“5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓；同比涨幅回落或降幅扩大。”6月16日，国家统计局公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示。

5月的房价很难用简单的涨或跌概括。在新房二手房市场、不同能级城市中均出现了差异化的发展走向。

二手房较一手房降温更明显

“77个月以来，新房价格首次同比下跌，充分说明房价下行的压力明显增大；但二手房比一手房的降温态势要更为明显，且出现了个别跌幅为两位数的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

根据国家统计局数据平均计算，5月份全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-0.8%。二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-2.2%。

“当前新房价格环比小幅下跌，但跌幅难言扩大；二手房降温的趋势继续，也说明市场压力略大。”严跃进认为，从目前各地二手房的交易情况看，随着二手房交易的约束减少，挂牌数量增加，但难言价格反弹。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐进一步指出，5月新房价格的改善是量改善的结果。国家统计局15日公布的数据显示，5月全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次环比增长，投资和新开工也均环比增长。销售和投资端的积极变化带来价格环比跌幅收窄。

至于二手房相对低迷的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，主要是在疫情下，很多地方稍微放宽了新建住宅的限价政策，所以新建住宅价格出现了轻微上行，特别是一二线城市。但二手房更反应市场真实情况，实际市场依然处于低迷中。

“整体看，5月新建住宅与二手房住宅市场涨跌不同步，新建住宅环比下降城市减少，二手房价格环比持平或下降。”张大伟总结道。

2022年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

一二三线城市有所分化

除了新房二手房的涨跌不同步，一二三线城市在降温的共同氛围中，回暖脚步也不尽相同。

国家统计局数据显示，5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同。三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

“三类城市的环比涨幅数据呈现积极的信号，即一线城市涨幅略扩大，二线城市跌幅未扩大，三线城市跌幅有收窄。”严跃进认为，这和5月稳发展的举措有关，也是房地产趋稳的一个重要佐证。

“一二线热点城市，复苏正在加快。不少城市的调控放松力量偏大起到的作用不容小觑。一线城市今年本身的复苏就更快，5月依然延续此前的节奏，除了上海受疫情影响市场成交暂停外，其他城市的复苏依然持续。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

“三四线城市总体有待于三季度恢复。尤其是二手房数据，也显示出市场复苏的难度会大于一二线，但市场预期总体向好。”张波表示。

以黑龙江省牡丹江市为例，牡丹江二手房价的同比下跌达到了10.5%的跌幅，也是全国唯一一个跌幅为两位数的城市。严跃进指出，这也是2020年以来各个月份中跌幅最大的数据。“说明一些城市楼市受到了人口结构和市场行情的影响，明显较为疲软。需要积极做政策的研究，以减少二手房市场下行所带来的负面影响。”严跃进称。

2022年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

市场是否已筑底？

“展望后市，6月以来地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。”许小乐指出，从现有成交情况看，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月的日均水平超过20%。

“预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场成交，6月单月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。”许小乐说。

张波也认为，市场已经处于筑底回升阶段，信心正处于不断恢复过程中，最为艰难的时刻已经慢慢过去，一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏，部分三四线城市虽然还处于市场底部，但在全国整体回暖的趋势带动下，后续也有望逐步分批迎来反弹。

“随着各地购房政策的持续宽松，房价颓势会有所遏制。但由于去年四季度以来的持续下跌，所以要真正走出下跌的泥潭，至少要到今年四季度左右。”严跃进预计。

张大伟则指出，整体看，市场已经有逐渐企稳的迹象，井喷的利好政策也给了部分城市购房者信心。

“需要出台更多更积极的稳楼市政策，特别是银行针对购房者的房贷利率，不仅仅新增贷款利率应该下调，存量贷款利率也应该有一定优惠。一线城市也应该针对刚需和真实改善出台一定的稳楼市政策，否则市场企稳将比较缓慢。”张大伟说。