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“十一”新房成交同比跌43%,一线坚挺仍增30%

因福建、东北疫情的不确定性影响,今年十一黄金周居民旅游热情并不高涨,经文化和旅游部数据中心测算,10月1日至7日,全国国内旅游出游人次按可比口径恢复至疫前同期的70.1%。实现国内旅游收入同比减少4.7%,恢复至疫前同期的59.9%。楼市表现也如萧条的旅游行业一般“差强人意”,即便各城楼盘降价政策频出,也难挽成交颓势,60个重点城市成交量同比下降43%,与2019年同期相比降幅也达33%,究竟不同城市间呈现出怎样的分化行情?

  01

  60城新房成交同比下降43%

  一线“坚挺”,二线稳中有降,三四线加速下行

  2021年十一假期(2021年10月1日-10月7日,下同)60个重点监测城市累计成交187万平方米,同比下降43%,与2019年同期相比,降幅也达到33%,惨淡行情可见一斑。分能级来看:

  一线购房需求相对“坚挺”,同比微降8%,显著高于2019年同期。北京、深圳十一成交量与2020年和2019年同期相比“翻番”,放量主要集中在国庆前三天,不排除政策“高压”下前期成交房源延迟备案影响;上海十一成交同比下降88%,仍超2019年同期167%,主要是受限于短期供应“缺口”,部分楼盘甚至出现认筹完毕后关闭样板间、不接待看房者的情况,广州楼市则略显低迷,十一假期仅成交6.57万平方米,属3年同期成交最低。

  二线楼市稳中有降,同比跌幅达42%,较2019年下降5成以上,不同城市间迎来此消彼长的轮动行情:青岛、济南等内陆城市开启了以价换量的收割模式,部分楼盘7折卖房,以此带动了一波刚需集中释放,同比2020年同期成交持增。福州如是,虽然尚未摆脱疫情阴霾,不过供应放量(超70个楼盘持续加推),叠加降价促销(19个楼盘“放价”优惠,最高优惠金额达到38万元),还是取得了不错的走量效果。杭州市场热度延续,购房者成交热情有增无减,十一成交量达3年同期新高,为16.73万平方米。相较而言,中西部城市诸如武汉、长沙、南宁、兰州等进入了需求疲软期,成交表现显著不及去年同期,市场下行持续加剧。

  三四线成交明显转冷,同比下降49%,在不同能级中降幅居首。各城市市场同比跌多涨少,分化持续加剧:上涨城市以东南沿海居多,诸如汕头、石狮等成交保持高热状态,同比上涨3成以上,与2019年同期相比,均实现翻倍增长;而半数三四线共计23城同比跌幅在5成以上,部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如北海、宝鸡等成交量均不足1万平方米,创3年同期新低,市场惨淡程度可想而知。

  02

  核心5城二手房“明涨实跌”

  东莞年内调控多次加码下一二手齐跌

  虽然据CRIC监测的5个重点城市十一假期成交2.7万平方米,同比上涨52%,较2019年涨幅也达14%,主要是受到北京、佛山成交规模占比较大影响。从实际情况来看,二手房整体市场相较于一手房而言更为惨淡,上海、广州、东莞等9城建立二手房参考价发布机制,随着银根收紧,部分城市甚至出现二手房停贷情况,种种不利影响都使得整体二手房成交表现不容乐观。

  以东莞为例, 4月初被住建部约谈,列为重点监测城市后,随即发布《东莞住建部门迅速行动,落实“一城一策”调控要求》,8月调控再度加码,又出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,堪称东莞楼市调控史上最严,从土拍规则,到新房限购,到二手房增值税、指导价制度,再到严查资金来源等,均有调控新规,因而整体一二手成交均呈现明显回落态势。

  03

  四季度楼市难言乐观

  “限跌令”下,房企以价换量空间持续压缩

  展望未来,鉴于“金九”爽约,叠加“十一”黄金周也是惨淡收场,预示着四季度房地产市场难言乐观,同比降幅预计进一步扩大,而累计同比增幅也将持续收窄,至年末或将跌至负区间。

  不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转:核心一二线需求依旧坚挺,房企推盘积极性也相应高涨,预计整体成交仍有望高位维持;相较而言,弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大,信贷收紧使得本就疲软的购买力更加难以为继,首付、月供压力尽显,去库存风险仍需警惕。

  值得关注的是,部分二三线城市楼市调控已然出现了由“限涨”到“限跌”的苗头,甚至不乏财税托市,以期刺激居民购房消费,减缓市场下行压力,房企欲以“以价换量”来“抢销售、抓回款”的空间将越来越小,部分负债规模偏高的房企也将举步维艰。

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