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房价管控:六城已推行二手房成交参考价制度

7月26日,江苏省无锡市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称,将在调查分析基础上,以二手住房网签备案价格为基础,形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。同时,首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。

  无锡是对二手房价格进行管控的诸多城市之一。为应对二手房市场挂牌价格混乱、部分业主“抱团涨价”等行为,今年以来多地着手对二手房市场价格进行管控,并探索建立二手房参考价格发布机制,抑制楼市“虚火”蔓延。

  已有6城推行二手住房成交参考价

  据澎湃新闻不完全统计,目前全国已有6个城市,即深圳、宁波、成都、西安、绍兴和无锡推行了二手住房参考价制度。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,二手住房成交参考价制度的推进,成为今年二手房市场最重要的一项政策,进一步体现了房地产全方位监管的导向。

  业内人士指出,从政策内容看,一方面是发布全部或重点小区二手住房参考价格,另一方面是要求相关机构将其作为参考依据,包括房地产经纪机构应下架高于指导价房源,银行将其作为商业贷款发放依据等。

  其中,金融端举措尤为“致命”,商业银行将其作为商业贷款发放依据,若成交价格高于参考价格,商业银行仅按照参考价予以放贷,高于参考价部分须由购房者自行解决,变相提高首付比例。同时,二手房参考价格机制出台后,地产经纪APP、官网上架房源挂牌价格均改为参考价,而不再由业主随意提高,降低房价上涨预期的自我强化,缓解购房者对于房价上升的忧虑。

  二手房参考价的作用也立竿见影。根据易居研究院监测的官方数据显示,今年1月份深圳二手住房的成交价格出现历史最高点,即为72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进,房价下跌或降温成为趋势。到了6月份,其二手住房成交价格为61500元/平方米,累计下跌10936元/平方米,价格缩水了15%。

  除了二手住房成交参考价制度,今年以来,部分重点城市也出台了各类调控和监管措施促进二手住房价格的稳定和市场预期的稳定。

  据易居研究院不完全统计,全国至少有9个城市对二手住房价格进行了重点规范和管控,涉及严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验等。

 

  官方两天内密集发声出手调控楼市,多城应声加码

  从大背景来看,官方于7月22日、23日两天内密集发声出手调控楼市。

  7月22日,国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,会议指出,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  同日,《人民日报》文章指出,今年以来,受多种客观因素影响,再加上部分城市履行主体责任不到位,放松房地产市场调控,部分城市房地产市场升温,个别城市出现过热苗头,需要因城施策、精准施策,进一步加大房地产市场调控和监管力度。对此,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,住建部将会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

  随后的7月23日,住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,通知明确,“因城施策”突出整治重点,包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面。同时,《通知》提到,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全,监管信息系统基本建立,部门齐抓共管工作格局逐步形成,群众信访投诉量显著下降。

  贝壳研究院首席分析师许小乐指出,中央高层的密集发声以及8部门的综合整治工作开展,均表明未来房地产调控将继续趋严,房地产秩序的整治工作将有效辅助和巩固调控效果。

  “通过8部门联合发布的方式,本身就体现出对于房地产市场的关注度,同时通过多部门齐抓共管的方式对于提升管控力度,确保整治效果具有重要作用。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。

  张波称,从调控的范围来看,此次政策不但涉及房地产开发及销售,还涉及住房租赁、物业服务,和民生相关的房地产相关领域都有涵盖,并且突出了相关的整治重点。通过妥善解决人民群众反映强烈的难点和痛点问题,强化落实房地产市场秩序整治效果。

  而在官方密集发声调控楼市背后,包括上海、绍兴、杭州、无锡在内的多个城市发布楼市调控新政

  其中,上海于7月23日发布新政为楼市继续“打补丁”,新政指出,自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和上海市住房限购政策。

  浙江绍兴于7月23日发布《关于加强二手住房市场监管的通知》,要求以住宅小区为单元,参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素,形成住宅小区二手住房成交参考价格,在重点、热点区域先行试点,并适时在全市范围内推广。同时,商业银行应严格按照二手住房成交参考价格发放住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

  同日,杭州发布的《关于开展房地产地名使用专项检查的通知》明确,将于7月25日至9月30日在全市范围内开展房地产地名使用专项检查,重点检查房地产开发企业未取得预售许可证进行项目推广宣传等5大类行为,营造健康有序的房地产市场环境,规范地名使用管理,保护购房者合法权益。

  许小乐称,随着房地产调控持续推进、房地产秩序全面规范整治,以及保障性租赁住房等保障体系的完善,我国的住房市场将全面实现“房住不炒”,社会居民实现“住有所居”,加快推进全面建设小康社会的进程。

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