武汉大恒金典房地产策划公司★★★华中最牛地产赢销4006586816湖北地产营销专家顾问|销售代理机构|地产项目营销策划房地产销售代理.武汉黄冈黄石十堰宜昌恩施咸宁市十大地产房产策划机构

当前位置:首页 >> 业界资讯(推荐) >> 详细信息
2021年楼市降温:房企年度业绩压力大 二手房成交创新低

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

2021年的楼市上下半场分化明显,上半年市场热情高涨,但随着各地加大调控力度,叠加全面去杠杆的“三条红线”、“供地两集中”、“房贷集中度管理”等全面落地实施,更重要的是信贷收紧以后,房企资金获取受限,市场急速向下,销售、土地、投资纷纷遇冷。

近日,多家机构数据显示,2021年,包括二手房成交规模、新房成交增速、土地市场成交、房地产开发投资增速等在内的各项数据均创新低,对于房企而言,百强房企销售规模大概率将持平甚至略有回落,步入无增长时代。

2021年的市场起伏有其特殊性,本质上在于资金端的全方位收紧,降杠杆速度过快,各方预期走低产生叠加和共振效应,导致市场出现了一波“负循环”。

四季度末,政策定调良性循环,监管层频频纠偏释放暖意,一线城市二手房终于在12月出现筑底现象。

但真正的市场底是否已经到来,2022年的楼市又将走出什么样的曲线,房企运营如何转向,尚需观察。

房企业绩远不及历史同期

克而瑞研究中心数据显示,截至11月末,近3成百强房企累计业绩同比负增长,规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期,1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%,明显低于近三年90%以上的平均水平。

全年来看,房企销售业绩“先扬后抑”。一季度,市场购房情绪延续了去年末以来的热度,企业销售规模较去年和2019年同期提升显著。二季度之后企业销售增速持续放缓,特别是下半年市场明显降温,行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来,延续下跌趋势且降幅不断扩大。

但这还是在2020年疫情影响下房企已对业绩增长保持了谨慎预期的前提下。克而瑞指出,2021年下半年市场急速降温,即便年内整体业绩目标设定不夸张,多数企业年度业绩目标完成压力仍然较大。

房企销售业绩的走低受多方面因素影响。“资金肯定是最要紧的一个限制。”一家规模型上市房企高管向21世纪经济报道记者描摹了一个循环效应:“三条红线”实施以来,房企或主动或被动开始降杠杆,但金融机构对政策的理解相对严格,加上个别房企的信用风险加重了金融机构对房企的避险情绪,房企的融资受到严重限制。

在21世纪经济报道此前的调研中,多家房企曾透露即便身处“绿档”,金融机构的合作意向也不强,对于高周转和资金密集型的房企来说,“找钱难”意味着不得不降速。

融资受阻之下,房企的资金来源更多依赖销售回款。但房贷集中度管理的瞬时收紧,使得个人按揭贷款利率提高、放款速度空前拉长。在21世纪经济报道此前的调研中,部分城市放款时间高达半年以上。

“融资难、回款慢,影响了房企的现金流,以收定投的模式也决定了支出缩减、投资下行,又进一步影响了未来的收益。”上述房企人士表示。

9月以来,监管层开始释放一系列针对信贷的“纠偏”措施,要求金融机构“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。此后房企开发贷和居民个人房贷均有所放松,但传导至房企的运营上,还需要一定的时间。

二手房成交创7年新低

贝壳研究院数据显示,今年二手房交易规模出现近5年来的首次同比下降,预计二手房成交面积将创7年新低,出现2015年以来的最低值。

据该机构测算,2021年全国二手房成交金额约7万亿元,同比下降约6%;二手房成交套数约393万套,同比下降约9%,成交面积约3.6亿平方米,同比下降9%。

新房和土地市场也全面降温。新房销售规模同比增速收窄至2015年以来最低。贝壳研究院依据国家统计局数据测算,预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米,同比增长1.5%,较2020年增速收窄1.6个百分点;全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿,同比增长约5.9%,较2020年增速收窄5个百分点。销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。

房地产开发投资增速降至历史低位。国家统计局数据显示,2021年1-11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元,同比增长8.1%,是2017年以来同期最低增速(排除受疫情影响的2020年)。

土地成交规模自2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月,全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元,同比下滑11.15%;累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米,同比下滑30.12%。拿地金额和面积均为2019年以来首次同比大幅下降。

其中三季度全国351城的住宅用地成交金额为1.08万亿元,同比下滑37.01%,成交规划建筑面积为3.09万亿平米,同比下滑47.55%,是2019年以来季度最低值。

年内市场出现“过山车式”的下降,与房企的销售表现属于同一个链条上的不同侧面。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,二手房在信贷方面的成本增加和时间拉长,导致改善置换链条受阻,整体市场环环相扣,新房市场和房企都受到负面影响。

贝壳研究院将这种现象归结为“链式降温”,尤其大城市房价较高,新房购买需要依赖卖掉二手房归集资金,二手市场不好,新房的购买能力及购买意愿也受到抑制;二手房流通难使得卖旧买新的换房链条受阻,交易阻滞使房企回款加速恶化,到期负债无法接续滚动,继而放大了房企的流动性问题。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,与历史周期不同,本轮房地产去杠杆是全方位的,对银行、房企、居民三端同步采取信贷管控收紧措施,多项政策叠加实施,让市场出现信用危机。

预计2022年前低后高

信贷的回暖已经体现在数据上。贝壳研究院监测数据显示,12月全国103个重点城市房贷环境保持改善,房贷利率连续3个月环比下降,放款周期缩短到2个月以内,利率下调空间和放款周期缩短时间均较上月扩大。

根据央行数据,11月末,个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月份多增532亿元。

房企融资规模亦有回升,多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期,同时房企股权、资产等交易活跃,房企短期流动性有所修复。

许小乐认为,在“良性循环”的指引下,信贷环境的持续改善将对年底的市场成交带来利好,带动市场底部修复。

贝壳研究院预计,2022年市场成交量将在一季度完成筑底,二季度实现成交价格止跌,从全年时间序列上看,呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而向“良性循环”过渡。

具体到房企未来运营表现上,克而瑞指出,长期来看,未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变,更好地平衡财务杠杆,以增强企业自身的抗风险能力。整体战略以谨慎经营、防范风险为主,同时,在目前的行业盘整期,企业更应该回归产品、持续关注产品升级迭代,加强产品力打造、提高产品适销性。

行业集中度方面,中信证券研究部分析师陈聪和张全国在一份研报中指出,与之前历史周期中行业集中度不断提升不同,预计本轮变化将促使行业集中度由此开始下降。

热门资讯
1月1日,咸宁第一高楼——中央城..
完了,“中国温泉之都”咸宁楼盘..
独创复合型地产网络“红军”蓝海..
地产谋势与用力,独创《营销“势..
中央城“广告”1月1日起上中央电..
独创CIS-品牌“圆心”理论
如何出卖灵魂,勾引买房者大脑深..
咸宁市住房公积金购房贷款新办法..
靠,世界小姐在“中国温泉之都”..
楼盘策划新思维—地产娱乐营销之..
咸宁中央城广告占踞咸宁全城各重..
中央城是湖北第一家以空姐做置业..
推荐资讯
住建部、财政部、央行一起发放利好!与房子有关
超预期降息之下,政策组合拳加速楼市“破冰” 来源..
全文>>  
住建部、财政部、央行一起..
房地产的关键5月:政策快车..
多城已执行4.25%最低房贷利..
住建部:房企布局养老地产..
首套房贷款利率六日两调:..
央行连续放大招!不计一切..
超预期降息之下,政策组合..
央行重磅出击,对楼市有何..
多地密集出台楼市新政 “精..
中国下调房贷利率下限 楼市..
4月全国住房销售跌破万亿元..
降息!大家为何突然不愿买..

中国.武汉大恒金典房地产营销策划有限公司 Copyright.金点谋势,出奇赢销.湖北武汉(华中)最牛的地产营销策划炒作公司和销售代理顾问团队.
地产开发杰出智囊团.楼盘营销专家. 地址:武汉武珞路中建三局写字楼八楼.专线:13260573668 / 18571619856.总机:400-6586-816.QQ:383986351



鄂ICP备16016408号

鄂公网安备42011202001326号