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深圳二手房涨幅全国第一 这一信号值得关注

在坚持“房住不炒”定位及各地持续收紧调控影响下,房价全面降温。  

从11月16日国家统计局发布的最新房价数据来看,10月不仅房价上涨城市数量大幅减少,而且继9月一二线城市房价涨幅回落后,10月一二三线城市房价涨幅均全面回落。  

不过,扬州、深圳房价依然领涨全国。其中,深圳二手房价涨幅时隔3个月后,再次升至全国之首。  

业内人士认为,下半年以来房价上涨较快的城市陆续出台调控,政策效果立竿见影,市场需求释放疲软叠加密集调控下,二手业主预期不强,涨价动力弱,致新房二手房价格涨幅进一步收窄。预计房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市大概率会有约束市场供需两端的政策出台,后期房价继续趋向平稳。  

各线城市房价涨幅总体回落  

10月,不仅房价上涨城市数量大幅减少,房价涨幅也全面回落。  

国家统计局的最新数据显示,10月,70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市有45个,较9减少10个;二手房价格环比上涨的城市有39个,比9月减少11个。  

从10月份涨幅来看,初步测算:  

4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手房价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。  

31个二线城市新房价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手房价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。  

35个三线城市新房和二手房价格环比均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点。  

国家统计局城市司高级统计师绳国庆表示,10月份,各地坚决贯彻落实党中央、国务院部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、一城一策,促进房地产市场平稳健康发展,70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势。  

对于房价涨幅回落的原因,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,市场需求释放疲软叠加密集调控下,业主预期不强,涨价动力弱,致新房二手房价格涨幅进一步收窄。贝壳研究院数据显示,近两月重点城市住房需求释放步入疲软期,10月重点18城链家二手房实际成交量与9月基本持平,且近两月月均成交较6-8月降11%,重点18城二手房业主调价中涨价次数占比处在18%以下;新房方面,今年10月新房成交环比下滑13.7%,幅度超过去年,需求乏力。  

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,三类城市房价涨幅均在降温,说明进入传统“金九银十”阶段,各地积极去库存,正处于降价促销的阶段,价格方面也不会过于强势。另外,从房屋成交的表现看,10月份其实是弱于预期的,这也会牵制房价的涨幅。从二手房市场来看,70城房价环比涨幅是今年4月份以来的最低值,说明当前二手房有滞涨的现象,这也和当前市场复苏弱于预期有关,也说明房东在主动降价让利。  

扬州、深圳房价环比涨幅最大  

尽管各线城市房价涨幅总体回落,但仍有热点城市房价涨幅较快。其中,扬州新房价领涨全国,深圳二手房价涨幅全国第一。  

从环比涨幅来看,新房价格涨幅居前的城市有:扬州(0.9%),昆明(0.8%),徐州、三亚(0.7%),呼和浩特、西宁、银川、济宁、宜昌(0.6%),合肥、广州、西安、兰州、乌鲁木齐、安庆、湛江(0.5%);二手房价格涨幅居前的城市有:深圳(0.9%)、沈阳、银川、扬州(0.8%),宁波、海口(0.7%),广州、乌鲁木齐(0.6%),上海、合肥、南宁、昆明、徐州(0.5%)。  

值得注意的是,10月,扬州不仅新房价格涨幅位居全国第一,而且二手房价格涨幅位居全国第二。  

对此,许小乐认为,今年长三角区域城市楼市表现普遍好于其他区域,扬州地处长三角,享受长三角区域协同发展利好,吸引房企及购房者入市,前10月扬州住宅用地成交量已经追平去年,且平均溢价率达30%,高出去年约11个百分点,土地市场热度向住宅买卖市场传导。  

严跃进指出,扬州成为10月最热的城市,上一个月为徐州,实际上苏北苏中的房价上涨势头略有抬头,尤其是今年和明年的高铁规划中,苏中和苏北是大赢家。此类城市的房价都容易炒作,后续也需要积极进行管控。  

值得注意的是,券商中国记者梳理统计,去年9月至今,深圳二手房价环比涨幅均位居全国前五,继今年3月和6月涨幅位居全国第一后,10月涨幅再次升至全国之首。  

对于深圳二手房价领涨全国,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,深圳虽然在“7.15”新政后市场热度有所回落,但整体来看增速仍然处于较高水平,继9月涨幅位居全国第二后,10月涨幅升至全国首位。  

严跃进也认为,实际上深圳潜在的购房需求依然较大,房价涨易跌难,后续还是要防范价格的炒作风险。  

不过,这一信号值得关注。许小乐指出,深圳二手房价格涨幅虽处70城首位,但已处在持续收窄通道,10月深圳二手房价格环比涨幅收窄在1%以下。贝壳研究院数据显示,10月深圳二手房业主调涨占比45.5%,较7月(调控当月)收窄15个百分点,随着调控效果发酵预计价格会进一步走平。  

另外,从同比涨幅来看,新房价格涨幅居前的城市有,银川(16.6%)、唐山(13.4%)、徐州(11.9%)、西宁(10.3%)、锦州(9.7%);二手房价格涨幅居前的城市有:深圳(15.5%)、唐山(10.8%)、银川(9.2%)、沈阳(9.1%)、成都(8.4%)。  

后期房价或继续趋向平稳  

“下半年以来房价上涨较快的城市陆续出台调控,政策效果立竿见影。”许小乐说,前期涨幅靠前的城市如徐州及银川等城在调控后房价涨幅收窄至1%以下。  

中原地产研究中心统计,7月以来已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。  

进入11月,又有多个城市出台房地产调控新政。继11月3日台州实行住房限售政策后,11月4日,又有丽水出台调控新政,明确“四个加强”,其中,首次提出“预售备案价格续推不涨”。  

许小乐认为,11月以来,房地产调控的“一城一策”持续深化,并进一步向三四线城市深入,如近期衢州,台州及海盐等城市出台限售、严查首付贷等政策。房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市大概率会有约束市场供需两端的政策出台。预计后期房价继续趋向平稳。  

严跃进也认为,到了11-12月,房企销售的压力依然较大的,后续两个月房企在价格方面不会太强势,这也使得房价涨幅本身会继续收窄。当前新房市场降温后,二手房市场本身也会处于降温的现象,后续二手房价不会过快上涨。

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