21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

2021年的楼市上下半场分化明显，上半年市场热情高涨，但随着各地加大调控力度，叠加全面去杠杆的“三条红线”、“供地两集中”、“房贷集中度管理”等全面落地实施，更重要的是信贷收紧以后，房企资金获取受限，市场急速向下，销售、土地、投资纷纷遇冷。

近日，多家机构数据显示，2021年，包括二手房成交规模、新房成交增速、土地市场成交、房地产开发投资增速等在内的各项数据均创新低，对于房企而言，百强房企销售规模大概率将持平甚至略有回落，步入无增长时代。

2021年的市场起伏有其特殊性，本质上在于资金端的全方位收紧，降杠杆速度过快，各方预期走低产生叠加和共振效应，导致市场出现了一波“负循环”。

四季度末，政策定调良性循环，监管层频频纠偏释放暖意，一线城市二手房终于在12月出现筑底现象。

但真正的市场底是否已经到来，2022年的楼市又将走出什么样的曲线，房企运营如何转向，尚需观察。

房企业绩远不及历史同期

克而瑞研究中心数据显示，截至11月末，近3成百强房企累计业绩同比负增长，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%，明显低于近三年90%以上的平均水平。

全年来看，房企销售业绩“先扬后抑”。一季度，市场购房情绪延续了去年末以来的热度，企业销售规模较去年和2019年同期提升显著。二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场明显降温，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。

但这还是在2020年疫情影响下房企已对业绩增长保持了谨慎预期的前提下。克而瑞指出，2021年下半年市场急速降温，即便年内整体业绩目标设定不夸张，多数企业年度业绩目标完成压力仍然较大。

房企销售业绩的走低受多方面因素影响。“资金肯定是最要紧的一个限制。”一家规模型上市房企高管向21世纪经济报道记者描摹了一个循环效应：“三条红线”实施以来，房企或主动或被动开始降杠杆，但金融机构对政策的理解相对严格，加上个别房企的信用风险加重了金融机构对房企的避险情绪，房企的融资受到严重限制。

在21世纪经济报道此前的调研中，多家房企曾透露即便身处“绿档”，金融机构的合作意向也不强，对于高周转和资金密集型的房企来说，“找钱难”意味着不得不降速。

融资受阻之下，房企的资金来源更多依赖销售回款。但房贷集中度管理的瞬时收紧，使得个人按揭贷款利率提高、放款速度空前拉长。在21世纪经济报道此前的调研中，部分城市放款时间高达半年以上。

“融资难、回款慢，影响了房企的现金流，以收定投的模式也决定了支出缩减、投资下行，又进一步影响了未来的收益。”上述房企人士表示。

9月以来，监管层开始释放一系列针对信贷的“纠偏”措施，要求金融机构“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。此后房企开发贷和居民个人房贷均有所放松，但传导至房企的运营上，还需要一定的时间。

二手房成交创7年新低

贝壳研究院数据显示，今年二手房交易规模出现近5年来的首次同比下降，预计二手房成交面积将创7年新低，出现2015年以来的最低值。

据该机构测算，2021年全国二手房成交金额约7万亿元，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%，成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。

新房和土地市场也全面降温。新房销售规模同比增速收窄至2015年以来最低。贝壳研究院依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%，较2020年增速收窄1.6个百分点；全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%，较2020年增速收窄5个百分点。销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。

房地产开发投资增速降至历史低位。国家统计局数据显示，2021年1-11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元，同比增长8.1%，是2017年以来同期最低增速（排除受疫情影响的2020年）。

土地成交规模自2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%；累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%。拿地金额和面积均为2019年以来首次同比大幅下降。

其中三季度全国351城的住宅用地成交金额为1.08万亿元，同比下滑37.01%，成交规划建筑面积为3.09万亿平米，同比下滑47.55%，是2019年以来季度最低值。

年内市场出现“过山车式”的下降，与房企的销售表现属于同一个链条上的不同侧面。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，二手房在信贷方面的成本增加和时间拉长，导致改善置换链条受阻，整体市场环环相扣，新房市场和房企都受到负面影响。

贝壳研究院将这种现象归结为“链式降温”，尤其大城市房价较高，新房购买需要依赖卖掉二手房归集资金，二手市场不好，新房的购买能力及购买意愿也受到抑制；二手房流通难使得卖旧买新的换房链条受阻，交易阻滞使房企回款加速恶化，到期负债无法接续滚动，继而放大了房企的流动性问题。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，与历史周期不同，本轮房地产去杠杆是全方位的，对银行、房企、居民三端同步采取信贷管控收紧措施，多项政策叠加实施，让市场出现信用危机。

预计2022年前低后高

信贷的回暖已经体现在数据上。贝壳研究院监测数据显示，12月全国103个重点城市房贷环境保持改善，房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内，利率下调空间和放款周期缩短时间均较上月扩大。

根据央行数据，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。

房企融资规模亦有回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。

许小乐认为，在“良性循环”的指引下，信贷环境的持续改善将对年底的市场成交带来利好，带动市场底部修复。

贝壳研究院预计，2022年市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间序列上看，呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过渡。

具体到房企未来运营表现上，克而瑞指出，长期来看，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆，以增强企业自身的抗风险能力。整体战略以谨慎经营、防范风险为主，同时，在目前的行业盘整期，企业更应该回归产品、持续关注产品升级迭代，加强产品力打造、提高产品适销性。

行业集中度方面，中信证券研究部分析师陈聪和张全国在一份研报中指出，与之前历史周期中行业集中度不断提升不同，预计本轮变化将促使行业集中度由此开始下降。