“去库存”依然是今年房地产行业的一项重要任务。

自2024年4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”后，各地陆续推出“以旧换新”、收储商品房、“房票”等一系列政策组合拳，从供给和需求两端助力楼市去库存。

克而瑞监测数据显示，截至今年1月末，重点50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比降1%，同比降11%。不过，包括北京、广州、南京、武汉等在内的多个重点一二线城市，新房去化周期仍超过20个月。克而瑞表示，“受供应制约，楼市仍处于去库存周期”。

《每日经济新闻》记者注意到，今年政府工作报告再次明确提出“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。此外，在今年各地方政府工作报告中，至少15个省份提及存量商品房和存量闲置土地回购等有关内容。其中，广东、重庆等多地强调盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度，以优化市场供应结构。

50城库存同比下降11%

当前，房地产行业已进入新一轮“去库存”周期。

2024年4月30日召开的中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，此后出台的一系列政策基本围绕楼市“去库存”目标展开。如2024年5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持各地收购已建成商品房用于保障性住房；10月17日，财政部明确表态，将推动利用专项债券收购存量商品房用作保障性住房。与此同时，多地也在控制新房增量，聚焦存量消化。

在“严控增量、优化存量、提高质量”的政策基调下，楼市库存延续下行走势。克而瑞监测数据显示，截至2025年1月末，全国重点50城新建商品住宅狭义库存仅为31093万平方米，环比降1%，同比降11%，较2024年9月最高点下降约2305万平方米。

具体到城市来看，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月。其中，武汉新建商品住宅狭义库存达1479.14万平方米，广州为1463.17万平方米。

新建商品住宅狭义库存面积最高的是成都，达到2240.67万平方米。不过，成都库存面积高企的重要原因在于其郊区县项目去化困难，而核心“5 2”主城区截至今年1月末的新房库存仅为425万平方米左右，为2023年1月以来最低值。若按照近3个月新房去化来看，成都核心“5 2”主城区新房库存去化周期仅为4.81个月。但结合全成都去化周期来看，按12个月测算，去化周期则为18.8个月。

克而瑞数据显示，2024年全年成都新建商品住宅成交面积约1308万平方米。受新政利好，去年四季度翘尾明显，成交面积达353万平方米，环比上涨27%。进入2025年，受核心区高改项目推动，前两月成都新建商品住宅成交面积累计已超200万平方米。尤其是2月共有3个项目开盘推新，开盘总认购率达95.03%，达近一年次高水平。

“由此可见，成都虽然库存面积相对较高，但从成交量和市场热度来看，成都（楼市）整体活跃度仍居二线城市前列。”克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱在报告中表示。

而重点一二线城市中，长春、北京和南宁的去化周期较高，分别为36个月、28.5个月和25.7个月。其中，长春是重点城市中唯一一个去化周期超过30个月的城市，主要受整体销售下滑且前期供应较大等因素影响；北京库存面积为1184.77万平方米，去化周期达28.5个月，主要受郊远高库存板块影响。

“在区域分化之下，随着整体市场进一步‘止跌回稳’，各城市的低风险板块有望率先进入平衡发展的新周期。”克而瑞分析指出，对于那些明显高库存的压力板块，在化解库存、稳定市场的基础上，可以引导产业升级与转型，优化城市功能布局，实现房地产市场与城市整体发展的良性互动。

从土地端助力去库存

事实上，近年来从中央到地方政府也在有意识地从控制增量的角度平衡“供求关系”。

2024年5月，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。同时，下大力气盘活存量，坚决遏制存量土地不合理增长态势。

与此同时，多城放慢了土地出让步伐。据克而瑞监测，2024年，有10个城市土地成交面积较2023年下降超过200万平方米，其中上海宅地成交面积更是较2023年减少了512万平方米；包括深圳、重庆、东莞等7城宅地成交面积不到新房成交规模的一半，从实质上压降了长期库存规模，并推动长期去化周期降低了6个月或更长时间。

记者注意到，近年来全国土地供求规模持续下降。克而瑞数据显示，与2020年高点相比，近四年来土地年成交量已经下跌超过六成，2024年土地成交量已经和商品房年成交量相近。以重庆为例，2024年市区仅成交20宗宅地，合计成交建筑面积135万平方米，仅为新房交易量的四分之一，推动新建商品住宅广义去化周期下降9个月。