关键词一：止跌回稳，稳定市场年初，两会《政府工作报告》定调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，4月中央政治局会议对前期政策取得的效果做出肯定，指出“持续巩固房地产市场稳定态势”；随着二季度市场出现转弱迹象，6月13日，国常会重申“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；8月国务院第九次全体会议上，总理再提房地产，强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”；12月中央指出“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”；12月中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，为2026年楼市定调，“稳楼市”依然是2026年政策目标，从“止跌回稳”转向“着力稳定市场”，更加强调房地产市场的平稳运行。

· 展望 ·2026年是“十五五”开局之年，中央经济工作会议对2026年经济工作进行全面部署，强调要坚定信心，实现“十五五”良好开局。房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用，“着力稳定房地产市场”目标表明各项政策措施有望继续落实，近期中央财办有关负责人在接受采访时，明确了2026年稳楼市举措，提出从供需两端发力稳市场，供给端要严控增量、盘活存量，需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。近日全国住建工作会议进一步部署“着力稳定房地产市场”工作，供需两端政策均具备发力空间。

关键词二：现房销售根据中指监测，今年以来，河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地相关政策，推进现房销售，整体参照“新老有别”的原则推动，维护购房人合法权益。各城市间在落地细则方面存在一定差异，具体来看：

· 展望 ·中央财办有关负责人强调“合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机”，全国住建工作会议中关于现房销售的表述不再提及“大力”“有力有序”，预计现房销售制度的推进将更加注重节奏，渐进式推进或是大方向，预计2026年更多库存量大的城市或区域将率先作为试点推进现房销售。对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度。同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。

关键词三：防范化解风险今年以来，中央在重要会议及报告中持续强调化解房地产风险，监管部门也持续落地政策，支持房企合理融资、持续保交房等，从提法上看：两会《政府工作报告》指出“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”；6月13日国常会指出“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”；10月《“十五五”规划建议》强调“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”；12月中央经济工作会议通稿中房地产内容位于“积极稳妥化解重点领域风险”任务中，表述由2024年的“有效防范化解”调整为“积极稳妥化解”，表态上更为积极，其中化解房地产风险仍是化解风险的首要任务。

监管部门持续推动融资协调机制落地生效，推进保交房。金融监管总局披露，截至9月“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付；12月全国住建工作会议指出“‘十四五’期间，保交楼、保交房任务全面完成”，在重点任务中明确“进一步发挥房地产项目‘白名单’制度作用，支持房地产企业合理融资需求”，并在《推动房地产高质量发展》部分指出“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险”。值得注意的是，近期，银行直供房引发市场关注，显示出当前市场上存有部分未计入存量统计的隐性库存。另外，近期万科两支到期债券寻求展期的消息也引发市场热议，对市场预期形成进一步扰动。

· 展望 ·2026年，防范化解房地产风险仍是重点任务之一，预计房地产项目“白名单”机制有望继续完善和落实，支持房企合理融资需求，在防范化解风险中将持续发挥作用，同时出险房企债务重组及重整获批有望加速，加快房地产风险整体出清进程。

关键词四：清理住房消费不合理限制性措施，充分释放需求2025年，中央在多次提及限制性措施、释放需求，两会《政府工作报告》指出“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，8月国务院会议强调“多管齐下释放改善性需求”，10月《“十五五”规划建议》中提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，12月中央经济工作会议再次强调“清理消费领域不合理限制措施”，中央财办在解读时强调“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”。而房地产作为国内最大的内需之一，清理不合理限制措施，对于扩大内需也将发挥重要作用。近日全国住建工作会议指出“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，鼓励地方用足用好调控自主权，供需两端政策均具备优化预期。另外，12月24日，北京发布楼市新政，进一步放松限制性政策，从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化，降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年；多孩家庭允许在五环内多购1套；不再区分首套、二套商贷利率；将二套公积金贷款首付比例降至25%。在政策优化调整后北京针对非京籍在五环内的社保/个税年限要求低于上海外环内。

· 展望 ·针对限制性措施，相关提法从年初的“调减”到年底的“清理”，力度上有所增强，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步，预计上海、深圳等城市也存在跟进预期。在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，预计2026年北京、上海等城市限制性政策仍具备优化空间，以支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应。

关键词五：收储存量商品房和收回收购存量闲置土地2025年，中央及监管部门多次发声并落地政策，推动收购存量商品房及收回收购存量闲置土地。针对收购存量商品房，3月民生主题记者会上，住建部部长倪虹明确要扩宽收购存量商品房的用途；4月15日中央指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4月25日，中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”；12月全国住建工作会议进一步强调“推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”，扩展了收购存量商品房的用途范围，有利于提升市场机构参与积极性。

· 展望 ·12月中央经济工作会议明确强调“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，全国住建工作会议也指出“推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”，预计2026年收购存量商品房、收回收购存量闲置土地仍将是各地“去库存”的重要抓手，后续配套政策也有望进一步完善，加大存量商品房、存量闲置土地收储力度，推动市场供求关系修复。

关键词六：控增量、去库存、优供给2024年9月26日，中央政治局会议中明确提出要“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，即从增量、存量和质量三个方面着手改善供给端。· 展望 ·“控增量、去库存、优供给”是促进供求回归平衡的重要举措，预计相关政策也将在2026年持续推进落实。一是控增量，预计库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，建立“人、房、地、钱”要素联动机制或是控增量的重要抓手；二是去库存，预计鼓励收购存量商品房将成为2026年去库存的重点举措，通过优化需求端政策，促进需求释放也有利于去库存；三是优供给，因城施策增加改善性住房供给、优化保障性住房的供给空间和产品结构、推进“好房子”建设等或是优化供给的重要方向。

关键词七：好房子2025年，“好房子”建设重要性明显提升，年初首次被写入《政府工作报告》；4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造；12月中央经济工作会议指出“有序推动‘好房子’建设”，表述调整为“有序推动”，为2026年“好房子”建设定调。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。· 展望 ·当前“好房子”建设已成为各地优化供给端的主要举措之一，中央定调“有序推进”，预计2026年各地将更加注重“好房子”建设的推进节奏和力度，更多城市结合当地实际情况落地针对“好房子”设计标准的规范，平稳推进“好房子”建设。

关键词八：城中村改造，房票安置年初《政府工作报告》中指出“加力实施城中村和危旧房改造”，民生主题记者会上住建部部长倪虹强调要在2024年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模；4月25日中央政治局会议中指出“有力有序推进城中村和危旧房改造”；7月15日中央城市工作会议中强调“稳步推进城中村和危旧房改造”；8月，国务院第九次全体会议中强调“结合城市更新推进城中村和危旧房改造”，《关于推动城市高质量发展的意见》中延续“稳步推进城中村和危旧房改造”的表述，将房票安置、货币化安置与城中村和危旧房改造相结合，是释放住房需求的重要举措之一。

· 展望 ·结合“房票安置”推进开展城中村改造不但可改善居民居住水平，也可有效促进住房需求释放，同时有助于定向去化存量商品房库存。预计2026年将有更多城市在推进城中村改造过程中，加大货币化或“房票安置”的实施力度，完善相关政策，更好地提高被征收人参与意愿，释放住房需求潜力。

关键词九：城市更新推进城市更新行动的意见》发布，标志着我国城市更新的顶层设计进一步完善，并明确用地政策、金融政策等六项支持城市更新的举措。时隔10年召开最高规格城市工作会议，锚定了城市发展新方向，“城市更新”写入总体要求，成为城市高质量发展的重要抓手。近期全国住房城乡建设工作会议将城市更新置于2026年住建工作的首要任务中。各地也出台多项配套政策推进城市更新，北京、山东落地政策降低企业参与成本、探索扩宽融资渠道；重庆在相关政策解读发布会上指出“对城市更新项目中，包含增加公共服务功能的项目，实行土地政策‘新突破’。即在空间布局条件允许的前提下，按现状建筑面积或原批准计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持”，以激励更多市场主体参与；另外，上海、广州相继出台政策推动商务楼宇更新，广东等地落地配套政策，探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速推进老旧小区项目更新。

· 展望 ·2025年中央经济工作会议中“城市更新”的定调由去年的“大力实施”调整为“高质量推进”，标志着城市更新已经进入新的发展阶段，12月3日国务院明确“把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”，预计2026年城市更新的金融、土地等支持政策将有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策的灵活性、提高审批效率、探索“增容”支持等，在此过程中将进一步助力稳楼市，充分发挥城市更新在稳投资、扩内需中的综合效应。

关键词十：加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展从年初两会《政府工作报告》中指出“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，到12月中央经济工作会议中再次强调“加快构建房地产发展新模式”，“加快构建”的表述贯穿全年，也表明房地产发展新模式的构建进入关键阶段。10月，二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，10月28日，《“十五五”规划建议》全文发布，提出并明确“推动房地产高质量发展”的五大方向，分别为“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”“因城施策增加改善性住房供给”“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

· 展望 ·《“十五五”规划建议》对房地产的定调强化了其民生属性，预计未来围绕推动房地产高质量发展的五大方向将持续落位配套政策。中央经济工作会议提出的着力稳定房地产市场与加快构建房地产发展新模式，体现了短期政策和中长期改革相结合的思路，彰显政策的系统性安排，预计短期政策着力稳定市场，中长期制度改革将同步推进。