一个不争的事实是，楼市正在加速降温。
国庆将至，然而作为传统旺季的金九银十黯然失色，在持续收紧的楼市政策以及上市房企接连暴雷的影响下，楼市成交热度大概率会持续保持在低位。
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楼市“加速”降温
9月26日，海通证券(600837,股吧)发布一组数据显示，显示当前市场正在加速降温。
数据显示，本周30大中城市新房成交面积为225万平方米，环比-24%，同比2020年第38周-50%。二手房方面，本周18大中城市二手房成交量为75万平方米，环比-28%，同比-61%，年内累计同比-0.74%。
降幅有明显的加速趋势，相较而言，9月1日-23日30城新房累计成交面积897万平方米，同比增速为﹣31%，而二手房成交面积为191万平方米，同比增幅为﹣46%。
据粗略测算，本周新房成交面积降速比9月扩大了20个百分点，二手房则扩大了15个百分点，更重要的是，无论是新房还是二手房降速均超过了50%，幅度之大非常罕见。
目前来看，一线城市降幅温度最大，本周一线城市新房和二手房成交面积分别为64万平方米和23万平方米，同比增速均为-57%，相比9月，降幅扩大了24个百分点。
其中，广州降幅显著，根据中指院数据，9月广州成交面积降幅为54.6%，北京降幅为32.3%，一线城市整体降幅为39.1%；环比方面，9月深圳成交面积降幅为45.9%，降幅显著，上海降幅为26.2%。
一线城市成交面积同环比情况
数据来源：中指数据CREIS
年初楼市高点过后，各地楼市从高峰逐渐回调，尤其从下半年开始，楼市显著转凉，7、8月份以来，许多城市二手房交易量相继出现大幅度的环比下跌。
空白研究院数据显示，上海7月份环比下跌40%，8月份仍在下降；武汉、重庆、西安、成都等二线热点城市交易量较上半年峰值水平下跌超过50%；南宁没有出台增量调控政策，交易量也出现了40%以上的下跌；呼和浩特8/9月份的环比下降幅度超过60%。
不仅如此，根据统计局数据整理，8 月 70 大中城市中新房房价下跌城市数量为 20个，比上月增加 4 个；二手房房价上涨城市数量为 27 个，比上月大幅减少 14 个，下跌城市数量 34 个，比上月增加 8 个。
群益证券认为，由于多个热点城市推出二手房参考价制度，以及收紧房贷额度，房地产市场开始明显降温，部分城市甚至出台了新房价格限跌的政策。在行业降温的背景下，部分房企暴露信用风险，购房者开始担忧部分房企的交付能力，我们预计后续新房销售存在压力。
02
短期看不到转暖迹象
9月24日，深圳4个新盘齐开，当天几乎全部售罄，资料显示，当天深圳共推1907套住宅，吸引4300多名购房者，对于当前的市场来说，无疑具有极强的提振作用，甚至很多人开始分析，楼市或呈现触底转升的趋势。
不过，这样的分析虽然很迎合很多购房者的心理，但从目前的情况来看，楼市大概率不会转暖，当前的状况仍然会在短期内持续，直到出现新的市场变量，或者影响市场的变量出现改变。
针对前两个月楼市的走弱迹象，业内已经注意到，并认为需警惕楼市负反馈的发生。
楼市有个很重要的特点就是情绪传导性较强，自下半年楼市走弱后，居民购房进入观望期，进一步降温楼市，从而导致需求恶化的自循环。
结合当前的市场环境看，开发商资金链陡然趋紧，一方面有降价冲动、一方面导致土地市场大幅降温，两者均负向影响购房情绪，导致供需负反馈的发生。
国泰君安证券认为，当前城市可以分为两类，需求较为饱和，经上半年透支后当前较为疲弱；经济较好，需求仍向好，但政策调控导致需求下滑，当前处于价高量跌过程,对两类城市需求的平稳释放是对各方有利的情景。
不过，本轮楼市降温的直接原因是政策收紧，尤其是二手房参考价、放贷额度收缩、放贷周期延长等一系列因素叠加影响下，一线城市、大部分二线城市、甚至部分三四线城市的二手房成交量出现大幅度下降。
空·白研究院创始人杨现领认为，当下及未来一段时间，市场下行周期仍将延续，3-6个月之内，市场出现明显反弹的概率不大。
杨现领认为，目前，市场下行趋势没有明显见底的信号，放贷周期仍在变长，由于银行信贷更偏向新房，针对二手房的放贷额度受到了一定挤压。随着换房和改善型客户客群逐步消化，新增入市客户量会减少，购房需求将出现衰减。
更重要的是，杨现领认为，一二手房之间存在联动效应，如果刚需、刚改需求不能顺利入市，部分要“卖首套换二套”的改善型业主的换房需求就无法实现，一二手房联动交易链被中断，就可能引发整体购房需求的连环收缩。
此外，房地产对经济的重要性不言而喻，宏观经济发展也会在一定程度上影响房地产的政策弹性，统计局数据显示，上半年国内生产总值532167亿元，约为8.22万亿美元，同比名义增长27.2%，专业机构预测，中国2021年全年的GDP将突破17万亿美元。
也就是所，我国宏观经济呈现稳健向好发展，业内认为，这是房地产行业出清的好时机，也因此，对房地产的调控会处于动态调整，但更多是倾向于刚需客群的保障性住房，不会出现明显的放松。 |
