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10月房价涨幅平稳回落 市场进入稳定发展阶段

(来源:中国经济时报)随着“房住不炒”精神深入贯彻实施,全国大中城市房地产市场进入平稳发展阶段,房价也呈现愈加稳定态势。国家统计局11月16日发布的相关统计数据显示,10月份商品住宅销售价格涨幅平稳回落,今年前十个月,商品房销售面积同比持平,销售额增速略有提高。

  国家统计局11月16日公布的统计数据显示,随着调控逐步深入,各地坚决贯彻落实“房住不炒”定位,因城施策、一城一策,促进房地产市场平稳健康发展,70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势。

房价环比涨幅总体回落

  根据国家统计局公布的2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅呈现总体回落态势。

  国家统计局城市司高级统计师绳国庆在解读时表示,经初步测算,10月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比9月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比9月回落0.4个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

  此外,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比9月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与9月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%,涨幅比9月分别回落0.3和0.4个百分点。

  从同比涨幅来看,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅基本稳定。

  初步测算,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0%,涨幅比9月分别扩大0.2和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%,涨幅比9月回落0.4个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.1%,涨幅比9月微扩0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.0%和1.5%,涨幅比9月分别回落0.4和0.2个百分点,均已连续19个月相同或回落。

预计后期房价继续平稳

  结合国家统计局发布的10月份统计数据,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,市场需求释放疲软叠加密集调控下,预期不强致价格涨幅进一步收窄。贝壳研究院数据显示,近两月重点城市住房需求释放步入疲软期,10月重点18城链家二手房实际成交量与9月基本持平,且近两月月均成交较6-8月降11%,重点18城二手房业主调价中涨价次数占比处在18%以下;新房方面,今年10月新房成交环比下滑13.7%,幅度超过去年,需求乏力。

  中原地产首席分析师张大伟认为,相比8月到9月,10月房价上涨速度明显下降。调控政策升级和房企的资金回笼压力是房价涨速放缓的主要原因。

  张大伟表示:“一方面,跟最近的楼市调控有关。从7月份开始到现在,全国已经有30多个城市发布了不同力度的楼市调控政策。包括一些在7月份、8月份房价涨幅较快的城市在调控政策的影响下,房价都在回落,逐渐回归平稳。第二,也跟‘三条红线’等政策对房企资金链的影响有关。再加上年末很多房地产企业有回笼资金的要求,这些企业在‘金九银十’期间出现了一些促销优惠的活动,随着促销行为的增加,房价涨幅有一些明显的回落。”

  许小乐表示,从统计数据来看,“一城一策”成效显现,10月商品住宅销售价格环比涨幅均在1%以下。下半年以来房价上涨较快的城市陆续出台调控政策,效果立竿见影。前期涨幅靠前的城市如徐州及银川等在调控后房价涨幅收窄至1%以下。

  此外,10月扬州新房及二手房价格环比涨幅分列70城首位及次位。今年长三角区域城市楼市表现普遍好于其他区域,扬州地处长三角,享受长三角区域协调发展利好,吸引房企及购房者入市,前10月扬州住宅用地成交量已经追平去年,且平均溢价率达30%,高出去年约11个百分点,土地市场热度向住宅买卖市场传导。

  许小乐预计,后期房价继续趋向平稳。11月以来,房地产调控的“一城一策”持续深化,并进一步向三四线城市深入,如近期衢州、台州及海盐等城市出台限售、严查首付贷等政策。房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市大概率会有约束市场供需两端的政策出台。

  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为,到了11-12月,房企销售的压力也依然比较大。近期包括漳州在内的部分城市,也提到了对房地产市场的支持,都说明市场复苏面临阻力,这也使得房价涨幅本身会继续收窄。

  对于二手房市场来说,严跃进认为,从10月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看,三类城市的涨幅均有所收窄。从后续市场的预期看,二手房市场不会过快上涨。当前新房市场降温后,二手房市场本身也会降温。后续对于一些轨交房和学区房来说,还是需要防范炒作,真正落实“房住不炒”的导向。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,今年下半年,在中央反复强调“房住不炒”,地方调控政策不断加码的背景下,房地产市场整体保持平稳发展。进入传统的“金九银十”旺季,开发商为了冲刺业绩以价换量,预计在接下来的11、12月份,由于临近年底,房企或将继续积极推盘、加大促销力度。

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