀券商分析师表示,“现在企业的重点还是要关注资金、营销等方面。核心就是要保障二月份的资金端的高效运转和销售端的营销手段”。

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