楼市，渐渐燥起来了。

一二线核心城市接连松绑调控，各地开发商陆续推出降价抢收活动，力度空前。

再加上隔三差五有关部门此起彼伏的“吹风”，很多人抵挡不住诱惑，心慌难耐，纠结着到底该不该上车。

其实在这种转折的关键时期，非常考验个人的眼光和“判断意识”。

1、现象不是独立事件，而是连续的结果。

放开限购或者放松政策，并不意味着一定是利好，也有可能是利空，这时候还要分析“行情所处的阶段”。

比如南京。

跟着杭州玩房地产，一定会引火上身，杭州是想借亚运会冲锋准一线城市，南京呢？

一门心思“摊大饼”，用透支房地产的方式强拉经济，争做江浙沪老二。

南京最高房价涨到过3万多每平米，河西二手房顶到7-8万每平米，就连郊区野地仙林湖、九龙湖，当地人看不上的江北，价格都在3W每平米以上。

2021年南京GDP1.64万亿，人口942万；武汉1.77万亿，人口1364.9万，然而南京的二手房均价却是武汉的1.8倍。

金庸老爷子的大部分篇章都在讲一个道理，资质一般，欲望太强，练功极易走火入魔。

事实就是这样，全国行情冷却后，南京房价像窜稀一样咻咻咻泄了，很多郊区的房源挂牌一年无人问津，价格被迫跌回6年前，即使这样，接盘侠寥寥无几。

这时候南京全域放开调控是必然结果，否则很容易造成房价崩塌式下调，但房价还未调整充分就寻找下一波接盘侠，显得有些过于仓促。

南京能不能买。

肯定能买，但要等南京房价彻底回调充分，认清现实后，再做主张，一个城市必须为自己的虚妄付出代价，也要找到自己的位置，走出合理的楼市行情。

第二个体会是，基本面决定一切。

今年房地产利好是创造历史的，无论是门槛还是成本，都是前所未有对买方让利。

很多人嚷嚷着要抄底，但抄底的基础是，这个城市一定要有“题材”。

什么是“题材”？

比如三亚，这段时间又火起来了，北京的“杨康”们拖家带口飞跃千里去三亚度假，只为在漫漫冬季得以春风拂面，让海滩日光浴洗去身上的疫情阴霾。

全国独一无二的海景资源、热带气候、免税自贸港、海上丝绸之路支点，这些都是“题材”。

有“题材”也意味着未来有想象力，能吸引源源不断的人口踏上这片热土，无论是旅游、养老还是在这里就业。

谈到三亚，就不得不谈及另一个极端，东北。

三亚被称为东北的第二故乡，其一是东北人喜欢三亚的气候，减少寒冷带来的病患，其二东北人能在三亚赚到钱，有发财的机会。

长此以往，天各一方。

根据最新数据，2022年前11个月，东北的房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额，三大房地产指标跌幅创下全国第一。

尤其是商品房销售面积跌幅高达35.9%，销售额跌幅历史性跌幅39.5%，已经不能用腰斩去形容。

很多人说，沈阳、长春、哈尔滨作为东北省会城市，房价才1万出头，这波东北房价回调这么严重，肯定有机会出现。

但很多人却不明白，跌穿地板后，下面还可能藏着一个地窖。

这两年东北鹤岗化的趋势越来越明显，在这背后是停不住流失的人口，以及持续疲软的产业，再加上中央对振兴东北闭口不谈，也让东北彻底丧失了拥有“题材”的可能性。

土拍市场更是纯粹的体现。

今年22个集中供地城市，土拍市场都很一般，从年初第一批民央企混战，到年中国央企为主力，到了年底，只剩下地方国资接盘。

这是大环境趋势向下，地方为了撑起地价的保护措施。然而就目前来看，基本所有集中供地城市均完成了三批次供地，14城完成了四批次供地，3城完成五批次供地，武汉甚至推出了六批次供地。

然而长春和沈阳，就连第三批次还未推出，当地一个业内朋友说，全国开发商已经默认了“投资不过山海关”，就连当地城投也拿不出钱来撑盘了。

真是惨爸爸给惨开门，惨到家了。

最后再聊一下网上传得沸沸扬扬的“银行催还本金”事件。

故事源头是一个深圳购房者接到银行的电话，让他必须补50W的本金，原因是房价大跌，房子的评估价比贷款额度都少了。

比如一个人买一套1000万的房子，首付300万，贷款700万，然而一年后房价跌到了700万以下，银行害怕贷款人断供跑路，房子拍卖死亏，就索性提前要求借款人补充贷款本金。

网上很多人骂银行，丧尽天良吸血鬼，房价涨了笑嘻嘻，跌了闹哄哄。

其实如果站在法律角度讲，资不抵债就要寻求平衡，贷款合同肯定都会清楚这一项。

站在楼市角度讲，买房其实跟炒期货一样。

你首付买房子就等于撬动一个杠杆，比如你20万的首付然后买了100万的房子，其实就等于用20万持有一个100万的资产，房子涨价10%，其实就等于赚了50%，而房子跌了10%，就等于亏了50%。

房价跌了，银行怕穿仓找你补保证金都是很正常的，不然跌个30%，买房人再破产断供，银行把房子卖了不值当那些钱，就是大亏。

我国没有个人破产制度，人不死，债不灭，银行这种机构肯定不会吃瘪的。

这件事情其实背后折射着几个信息。

一来买房一定要控制杠杆，房贷对于大多数家庭来说都是一生中背负最大的杠杆，现金流一断杠杆就会崩，一切都完了，冷市房子卖不出去，连对冲风险的机会都没有。

前两年，不少大厂员工买房上头，月供都在3-5万左右，结果三年疫情 互联网共同富裕，一夜返贫，唏嘘不已。

接下来经济会复苏，但道路一定是曲折艰辛的，家庭理财首要保护现金流，资产安全为第一要素。

二来解释了中央为什么要千方百计护盘，地方抓耳挠腮防止房价下跌。

因为中国楼市居民部门的杠杆太高，家家户户都有月供，一旦房价跌破首付，资不抵债，银行就会寻求自保，费尽心思从买房人手里找钱。

一旦买房人手里没钱，大规模被迫断供，马上会形成系统性金融风险，从而传导至经济大盘。

地方、银行以及个人，从来都是一根线上的蚂蚱，一荣俱荣，一损俱损，可惜这个道理现在相关部门才明白过来。

历史经验告诉我们，没有什么是过不去的，如果有，也会被时间车轮碾碎。

2022年日子不好过，2023年大概率会好一些。

◎本文作者 | 子木

作为上一轮楼市普涨的先锋城市，东莞楼市已经全面放松。

零门槛，低首付，低利率，买入的最佳窗口期已经出现！