最近，某市住建局朋友告诉我，自打去年底以来，她全部的工作重心都放在了“稳楼市”上面。这段时间，领导更着急了，相关的会议隔三岔五地开，主题也只有一个，如何才能让楼市尽快稳定下来。她也很纳闷地咨询我，贷款额度增加了，利率下降了，各种能用的纾困政策都用上了，比如契税补贴、公积金贷款额度增加，银行利率也下降了，为何楼市稳定不下来？

俗话说，“凡事都有一个过程”。前期涨得太快了，一旦转入下行，楼市下滑的惯性就出来了，很难一下子就稳定下来。特别是，当下老百姓对房价“只涨不跌”的预期不像过去那么强了，而疫情常态化和经济转型阵痛，收入的前景预期也不像过去那么乐观，自然就不敢贸然出手了。而且，现在大多数城市的二手房价还在下跌，谁也无法保证买了以后不会砸在手里。

这是我近期调研时，很多中介都在说的逻辑。另外，过去驱动房价上涨，很大程度上是“涨价预期”。这种预期实现以后，会带动更多的需求入市。从涨价源头来看，很大程度上是由卖地驱动的，即描绘一个美好的规划，比如某某新城、某某园区，再由开发商和自媒体等渠道方合谋来炒作。嗅觉灵敏的投资客先行入市，价格上涨的示范效应下，刚需也跑步进场。

这种模式下，后续需求是否有持续性，或者说房价能否撑得住，关键是承诺的规划蓝图有无兑现？调研发现，很多片区的规划蓝图无法兑现，甚至还停留在概念阶段，这就要命了。更夸张的是，房子交付了、业主入住了，小区通往外面主干道的道路都没修好，导致片区的入住率很低。实打实的感受经口口相传，就导致后续购买力用脚投票，房价怎么能撑得住呢？

当大势开始回调，这些区域的房子价格跌得更厉害。复盘发现，当初这些区域开发时，从地方主政者到房企、销售渠道，再到银行和购房者，谁也没有真正关心过，片区规划、公共配套能否真正落地，以及其对住房需求的支撑。事实上，大家都在关注一锤子收益，比如地方关心地能不能卖得出去，开发商卖了房就一走了之，房价上涨银行贷款没风险，小业主看到房价涨就开心。

这几轮楼市起起落落，对购房者是教育和“再教育”的过程。我在调查中发现，现在老百姓买房，不像过去那么盲从了。一方面，他们自己或身边亲朋都有参与房子买卖的经历，不再轻信过去那套营销话术；另一方面，当下房子越来越多，可挑可选的余地大，但大家肉眼所见的真正保值增值的房子，都能在二手市场溢价卖出，而周边100米范围内的社区却在跌价，忽悠终究会露馅。

问题是，当下各地纾困楼市的逻辑，和过去并无二致。显然，很多地方还是想刺激楼市繁荣，增加卖地，而市场层面却今非昔比、物是人非。这就不奇怪，为啥各种政策都用上了，楼市还是稳定不下来。但现实困境是，如果非要把楼市拉起来，在“稳字当头”的框架下，纾困就没有底线，纾困和救市就没有边界。比如，近期很多地方“降首付”“降利率”的政策。

可以预见，只要楼市不稳定、不反弹，纾困政策就会源源不断出来，各部门的优惠和托底举动就会接踵而至。在地方，越到基层，稳定楼市的动力就越强，也越容易出政绩。考虑到纾困政策落地对预期的扭转和拉升有滞后性，特别是地方对于楼市回升的诉求太强、太过急迫，“稳楼市”的要求层层传达下来，药剂越来越猛，叠加在一起，就造成了楼市再次暴涨。

这就是过去楼市“跌少涨多”，屡屡暴涨的罪魁祸首。近日，针对各地纾困楼市的尺度越来越大，官媒发文《“稳楼市”需谨防市场过快上涨》，讲的就是上面的逻辑。纾困的本源是稳定和防风险，但很多地方依赖楼市的思想还很顽固，纾困就演化为救市了。在“稳字当头”的顶层设计下，这种异化的纾困，似乎披上了合理的外衣，这是当前楼市政策最该防范的。

大恒金典地产机构认为，房价上涨的根本原因一是土地财政造成土地价格上涨，二是同路段同期开发项目太少、片区垄断性而造成开发商随性涨价，三是材料人工涨价。其他炒房等造成的房价上涨是有限的、可以由政策调控的，政府只要要合理引导媒体舆论和中介公司理性经营，房价很难上涨。