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2022年房地产政策三大关注:融资、房地产税及限价限购限贷

据清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心数据显示,2022年,各界最为关注的三大房地产政策,依次是融资政策、房地产税、限价限购限贷政策。此外,各界对土地集中出让制度、预售资金监管制度、长租房配套政策等也颇为关注,关注度超过10%,其中,约1/3的受访机构关注土地集中出让制度。

  其中,房地产融资政策走向牵动人心,关注度高达74.1%。不同类型的受访机构关注的侧重点有所不同。房地产开发企业最关注的是贷款集中度管理制度以及出险房企收并购方面的新政策。一些房企期望今年银行开发贷的释放力度可以有所加大,同时满足家庭部门刚需购房需求,提供足够的按揭贷款额度,提高房企的回款速度。此外,部分受访机构也认为今年房企爆发危机的情况或将继续发生,希望政府能够出台有关收并购的支持性政策,保障企业度过危机,促进房地产市场健康平稳发展和良性循环。金融机构和研究机构对今年“三线四档”的融资管理制度是否进一步调整表示关注。2021年,部分房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,纷纷选择收缩信贷敞口,“雨天收伞”,进一步加剧了房企流动性紧张问题。2022年,“三线四档”政策是否继续执行,如果继续执行是否会细化、指导银行全年有序进行信贷投放?最后,研究机构比较关注公募REITs政策是否会有所推进。目前保障性租赁住房已经纳入公募基础设施REITs试点范围,后续试点范围希望可以扩大至市场化长租房,甚至商业地产。

  房地产税关注度位居第二,达63%。2021年10月23日,全国人大常委会通过决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。12月27日,全国财政工作视频会议在北京召开,会议提出,“做好房地产税试点准备工作。”2022年,房地产税试点是否落地、何时落地,以及试点范围、实施细节等,都备受各界关注。

  限价、限购、限贷政策关注度为48.1%。接近半数的受访机构对限制性行政管控政策有所关注,尤其是限价、限贷政策是否会有所调整。关于限价政策,部分受访机构指出,当前市场不甚乐观,2022年限价思路是否要从“防涨”转向“防跌”?关于限贷政策,部分受访机构指出,在住房市场遇冷的情况下,能否对二套房的认定标准有所放松,对改善型购房提供更多的信贷支持。

  清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心认为,房地产行业降杠杆的大方向不会改变,减少金融和房地产的绑定,避免资金过度流入房地产,引导资金有效流入实体经济依然是主要目标。2022年,贷款集中度管理、“三线四档”政策会继续实施,一方面,合理发放房地产开发贷款,另一方面,对信贷资金的监管会更加精准。关于出险房企的收并购政策支持,中心认为相关贷款资金应该不受贷款集中度和“三线四档”的限制;房地产税会在短期内降低房价,并可能因税负转嫁增加租金成本,但长期来看,不会持续对房价产生上升或者下降的影响。房地产税制设计,应避免重复征收,一方面体现税负公平,另一方面可减少居民在住房上的税收负担,减少对消费的挤压;在“房住不炒”的总基调下,短期内不会取消限价、限购、限贷等行政性限制政策。

  2021年,我国房地产市场总体降温明显,交易量价萎缩,房地产开发企业销售回款减慢,前期负债过高的企业风险逐步暴露,部分头部房企出现资金链断裂风险。风起于青萍之末,虽然这只是短期个别企业出现风险,但仍需观过知仁,未雨绸缪,不能任由这些问题蔓延扩散。

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