提要：上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至9月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米，环比增长4.8%，同比增长9.3%。

上海易居(博客)房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至9月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米，环比增长4.8%，同比增长9.3%。

从数据上看，最大的亮点在于库存数据呈现了较为明显的环比增长态势，这与新增供应数据井喷的态势有直接关系。易居研究院认为，当前各地预售政策总体上呈现宽松态势，房企在三道红线下也积极调整推盘策略，进而会使得新盘入市节奏加快。对于各个城市来说，后续若是有降价促销等政策支持，那么市场交易不会太差。

房价方面，根据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月份全国新建商品住宅单月成交均价已经持续4个月位于1万元以上的水平。另外，根据易居研究院监测的数据显示，1-9月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米，同比上涨10.7%。

易居研究院表示，当前全国房价进入万元大关值得市场关注。房价上涨虽然与购房需求总体强劲、土地成本上升等因素有关，但全国房价涨幅可控，所以后续调控的重点依然是全国热点城市，以及投资投机属性过强的城市。

对于后市，易居研究院认为，四季度各大城市依然有降价促销的动作，去库存仍成主旋律，预计房价涨幅不会显著扩大。虽然全国少数城市近期购房政策面临收紧，但从全国各个城市看，购房政策依然以宽松为主，其有助于各地的去库存。但同时要警惕投资投机需求的释放，这也是稳房价方面所需要重点管控的内容。

9月份新增供应创近10年月度新高

报告显示，截至9月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米，环比增长4.8%，同比增长9.3%。供求关系方面，新增供应数据呈现“供大于求”的态势。根据报告，9月份，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米。报告称，9月份供求矛盾突出与供应量井喷有关。从历史数据来看，新增供应已创下近10年的月度新高。

从各类城市看，二线同比增速较高。截至9月底100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3110、26603和21026万平方米，同比增速分别为12.2%、14.4%和3.0%。易居研究院分析认为，三类城市同比增速都呈现了扩大的态势，进一步体现了库存增加、房源充足的特征。尤其是从二线城市来看，同比增速较高，其对于后续市场交易活跃有积极的支撑作用。

具体到各城市，截至9月底100个城市中，有67个城市库存出现了同比正增长现象。总体上看，库存同比上升的城市数量仍然很多。易居研究院分析，以二线城市为例，部分城市库存上升和市场略偏冷有关，类似郑州、南宁、昆明等城市。而部分库存上升和去年库存偏低、今年供应较为积极有关，如杭州、南京等城市。对于此类热点城市来说，库存增加有助于增加房源，其对于抑制房价过快上涨有积极作用。

?百城住宅库存去化周期不足10个月

存销比方面，观察今年1-9月份数据，“倒U型”走势较为明显。报告显示，9月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.8个月的时间。

从城市结构来看，三类城市均低于12个月水平。根据报告，9月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为10.7、9.6和9.8个月。值得注意的是，一线城市和三四线城市的存销比有较为明显的下降，二线城市虽然没有调整，但从横向对比看是三类城市中存销比最低的。

具体到各城市，浙江板块去化周期较小。根据排序，9月份存销比数值排名前10的城市中，除厦门外，剩下9个城市都是三四线城市。从城市结构上看，包括宁波、湖州和杭州在内的浙江相关城市存销比较小。易居研究院分析认为，即便是一些去化周期过高的三四线城市，其去化速度总体也在加快，已经走出疫情的阴影，这和各地购房贷款政策宽松、购房者预期转好等因素有关。而对于存销比较小且已经收紧了购房政策的城市而言，客观上会使得后续存销比数据上升。

全国房价进入万元时代，部分城市过热

房价表现方面，全国房价正式进入万元时代。根据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月份全国新建商品住宅单月成交均价已经持续4个月位于1万元以上的水平，分别为10113、10263、10540和10191元/平方米。易居研究院认为，虽然住宅均价总体上涨，但涨幅可控。今年1-9月份涨幅为7.2%，四季度依然会有降价促销的的动作，全国房价涨幅有望趋稳。

另外，根据易居研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，1-9月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米，同比上涨10.7%。与全国数据相比，这100个城市房价约超出5000元/平方米的水平。易居研究院认为，今年前9月全国100个城市房价指数环比涨幅以降温为趋势，近期略有企稳。此前之所以涨幅过大，和1-2月份数据异动有关。当前此类异动带来的干扰减少，涨幅数据更为真实。对比来看，百城涨幅明显超过全国水平，这也说明后续全国百城更需要稳定房价。

从城市分类上看，一线城市涨幅约6%，房价炒作较少。二线城市受三季度调控影响，涨幅趋稳，三四线城市则涨幅略有收窄。报告显示，1-9月份4个一线城市新建商品住宅成交均价为45640元/平方米，同比上涨5.6%。32个二线城市新建商品住宅成交均价为15454元/平方米，同比上涨9.3%。64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12209元/平方米，同比上涨9.1%。

易居研究院认为，今年一线城市房价涨幅明显小于2019年，也小于二线城市水平。上半年深圳房价有所炒作，但北京、上海和广州相对平稳。随着深圳调控政策的出台，四个一线城市房价总体趋稳。在当前房价涨幅走势下，政策面也会保持稳定的态势。三季度二线城市年初累计房价同比涨幅曲线相对平稳，至少说明没有反弹。这和今年三季度二线城市购房政策收紧的态势有关，体现了积极的稳房价稳预期导向。尤其是到了传统金九银十阶段，此类城市依然有降价促销等动作，客观上都会促进房价涨幅的趋稳。从近期三四线城市年初累计房价同比涨幅曲线来看，略有下行，也说明有一定的降价促销或让利现象。另外需要提示的是，相比全国的房价水平，这64个三四线城市房价明显要高，其代表了热点三四线城市的房价水平，也是后续三四线城市稳房价的重点所在。

此外，从城市排行可以看出，成都、珠海等城市房价过热。根据报告，1-9月份全国有7个城市房价是位于过热区间的，包括成都、江阴、珠海、苏州、长沙、银川和桂林。此类城市房价涨幅超过了20%的水平，成为今年四季度稳房价工作需要夯实的城市。对此，易居研究认为，部分城市涨幅过大，或和成交结构有关，类似苏州和长沙等。若是考虑此类因素，那么实际上房价过热城市并不多，对于成都、珠海、银川等二线城市需要适当强化房价调控政策。