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首轮高热城市二轮土拍频现流拍,土地市场“寒潮”来袭

“流拍、终止出让、底价成交等关键词,在杭州、武汉二轮集中土拍再次出现。

  10月12日,楼市风向标的杭州和武汉同日完成第二次集中供地的出让,分别揽金257亿和328亿。在开拍之前,杭州原定31宗地块中有17宗终止挂牌出让,其中就包括此前未进入竞拍阶段而“流拍”的10宗竞品质地块。

  要知道,在首轮集中土拍中,杭州和武汉均出现过“地王”,与此形成鲜明对比的是,二轮集中土拍热度大降,杭州流拍率高达55%,武汉32幅涉宅地块几乎全部底价成交。

  新规之下房企拿地积极性受挫,但两城又有不同的内因。杭州土地市场的萧条很大程度上来自于高地价及配建等竞拍规则导致的盈利受限,而武汉则更多受市场下行因素影响。”

       01

  竞拍规则调整为市场降温

  杭州提升土拍门槛,武汉设七道竞拍关卡,以此来控制土地市场热度、防范风险。

  先来看杭州,在首轮集中土拍中,杭州以突破千亿土地出让金领跑各大城市。二轮集中土拍在竞拍规则上做出了较为严格的调整。

  通过起拍价20%保证金的模式,提升房企报名门槛,并明确竞买人必须为一年以上房地产开发资质,要求同一集团成员企业不得同时报名竞拍同一地块,同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

  调整竞拍规则。一是调整地块溢价率上限至15%,其中10宗“竞品质”试点地块溢价率上限为5%;二溢价封顶后,通过摇号确定竞得人,防止地价过快上涨;此外,“竞品质”试点地全部实行现房销售。

  严格规范购地资金来源,对竞买企业资质、购地资金审查更严格。在当前“紧融资”背景之下,房企拿地的积极性备受打击。

  武汉更是集中了各城市土拍能用到的所有竞拍方式,设置层层关卡。本次出让的37宗涉宅用地,分为网上挂牌和现场挂牌2种方式。涉宅地块均设置了最高出让总价,地块出让将经过“网上报价——现场竞拍——竞一次性付款——竞自持租赁比例——竞现房销售面积——竞装修比例——竞品质”7大关卡。

      02

  杭州:超半数地块终止,溢价创新低

  在经历了整体延期、土拍规则调整、部门地块撤牌等变故之后,杭州最终共成交14宗宅地,成交总价257亿元。

  与首轮相比,二轮土拍整体溢价率降至4.6%,较首轮下降了21个百分点,成交地块中仅有溢价出让的5宗地块无一触及封顶价格。且外来房企表现相对平淡,本地国企、深耕型民企成为杭州二轮集中土拍的主力军。

  从本轮地块盈利能力来看,核心地块成本压力依然较大,远郊地块暗藏去化风险。

  从溢价成交的核心地块来看,按照名义楼板价和商品住宅限价测算,地房比多在60%以上,如果考虑配建,地房比会更高,盈利空间将进一步被压缩。以溢价率最高的地块萧政储出[2021]48号市北东地块为例,名义楼面价24058元/平方米,该地商品住宅限价37500元/平方米,名义地房比为64%,剔除10%的配建公租房外,地房比为71%,盈利空间薄弱。

  此外,底价成交的8宗地块中,地房比虽多在55%以下,虽有一定的盈利空间,但考虑此类地块处于远郊区域,当前市场下行的背景下,未来去化存在一定的风险。

  表:杭州二轮集中土拍典型封顶摇号地块盈利情况(亿元、元/平方米)

    注:结果为初步测算,具体要结合地块具体情况。

    数据来源:CRIC整理

    03

  武汉:仅1宗地溢价成交,热度降至“冰点”

  与杭州一样,武汉土拍也经历了部分地块撤牌、延期等多方调整,最终共有40宗地块成交,其中涉宅地块32宗,这些地块仅有1宗以6.8%溢价率成交,其余均为底价成交。

  与首轮集中供地平均溢价率19%、甚至部分地块溢价率超过100%的情况相比,第二轮集中供地中房企竞拍的积极性已经跌至“冰点”。

  同样,品牌房企几乎销声匿迹,九成地块多为本土房企竞得,地方国资、城建“托底”,而首轮集中拍地时,近半数土地被百强房企拿下。

  值得注意的是,土拍遇冷的情况下,各区域的土地成交均价较首轮多有下降,房企拿地成本下降。一方面与出让土地的位置条件有关,平均楼板价大幅下降;另一方面,由于本次土拍几乎全部底价成交,土地价格较首轮供地呈现下降趋势。

  与首轮集中供地中表现出较的高热度相比,楼市风向标的武汉、杭州第二轮集中供地“秋意渐浓”。作为各城市群中核心热点城市,二轮集中供地的成交规模、溢价率等指标均不及首轮,甚至部分地块无人报名的尴尬境地。实际上,二轮集中土拍热度下降在预期之内,在土地出让条件、加强金融监管下,企业拿地积极性受到很大影响,预期未来热点城市还将调整集中出让细则。

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