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SARS与新疫情背景下 房地产市场影响对比一目了然

武汉疫情不可避免地对中国经济造成影响,对比2003年SARS,短期来看,此次疫情对房地产行业的销售、开工、投资都会造成影响,三四五线城市及重灾区域受到的影响更大。但考虑到此次疫情的防控响应及时,预计疫情的持续时间将会短于非典。

从长期来看,2003年非典疫情并未对房地产市场造成明显影响,且在政策推动下,房地产市场向好。为推动此次疫情对经济的影响,在“房住不炒、因城施策”的主基调下,中央可能会出台相应政策放松、信贷投放力度加大等措施,将为房地产业发展带来一定的积极作用,但影响有限,房地产市场仍然以“稳”为主。

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非典对宏观经济的影响

2002年11月,首个非典病例出现在广东,2月份随着春运的开始,世界各地出现多例病例,2003年非典进入爆发期。非典不可避免对经济造成了一定影响。

从GDP季度数据来看,国内GDP增速在非典爆发期出现短暂下滑。从2002年第四季度到2003年第三季度GDP季度数据来看,国内GDP增速分别为9.1%、11.1%、10.1%、10.0%。非典爆发期对经济产生了一定影响,受非典影响,2003年二季度,GDP增速下降1个百分点。随后经济进入调整期,非典对全年经济影响不大,2003年全年GDP保持了10.0%的增长。

图:2000年—2005年全国季度国内生产总值同比变化情况

数据来源:国家统计局,伽马智库整理

各产业均受到一定影响,房地产行业逆势而上。2003年3月,非典疫情进入爆发期,群众担忧情绪蔓延,人们减少外出,五一黄金周被取消,各个行业均受到较大影响。从数据来看,2003年二季度,第一产业GDP同比增长2.1%,较1季度下降0.7个百分点;第二产业GDP同比增长12.2%,较1季度下降1.0个百分点;第三产业GDP同比增长9.6%,较1季度下降0.9个百分点;而从房地产行业GDP来看,2003年二季度房地产行业GDP同比增长11.9%,受信贷政策宽松和人们购房需求释放影响,房地产行业增速较一季度上升0.8个百分点。

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非典对房地产市场的影响

SARS疫情对中国经济短期造成一定影响,但当时中国处于人口红利的爆发期和中国城镇化的高速发展期,非典疫情影响并不大,且2003年08月,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(即“18号文”),通过文件首次明确房地产的国民经济支柱地位,此后房地产行业进入高速发展阶段。

从2003年非典期间房地产市场的表现来看,销售、开工、投资均在疫情爆发期内受到一定的短期压制,但之后均呈现显著反弹。

房地产销售面积同比增速3、 4月份出现明显, 随着疫情的控制,5月份开始反弹。从长期来看,疫情并没有对房地产销售造成明显影响,2003年全年销售面积增速为29.1%,较2002年增长8.9个百分点。从短期来看,2003年3月,非典疫情爆发,全国商品房销售面积同比增速下降至30%,较1-2月销售面积增速下降38.5个百分点,4月份增速继续下降,5月份起随着疫情好转销售面积增速明显回升,房地产销售出现明显反弹。

房屋新开工面积变化趋势与销售面积变化趋势相对同步。长期来看,2003年房屋新开工面积同比增长28.5%,较2002年增长10.9个百分点。从短期来看,2003年3月和4月全国住宅新开工面积同比增速分别为23.1%和21.9%,为年内最低水平。5月份新开工面积同比增速回升至33%,6-8月基本保持在30%上下的水平。

房地产开发投资增速4月份开始下滑,6月份开始出现明显反弹。全国房地产开发投资额同比增速相对于销售和开工的变化情况要滞后1个月,2003年4月,房地产开发投资增速出现明显下行,4月份增速为27.5%,较3月份增速下降8.3个百分点,5月份出现少许反弹,6月份之后出现明显反弹。

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非典与新疫情宏观环境的不同

经济体量不同。2003年,中国一季度GDP增速是11%,二季度回落到9%,次年一季度恢复到11%,“非典”疫情整体并没有影响中国经济总体趋势。2020年,中国GDP总量水平已经100万亿,整体的抗风险能力和当年是完全不可同日而语的,疫情只是短期抑制了消费需求。

房地产市场所处的发展阶段不同。2003年,房地产市场刚开始进入高速规模增长的起步阶段,房地产商品房销售面积增速达30%左右。2003年房地产业被正式确立为拉动中国经济发展的支柱产业,房地产市场正处于人口红利释放和城镇化进程不断推进的进程中,房地产市场规模和国民住房需求不断扩大,刚需和投资性需求均呈旺盛发展势头。

当前疫情发生的阶段正是中国经济换挡时刻,房地产市场历经近20年高速发展后市场规模已到达高位,2019年以来,房地产商品房销售面积开始出现负增长,需求平稳且以刚需和改善性需求为主,投资性需求占比较低。

楼市政策环境不同。非典时房地产行业政策主要为积极支持、刺激需求,带动楼市发展。非典过后,为尽快恢复经济,2003年5月中国人民银行也向全系统和各家银行发出《关于应对非典型性肺炎影响,全力做好当前货币信贷工作的意见〉,明确促进信贷向房地产、汽车和互联网行业傾斜。8月国务院颁布了18号文件,正式指明房地产为国民经济的支柱产业。

此轮疫情发生阶段政策调控以稳为主,在“房住不炒、因城施策”的主基调,国家可能会出台部分调整措施,也许将为目前房地产行业注入新的动力,促进房地产企业的发展,但主基调仍以“稳”为主。

营销渠道、技术条件不同。2003年非典期间是互联网刚刚起步的阶段,房地产销售全面依托售楼处,非典的爆发,完全切断了购房人与开发商之间的联系。而新疫情爆发阶段,随着互联网技术的不断发展,房地产企业可以借助线上售楼处、VR看房、中介1对1服务等营销方式在一定程度上降低物理空间隔离所带来的房屋交易障碍,并增强开发商的客户黏性,为疫情过后的爆发期储备客户。

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新疫情对房地产市场影响几何

对比2003年非典时期房地产市场状况,一季度房地产销售、开工、投资等指标将受到一定影响。2020年1月春节期间,新型冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延,此轮疫情短期将影响开发商的推盘意愿并提升购房人的观望情绪,进而导致地产销售走弱、房企开工、施工节奏放缓、土地市场趋冷,一季度全国地产销售、新开工和土地成交均可能出现同比负增长,湖北、武汉等疫情严重的地区销售降幅将超过50%。

二季度起各项指标有望逐渐修复。此次新疫情发生在春节期间,各部门紧急采取应急措施,各地分别采取封城、封村等措施,及时阻断了疫情的快速蔓延,对房地产市场的影响是阶段性而不是根本性的。房地产市场需求取决于“人口、货币”等根本性因素。随着疫情逐步被控制,全国范围内社会经济秩序和人民生活将恢复正常,预计二季度房地产市场各项指标将有望逐渐回到正常水平。

从政策角度来看,作为对冲疫情对经济冲击的重要手段,中央政府会陆续出台促进社会投资和居民消费的政策,相关货币政策放松、信贷投放力度加大是可预期的。房地产市场作为经济的压舱石,地方政府因城施策、定向放松力度也会进一步加大,住房需求有望在二季度乃至下半年逐渐恢复。

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