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多地“解绑”非中心城区限购

住房保障和房屋管理局在长江网武汉城市留言板回复称,在2022年12月31日前,购房资格申请人及家庭成员在武汉市经济开发区(含汉南)、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区等非限购区域的住房暂不计入家庭现有住房套数。

6月24日,21世纪经济报道记者致电武汉房地产交易中心政策管理科,相关工作人员回复称,外地户籍家庭提交身份证和户口本就能申请非限购区域购房资格,申请购房资格无限制。

不仅武汉,21世纪经济报道记者不完全统计发现,济南、合肥、南京、成都、福州等省会城市,以及佛山、青岛等非省会强二线城市,也都有类似政策推出,主要包括解除部分非中心城区限购政策,或部分远城区、近郊区住房不纳入家庭住房总套数等。

为什么近期多个重点城市放松非中心城区限购?在房地产市场尚未完全企稳回暖、城市内部市场分化和城市发展向郊区新城拓展的背景下,放松非中心城区限购的效果如何?未来是否会有更多城市跟进放松非中心城区限购?地方应如何把握好其中尺度?

非中心城区限购放松

诸葛找房数据中心不完全统计发现,截止到6月13日,各地松绑政策调控超250次,覆盖城市超150个,政策涉及调整限购、限售、信贷、交易税费、落户等多个方向,热点二线城市亦不断有政策推出。

各地推出的政策中,限购政策调整意义重大,关乎家庭购房资格和购房套数,直接影响城市房地产市场的购买力群体边界和单个家庭购房数量上限,因而各地在限购政策调控方面尤为谨慎。

但在近期政策调控中,限购调整的动作明显变多,如降低购房的户籍和社保缴纳门槛,定向增加养老家庭和多孩家庭的购房套数等。除此之外,放松非中心城区限购也成为本轮限购政策调整的重要特征,据不完全统计,武汉、济南、合肥、南京、成都、福州、佛山、青岛等城市均有相关政策推出。

中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强向21世纪经济报道记者表示,放松外地户籍家庭购房要求,增加养老和多孩家庭购房套数等政策吸引的购房需求依然集中于具有优质教育和医疗资源的中心城区,进一步增加中心城区的市场压力。

与之对比,放松非中心城区限购具有明确的城市空间结构调整意图,有助于中心城区的“瘦身健体”,提升中心城区功能,并且能够通过房地产市场带动非中心城区发展,实现城市空间结构的整体优化。

一个月前,市场上就有武汉解除四大远城区限购的消息传出,但有关部门并未明文出台相关通知。武汉市住房保障和房屋管理局主办的“武房服务”小程序明确,自6月20日起,在武汉非限购区域购买住房应进行购房资格认定和意向登记,购房资格认定所需材料为身份证、户口本(婚姻证明资料)。

结合武汉市住房保障和房屋管理局在长江网武汉城市留言板的回复和武汉房地产交易中心的反馈来看,武汉远城区限购政策已阶段性解除。

南京、济南、合肥也调整了部分非中心城区限购政策,但未明确发文。早在4月,南京六合、溧水相关部门即反馈外地户籍家庭无需社保即可购买一套房。

6月13日,21世纪经济报道记者从南京政务中心了解到,除了鼓楼区、建邺区、玄武区、秦淮区之外,在其他不限购的区域购房不需要开具购房证明。

多位南京本地房屋经纪人反馈,除前述4个主城区外,南京户籍家庭在其他区域购房不限套数,非南京户籍家庭限购1套但无社保要求。

除此之外,综合当地媒体报道和房屋经纪人反馈,济南不再将长清区、章丘区列入限购范围,合肥新站区、琼海区和经开区新桥产业园区取消限购。

成都、佛山和青岛则发文调整非中心城区限购。5月16日,成都优化家庭住房总套数认定标准,明确近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算;6月2日,佛山发文,将限购区域调整为禅城区祖庙街道,南海区桂城街道,顺德区大良街道;6月3日,青岛西海岸新区、高新区和城阳区分别发文,全面取消区域住房限购政策。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示,相对中心城区,非中心城区一般是新区,配套尚未完善,城区面貌也有待进一步提升,区域住房供应量较大,房价较中心城区低,住房供求关系相对不紧张,市场炒作较少,市场热度较低。这样的背景下适度放开非中心城区限购,符合城市一区一策和差异化调控的要求。

而与其他城市降低非中心城区购房条件不同,福州降低非中心城区户籍在中心城区购房的门槛,进一步释放非中心城区购买力,即非五城区户籍家庭(含港澳台)在五城区可购买一套144平方米以下的普通住宅,无需提供近两年内1年及以上社保或个税证明,长乐户籍家庭购房资格与五城区户籍家庭相同。

助力城市空间结构优化

王业强指出,这些放松非中心城区限购的城市以强二线省会城市为主,这些城市的中心城区潜在市场需求依然强劲,如果贸然放松限购,势必推升房价新一轮上涨,有悖于“房住不炒”的市场定位。

以成都为例,从房价来看,据国家统计局数据,今年前5月成都房价持续上涨,5月成都新房和二手房环比上涨0.9%,继4月涨幅居70城之首后,5月继续领涨全国楼市。在房地产市场整体表现不佳情况下,成都房价仍然比较坚挺。

从成交来看,成都住建蓉e办数据显示,6月24日(截至18时16分)成都全市共成交商品住宅1061套,其中中心城区成交876套,占比82.6%,郊区新城成交185套,占比17.4%;二手房共成交731套,中心城区与郊区新城分别成交635套和96套,分别占比86.9%和13.1%。5月26日记者亦对该数据有过记录,情况与之类似,中心城区仍然是绝大部分购房者的选择。

成都某品牌房企区域运营经理表示,成都市场表现分化,一二圈层表现较好,三圈层去化不佳。

在市场普遍信心不足的情况下,放松非中心城区限购,王业强认为有助于进一步提升市场信心。

同时,也有利于中心城区功能提升,实现城市空间结构优化调整,引导优质公共服务资源向周边辐射延伸,合理控制开发强度和人口密度。

成都“十四五”规划明确,一方面要强化中心城区极核引领作用,合理控制规模,推动内涵式发展,实现中心城区“瘦身健体”。适当疏解中心城区一般性制造业、区域性专业市场和物流基地等功能和设施,推动中心城区优质医疗和教育等公共服务资源向郊区新城延伸,合理控制开发强度和人口密度。

另一方面要加强郊区新城功能节点作用,以承接中心城区功能外溢和人口疏解为导向,按照控制规模、把握节奏、提升品质的发展路径,建设一批“产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利”的郊区新城,分类优化提升城市空间品质。

不仅成都,我国“十四五”规划亦明确,要优化提升超大特大城市中心城区功能,有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施,合理降低开发强度和人口密度,完善郊区新城功能,实现多中心、组团式发展。

放松非中心城区限购不仅与城市发展相适应,也与重点城市的人口户籍制度相匹配,上海、广州、南京等地均有差异化人口导入政策推出。

以南京为例,去年2月9日,南京发布落户新政,全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制,对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员,即可办理落户。

与之对应,近期南京非中心城区限购放松,外地户口在上述区域购房无社保要求但仅支持购买一套房,本地户籍在上述区域购房则不再限购。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,非中心城区是新城建设和人口导入的重点,放松非中心城区限购,也有出于促进非中心城区人口导入和均衡城市不同区域人口分布的考量。

房地产政策密集发布,热点城市市场有所回暖,但整体市场仍然低位运行。这样的背景下,重点城市放松非中心城区限购,能在多大程度上提振市场信心,促进非中心城区项目去化,助力中心城区功能提升和郊区新城发展?

从成都市场经验来看,上述区域运营经理认为,成都近郊区市场主要可分为内生市场和投资型市场两类,内生市场需求相对乏力,投资型市场则由于成都市场仍未恢复到往年同期,今年主城区供应不低,需求外溢动力不足,因而政策效果还有待观察。

整体看,王业强则认为,当前房地产市场处于低位运行的态势,恰恰是大城市调整和优化城市空间结构的一个契机。房地产市场景气时,人口不断向中心城区集聚,造成中心城区房价上涨、交通拥堵、公共资源紧张等一系列问题,政策调控无法从根本上逆转市场趋势;相反,在市场低位运行时期,更有利于政府以房地产市场调控引导人口、产业、资金向郊区流动,有利于推进中心城区“瘦身健体”和提升郊区公共服务水平,实现城市空间结构的优化调整。

“放松郊区限购有利于加速郊区项目去化,至于能够产生多大的助力,取决于政府配套政策的跟进。”王业强表示,如果能够同步积极推进中心城区的公共资源向郊区疏解,使之成为这些大城市发展的一项长期策略,则有利于化危为机,通过优化城市空间结构,整体提升城市治理水平,实现城市高质量发展。

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