继3月“小阳春”缺席之后，4月房地产市场行情依旧延续颓势，房企销售业绩仍未有明显改善，市场整体表现保持低迷，叠加部分城市受疫情影响，房地产市场下行压力加剧。

4月30日，中指研究院、克而瑞、亿翰智库几乎同时发布房企今年1-4月销售业绩排行。前4个月销售额超千亿房企仅有3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，而去年则为9家。同时，房企门槛值也出现普跌，前4个月销售额TOP10房企门槛值为486亿元，同比降低50.3%。

业内人士认为，房地产市场能否真正回稳，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相对充裕的改善型购房消费，预计核心城市市场有望在三季度触底回稳。

从机构统计数据来看，4月份房企销售业绩仍未有明显改善。制图/新京报记者 王远征

碧桂园、万科、保利发展1-4月销售额超千亿

今年前4个月，房企的销售额与去年相比仍大幅减少。据中指研究院数据显示，1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中，销售额超千亿房企3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，较去年同期减少6家；而超百亿房企57家，较去年同期减少了46家。

权益销售额方面，与去年相比也同样大幅减少。据中指研究院数据显示，TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。

从目前来看，不同阵营企业数量均有较大变化。千亿以上阵营3家，较去年同期减少6家，销售额均值1408.6亿元；第一阵营（500亿-1000亿）和第二阵营（300亿-500亿）企业分别为6家和7家，较去年同期均减少11家。

供图/中指研究院

另据亿翰智库数据显示，房企门槛值依旧普跌，其中前4个月TOP10房企门槛值为486亿元，同比降低50.3%；TOP20和TOP30房企门槛值分别为257亿元、209亿元，同比降幅分别为58.7%、49.2%；TOP50房企门槛值为111亿元，降幅为58.5%。

亿翰智库分析认为，2021年下半年以来，多重因素叠加下，市场行情急转直下，历时10个月仍未扭转颓势。从根源上看，影响市场走势的各因素仍未有显著改善，包括消费者预期、消费者购买力及疫情等等，门槛值走低或仍将持续。

而从集中度数据来看，各梯队房企集中度都较前期有所下滑，截至2022年4月，TOP10房企集中度为21%，较2021年下滑4个百分点；TOP30和TOP50房企集中度分别为35%、43%，分别较2021年降低11个、15个百分点。

“集中度指标直观反映了不同梯队房企所占有的市场份额，当行业遭遇挑战，企业经营受挫，行业集中度也将保持同步向下变动。当行业格局重塑尚未完成时，集中度或仍将持续下探，待行业秩序稳定，各企业发展进入到良性循环中，各企业份额也将稳定在一定水平，行业集中度也将保持稳定。”亿翰智库分析称。

疫情因素下房地产市场下行压力加剧

从4月单月来看，受限于国内疫情反弹，房地产市场下行压力加剧，成交同比跌幅进一步扩大。

据克而瑞数据显示，4月，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。其中，一线城市成交环比下降19%，同比下降47%；26个二三线城市成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。

分区域来看，4月，长三角地区市场近乎全面“熄火”，尤其是受疫情影响，上海楼市进入停摆状态，封控时间过长势必会降低居民收入及消费预期；而杭州、宁波、合肥、南京等地市场也出现走弱，其中南京案场客户到访量环比下滑，新盘平均去化率低至33%，热点板块出现开盘“流摇”现象，边缘板块折扣力度加大。

在京津冀地区，仅北京市场有所转暖，新盘平均去化率稳步提升至41%，核心地段高性价比楼盘销售火爆，但远郊区域市场难言好转。

天津、河北市场观望情绪依旧浓重。天津来访、认购量同比均下降约4成，新盘平均去化率仍处23%低位；唐山、沧州、张家口等降价促销，除核心地段品质楼盘取得一定效果之外，其余项目成交依旧惨淡。

此外，大湾区市场复苏进度也弱于预期。广州新盘平均去化率低位回升至21%，中高端需求相对坚挺，但刚需观望情绪浓重，增城、南沙、花都等外围区域库存积压，成交未见起色；与此同时，深圳仍未扭转颓势，新盘平均去化率小幅回落至32%，佛山、东莞、惠州等市场继续“蛰伏”。

业内：房企抓住政策窗口加大并购融资

虽然4月有超40个省市落地支持房地产市场的政策，比如南京、苏州等强二线城市跟进放松限购，但是市场起色有限。

对此，克而瑞分析人士认为，在市场需求及购买力透支、市场信心缺失之下，短期内实难扭转市场持续下行的颓势。房地产市场能否真正回稳，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相对充裕的改善型购房消费。

上述分析人士预计，核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，等到一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。

值得关注的是，面对销售回款不畅，部分房企仍面临流动性危机。“由于房企频频出现现金流风险，人们开始担忧房屋是否能够顺利交付、质量是否有保证等，因此在购房上观望情绪更浓，迟迟不敢做出购房决策。”亿翰智库分析人士如是说。

亿翰智库分析人士建议，要保障项目建设进度顺利推进，应在预售资金监管上趋严，限制企业对于预售资金调动的自由度，确保预售资金主要用于项目的工程建设，预售资金监管的底线必然需要坚守。此外，在贷款上支持优质房企进行收并购，包括并购贷款不计入“三道红线”计算。事实上，银保监会多次发文对房企并购表示支持，目的也是为了支持引导行业内的优质房企对项目进行并购，能够保障项目开发顺利推进。

中指研究院分析人士也表示，房地产企业应采取多重方式抓住政策窗口期，获取并购融资，比如在4月，保利发展、信达等房企发行房地产并购主题债券；新希望地产、陕建地产集团与银行签署并购融资战略合作协议。