截至昨日，A股上市房企有75家公布2011年年度报告，库存总市值达9048亿元，同比2010年的6268亿上涨44.3%。长期以来的高库存正在压垮一些周转慢、规模小的地方房企。9日媒体确认消息，杭州金星房地产开发公司由债权人向法院申请破产，拉响小房企危情警报，公司被爆欠税2398万元。业内称这可能是房企破产的开头。
根据易居房地产研究院最新发布的研究报告，目前住房库存量已经触顶，存销比8个月来首次回落。该研究院副院长杨红旭向南都记者评论称，“库存正在减少，促销压力也已经减小”，从今年一季度业绩来看，排名靠前的领先房企进一步扩大市场份额，市场分化已被认为是今年楼市的一个主旋律。
调控后首现破产房企
从去年11月北京出现房地产中介大量倒闭，百家房企取消开发资质，到半年后杭州房地产开发商破产，市场正在以行动证实房地产行业“洗牌”“分化”的推测。
房地产调控下，杭州出现第一家因资金链问题申请破产的房地产公司。杭州金星房地产轰然倒台，引发了业内对“多米诺骨牌”开倒效应的担忧。杭州余杭区房地产管理处主任尤初阳表示，金星“被破产”不完全是自身原因，而是受母公司浙江中江控股有限公司拖累，这家公司近年因投资失利导致资金链断裂，也已经申请破产保护。业内认为，这起事件对行业的影响可能才刚刚开始。
“无论去年绿城资金链断裂，还是现在的金星房地产被申请破产，这些案例都出现在杭州。一方面当地房价高居不下而购买力容量有限，另一方面当地开发企业资金获取方式比较激进，远不如华南地区金融环境稳健。”广州经纬行研究中心副经理曾英杰向南都记者分析表示，调控持续的情况下，越是这种风险评估不到位，稳定性差的中小房企越容易成为最先倒下的淘汰者。
据知情人士透露，金星房地产此前历经5次股权转让，资金来源很不稳定。当地一位地产中介表示，只要调控不放松，这种类似的倒闭情况可能还会有。
综合2011年上市房地产企业年报，发现两极分化的趋势明显。规模性房企如恒 大、中海、华润、远洋、碧桂园、招商以及中粮在内的房企全年签约金额同比增幅都超过25%。销售下滑的房企，多数是规模较小的地方性房企，或者布局集中、业态单一的开发商，如北京的首开营收同比降16 .44%、杭州的滨江集团降42 .66%。标杆型房企如保利、万科均勉强实现超过10%的增长，产品高端的绿城、富力也出现下滑。
多位分析人士向南都记者表示，今年做得好的房企一定是要重视刚需性住房，同时二三线市场不容小觑，布局范围狭小、业态不足的开发商容易受困于调控持续的不利局面。
北京伟业我爱我家副总裁胡景晖对南都记者分析称，长期限购导致行业经营压力增大、利润下降。调控持续的话，将有更多小型企业无力而且无意继续从事房地产开发。其还认为，不少失去开发资质的房企退出市场之前，往往已将名下项目转让，“并不具备太高的收购价值”。
存销比8个月来首跌
对开发商而言，近来的利好消息是，典型城市新建商品住宅存销比8个月来首次回落。易居房地产研究院发布的报告显示，3月份10个典型城市新建商品住宅存销比为15.2，库存量已经连续4个月下降，成交量也连续3个月回升。截至3月底，北上广深4个一线城市新建商品住宅存销比为13 .4，存销比连续两月回落，与二线城市相比，一线城市的市场可能率先复苏。易居认为，市场已经回暖，库存减少的同时，促销压力也已经减小。
几家欢乐几家愁。市场回暖，大型房企或将成为得利主角。伴随着小型房企的或进或退的纠结，大房企的市场份额不断提高。从近期陆续发布的上市房企一季度业绩来看，保利实现业绩同比增5成，并连续4个月积极拿地。金地集团在去年基数较小的情况下，一季度业绩翻番。万科同比稳定增长23.5%。
典型城市存销比坚挺8个月后首跌，另一方面75家上市房企存货周期仍然漫长。W ind资讯数据显示，75家房企的库存总市值达9046亿，中原地产研究部预计至今年末，消化周期可能长达9个多月，房企销售压力仍大。
“在不出台新一轮调控政策的前提下，预计开发商积极推盘、成交持续回升的态势会延续至二季度。”易居房地产研究院杨红旭认为，如果不出进一步的调控政策，则今年年底存销比有望持续回归到合理区间。
存销比的下跌正得益于“以价换量”的策略正在受认可和推行。中原地产研究部分析，过去一段时间的高库存促使房企加大了促销力度，降低了新房的销售价格。部分城市出现10%的降价项目占据90%的签约量。这也从侧面表明，加速回笼资金成为房企制胜的关键。
“2011年，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中的比重高达40 .95%。预计未来，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中的比重仍将进一步提高，房地产开发企业的非银行渠道融资能力将成为企业新的核心竞争力。”易居房地产表示。
房地产业作为典型的资金密集型产业，资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢。存销比和销售业绩的逐步回暖正意味着机遇。房企要在“两极分化”的大潮中占据先机，保持资金良性循环或许才是王道。 |
