如何看待这一年来的得失？地方政府和中央政策之间的博弈将如何发展？有购房需求的百姓该何时出手？对于这些问题，本报独家采访了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

　　>>购房时机

　　价格拐点或在一季度后

　　京华时报：房地产调控目标之一是促使房价合理回归不动摇，但对于何时实现合理回归各方说法不一。自去年10月全国70个城市房价出现拐点以来，跌势已经确立，但总体跌幅尚小，您预计还将持续多长时间才会明显见效？

　　倪鹏飞：虽然从环比看，自去年10月全国70个城市房价陆续开始下降，但是同比看，2012年1月份这些城市才陆续下降。我们在2011年12月份发布的《中国住房发展报告：2011-2012》认为：住房价格的下降是个缓步过程，预计全国性的住房价格拐点可能在2012年一季度前后得以确认。从目前情况看，未来两个月到半年一些城市房地产“缓步下滑”的态势将越来越明显。

　　京华时报：作为调控政策执行力度很大的一线城市之一，您预计北京楼市未来房价走向如何？

　　倪鹏飞：房价的走势主要由供需双方在价格上的博弈力量对比状况决定。据有关机构统计数据显示：北京住宅总成交套数下降42.6%。购房者中，由于“限购”影响，非京籍购房比例由限购前的60%下降到10%，自主型购房者占到购房总量的80%以上。这些数据说明北京作为全国政治、经济中心，各种资源的集中程度非常高，对外来人口具有巨大的吸引力，未限购时北京房地产交易得到了相当大的外来购买力的支撑，限购在一定程度上减少了这种购买力。总体购买力的降低，加之调控政策所导致的购房者对房价下行的预期，将减少当前的需求。从供给方看，由于信贷政策紧缩，房地产开发企业资金紧张，库存增加，通过降价回笼资金的压力大，所以预计未来房价仍将有下降空间。因为北京市的各个区域发展程度不一，所以下降明显的，主要是交通、公共生活设施等配套性比较差的区域，以及前期涨速太快、房价严重透支的区域。

　　京华时报：此前有报道称2011年北京全年保障性住房竣工量达到10万套。今年北京将新开工建设、收购各类保障性住房16万套，竣工各类保障性住房7万套，力争三季度全部开工。您认为保障性住房的入市将对北京的房价带来哪些影响？

　　倪鹏飞：商品房和保障房满足的是不同收入层次人的住房需求。保障性住房的入市对北京的房价将从三个方面产生影响。第一，从总量上，在商品房库存本身增加的情况下，保障房的入市进一步增大了供给，对住房下跌形成一定压力；第二，从结构上，保障房的入市使得过去没有购买力的刚性需求家庭，从市场上回到保障的行列，从而减少市场需求。第三，从预期上，保障房的入市对供求总量和结构的影响，将影响人们的预期，也将增加房价下行的压力。

　　京华时报：根据您的预测，您对楼市买卖双方各有什么建议？

　　倪鹏飞：首先，我认为未来一段时间不再像以前那样，不存在明显的最佳购房的时间节点问题。随着保障房比例的提升和体系的完善，以及房地产调控制度体系的完善和商品房市场体系的逐步健全，未来在缓慢下降的软着陆之后，在没有巨大外部因素冲击的情况下，或将出现长期稳定或稳步增长，短期内较难再现暴涨局面。

　　从北京地区来说，建议购房者根据实际需求重点关注区域，观察自己心仪的区位房价的走势更有意义。就时间节点看，2012年一年相对比较而言，第二、三季度也许较佳，因为持续的调控将使开发商很难长期支撑。

　　对于开发企业来讲，保障资金链的安全是第一等要务。根据自身资金状况，降低利润预期，采取更加灵活的促销策略，加快资金的回笼是重中之重，期望政策的反转，短期内是不现实的。

>>看待刚需

　　5年纳税时限不宜轻易调整

　　京华时报：您如何看待在当前政策背景下刚需的满足？

　　倪鹏飞：我国城市化的加速是各地房地产刚性需求的重要原因。但是，从需求的角度看，第一，房地产调控对刚性需求短期具有影响，但长期影响不大；第二，稳定、合理的调控政策及其发出的明确调控信号，可以有效地促进刚性需求的稳定释放。刚性需求的满足与保持房地产市场长期、稳定发展是一致的。

　　京华时报：如何从供给的角度看待刚需？

　　倪鹏飞：刚性需求的满足，需要一个长期的住房供给计划，一个匹配的住房供给结构。当前情况下，以刚性需求为借口，片面地进行商品房开发，而忽略住房供给体系建设的政策，是不科学、不合理的，也是和中央、国务院的房地产政策相冲突的。

　　京华时报：“京十五条”今天“满周岁”。有专家指出，“京十五条”将大量投资投机需求挤出了北京市场，一定程度上保障了普通购房者的刚性需求。但也确实有部分刚需因此被排除在外，您如何看待“京十五条”？

　　倪鹏飞：“京十五条”是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的认真贯彻实施。从购房比例上，实施后，外地购房者下降到10%；以自主为目的的购房者升高到80%。挤出了投资和投机的同时，由于价格下降也满足了一部分自住需求；从价格变动看，房价较快实现了“稳中有降”的调控。所谓将部分刚需排除在外的说法，主要是关于提供就业和纳税5年的证明。我认为这个时间和合理区间也就在3-5年。低于3年，这个限购也没有实际意义，同时3年及以内就能购房的需求只是很少比例的真实需求。加上当前市场对政策反应特别敏感，政策尤其需要稳定，建议这个政策不要改变。

　　>>政策建议

　　中产家庭应享购租优惠

　　京华时报：您对当前中国楼市的调控政策有什么建议？

　　倪鹏飞：要注意以下几点：坚持从严调控不动摇。要求地方政府制定准确、合理的房地产调控目标，并监督实施；建立应急机制和预案，防止住房市场对宏观经济产生冲击；探索实施康居工程，重点解决中等收入家庭的住房问题，促进经济增长。此外，还应该培育住房租赁市场。建立承租者保护制度和出租者的优惠制度，允许小产权房出租；建立统一性和差异性相结合的调控政策体系，逐步消除区域结构的失衡。

　　京华时报：您所说的康居工程有什么具体实施的建议？

　　倪鹏飞：应该重新界定普通商品房的标准和中等收入家庭资格，采取定向申请等办法，对符合收入和居住条件的中等收入居民，给予购租普通商品房优惠支持，对中等收入家庭购买普通商品房，给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。

　　京华时报：北京作为一线城市，其房地产宏观调控政策对全国楼市有较明显的导向作用。您预计北京的楼市调控政策未来走向如何？有何建议？

　　倪鹏飞：北京存在的房地产报复性反弹风险大于快速下跌的风险，北京应更加严格执行房地产从严调控政策，坚持“稳中有降”的房价调控目标。同时，作为超大城市，北京的中等收入家庭住房困难问题十分突出，解决得好，对促进经济和民生发展有双重效应。所以，我建议除了继续在房地产调控和住房保障方面进行创新探索之外，率先在全国开展中等收入家庭“康居工程”的试点工作。

>>深远层面

　　强化监管外资进入房市

　　京华时报：能否从目前国内宏观经济形势来分析当下的调控政策？

　　倪鹏飞：受国内经济环境和调控的影响，2012年宏观经济增长将在2011年的基础上进一步放缓。由于调结构需调低经济增长目标，同时目前通货膨胀率下降减轻了控通胀的压力，这决定了国内控通胀和保增长的压力实际并不大，这给房地产继续从严调控创造了条件。2012年房地产市场面临两个风险和考验。如果出于宏观经济下行和金融风险的考虑而放松调控，则会导致房地产投机增加，房地产价格上涨预期强化，会有报复性反弹的风险。因此，房地产调控政策要继续保持从紧。如果在房地产市场出现拐点以后，没有及时加以调整，继续强化行政性调控，则会导致房地产市场的“硬着陆”，会出现经济失控和衰退。

　　因此，房地产调控政策又要适时微调，保证调控政策的及时性、有效性。

　　京华时报：当前的国际经济形势对中国楼市产生了怎样的影响？

　　倪鹏飞：从国际形势来看，当前由于受到欧美债务危机的冲击，国际金融市场持续动荡，市场信心动摇，世界经济增速下降，欧洲主要国家经济前景堪忧；美国和日本经济形势稍好，有出现复苏的迹象，但是基础不稳定，还有待时日来判断。整体来看，当前国际形势不容乐观。未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和需求减少，并增加中国通货膨胀经济增速下降的压力，有利于包括房地产在内的紧缩性调控；但同时国际资本仍然觊觎中国房地产市场，将强化我国对于外资进入中国房地产市场的监管和资本管制。

　　-对话人物

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，长期关注住房市场及相关政策，其主编的《中国住房发展报告：2011-2012》(住房绿皮书)去年年底发布，引发媒体广泛关注。