继金融政策“组合拳”之后，财政政策准备“接力”！
10月12日，财政部部长表示，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。
当日，国新办就“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况举行发布会。财政部部长蓝佛安在发布会上表示，按照9月26日召开的中央政治局会议部署，财政部在加快落实已确定政策的基础上，围绕稳增长、扩内需、化风险，将在近期陆续推出一揽子有针对性的增量政策举措。其中，叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。
另按照财政部副部长廖岷的说法，下一步，将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施，主要包括允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房，优化保障性住房供给、及时优化完善相关税收政策等三个方面。
允许专项债券用于回收闲置土地
财政部表示，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。
中指研究院企业研究总监刘水解读指出，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，这项政策扩大了专项债的使用范围，使地方政府有更充裕的资金用于回收闲置存量土地，打通了收储缺乏资金的“卡点”。房地产市场下行，当前各地闲置未开发的土地相对较多，之前成交的土地，房地产企业无力开发，特别是民营房企缺乏继续建设的资金。在该项政策支持下，政府使用专项债回收房企闲置土地，有助于房企回笼资金，将帮助房企缓解流动性和债务压力。
专项债券和专项资金用于收购存量商品房
财政部表示，支持收购存量房，优化保障性住房供给。考虑到当前已建待售的住房相对较多，主要采取两项支持措施：一项是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。
刘水解读指出，支持专项债券和保障性安居工程补助资金用于收购存量商品房用作保障性住房，该政策可以加快消化存量商品房。根据中指研究院监测，2024年1-9月，TOP100房企销售总额同比下降38.8%，降幅较上月扩大0.3个百分点。9月单月，TOP100房企销售额同比下降38.81%，环比降低2.20%。房企去化能力仍然较弱，特别是民营房企销售额下降幅度更大，民营房企的库存去化能力更弱。该政策的实施，将帮助房企加快去库存，有助于房企回笼资金。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，按照此次财政部对存量土地和房屋的收储规划，思路非常清晰。对于已经建好但没有销售的房屋，后续直接动用专项债来收购，进而充当保障房房源，快速供应保障房。对于完全没有开发的土地，则通过专项债来进行收储，纳入2025年的土地储备项目中。对于在建且已销售的房屋，将通过住建部融资协调机制，加强资金支持，推进保交房工作。当前各地都已发布过存量住宅用地和项目清单（含未开工项目、已开工未销售项目、已开工且已销售项目等），基础数据扎实，后续和专项债结合的效率将提高。
专家：房地产减税大招将出台
财政部表示，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。
严跃进表示，此次提及税收工具支持房地产止跌回稳，意味着房地产减税大招将出台。近期各地出台的政策中均提及及时取消普通住宅和非普通住宅的标准。后续，挂钩在该标准上的税费政策也有望调整，最直接的影响就是对增值税和个税产生减负效应。此外，土地增值税面临减免导向，房企拿地和项目开发享受减税优势，也利好大户型和高品质住房建设。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，取消普通住宅和非普通住宅标准是给换房需求、改善型需求降低成本，交易税费将极大地下降，比如购买144平方米以上住房的契税将从3%下降至1%。土地增值税预计将取消预缴，而直接转到竣工验收后的清算环节，这将给开发商节约土地价款1%-3%的税负。除此以外，税收政策将会是后续的重点，未来可能还有降低或减免二手房交易契税、增值税、个税等等。在刚需和改善占主导的情况下，市场对价格和交易成本比较敏感，二手房交易税费下降或减免，上述税种最大税负节约在房价的5%-8%。按照过去的经验，税费的下调将产生极大的“降成本”效应，有利于释放门槛上的需求。
业内人士认为，财政部政策对房地产止跌回稳发挥了积极作用。专项债实际上代表了地方政府的去库存能力，和购房的家庭力量一起，促进房地产去库存工作开展。今年四季度房地产工作重心在于促进住房交易市场的回暖，目前已有序推进，市场反馈积极。随着土地和存量项目的盘活等，供求关系会有进一步优化空间，其为四季度和明年房地产平稳健康和高质量发展创造更好的条件。 |
