李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　刚刚发布的统计局数据显示，6月份70城新房和二手住房价格指数整体呈涨幅收窄的态势。其中，70城新房价格环比指数今年以来首次收窄，涨幅从0.5%降至0.4%，一线城市停涨，二三线城市环比涨幅双双收窄。同比看，70城新房价格同比涨幅也出现今年以来首次收窄的态势，一线城市涨幅惯性扩大，而二三线涨幅明显收窄。上涨城市数同比、环比均连续3个月减少。

　　可见，在银行贷款集中度管理和开发商“三道红线”半年考核影响下，资金面收紧和开发商促销范围扩大，再加上部分城市启动了新房价格引导政策，前期密集调控给市场预期降温，新房价格同环比涨幅均收窄。二手住房价格指数走势和新房类似，同环比指数“稳中趋降”，6月分别为0.3%和3.5%，与5月相同，但环比指数明显低于3-4月，同比指数去年12月以来首次停涨。

　　从城市来看，除广州外，新房环比上涨较快的城市，基本都是二线非热点和次热点城市，比如济南、长沙、无锡、扬州、大连、重庆、西安；新房同比来看，除广州排涨幅第一外，基本都是棚改滞后城市或都市圈城市，比如银川、济宁、扬州、徐州、西安、重庆和西宁。这反映了，楼市热度从一线到热点二线，再到二线非热点和次热点，最后到三四线的辐射逻辑。

　　二手房方面，由于二三线涨幅收窄幅度超过一线城市，6月份二手住房价格环比指数京沪排在前两位，金华、重庆、西安、无锡、杭州、海口等都市圈或二线热点、次热点城市依次排在随后。值得注意的是，由于直播带货、网购物流火热，其聚集地义乌所在的金华市，不仅租金上涨快，二手房价格上涨也快。同比方面，一线城市继5月后涨幅再次入列前6位。

　　主要原因也是二三线城市二手房价涨幅收窄幅度超过一线城市，这也彰显了一线城市二手房市场为主导，二手房供应在总价、区位上选择多，刚性基础扎实。总的来看，去年7月份以来调控收紧，资金面严控违规流入楼市，打击首付非自有资金，房贷利率连续上涨，政策面重启或升级限售、二手房增值税免征期“2年改5年”等，终于在控房价上见到效果。

　　7月15日国家统计局发布上半年全国房地产运行情况，数据显示，上半年商品房销售面积达到8.86亿平方米，创历史新高，同比增长27.7%。不过，这一增速自今年2月以来连续4个月下降，增速高位回落的趋势很明显，6月单月销售面积增速已经收窄至7.5%。考虑到2020年疫情后低基数效应在今年下半年消失，估计下半年商品房销售增速可能会继续回落。

　　而且，行业全链条开始高位回落。先看前端的土地市场、开发商资金面和新开工。上半年，全国土地购置面积同比下降11.8%，其中尽管有去年疫情后二季度土地出让加速造成的高基数效应，但也不能忽视近期集中供地、“三道红线”半年考核、贷款集中度管理下，开发商拿地积极性下降的现象。上半年，开发商到位资金增速从2月份的51.2%收窄至23.5%。其中，国内贷款首次负增长，销售回款增速连续收窄。单月来看，国内贷款降幅从-7.2%扩大至-16.1%；按揭贷款(占销售回款约40%)首次负增长3.1%，显示今年以来对房地产的资金紧缩，在开发商层面表现得很明显。于是，我们看到，上半年新开工增速已经从一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%。尽管有基数效应影响，但开发商减缓新开工的趋势显现。

　　单月来看，新开工增速连续3个月下降，住宅新开工降幅从5月份的-2.9%扩大至-3.4%，土地购置面积连续4个月下降。不过，由于2018-2020年商品房销售一直在高位运行，2020年商品房销售创年度新高，今年也是竣工高峰期。因此，开发投资增速的韧劲比较足。

　　下半年及未来，房地产竣工高峰期持续，建筑工程、安装工程保持旺盛态势，抵充了新开工和拿地增速收窄的影响。预计，全年开发投资可能将继续回落，但仍有望保持两位数的增长，这也是房地产调控基调不会放松的重要原因之一。当然，当前各地财政收入增速降至近年来低点，促进国内经济大循环和“扩内需”在基建投资和公共服务上的支出较大，对楼市稳定的诉求强烈。

　　近期，央行全面降准0.5个百分点，客观上有利于缓解当前房地产行业资金面过度紧缩的局面。近期，地产上中下环节都呈现高位回落态势。而且，近期房贷投放急速放缓、额度管控严格、利率明显攀升，热点城市二手住房贷款周期基本都超过了100天，从而影响到了“卖一买一”的改善型住房需求的释放。

　　因此，本次降准，目的之一也是为了缓解银行惜贷情绪。而且，降准后释放无成本资金，激励银行发放低利率的中小微贷款。在贷款集中度管理模式下，中小微贷款增加，高利率的房贷释放出了空间。因此，降准也是为贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”。当楼市紧缩性的调控目标达到后，考虑到各地方的客观诉求，需要将调控和“三稳”结合起来。基于此，三季度楼市继续回落，但四季度有望保持稳定，从而助推上下游变量在高位平衡。