从目前的信贷政策和税费政策的执行情况来看，首次置业者与二次及多次置业者面对的无疑是一边越来越松，一边持续收紧的截然不同态度。这也是央行年初提出的，“满足首次购房家庭的贷款需求”的政策在市场中的明显体现。

　　在信贷政策方面，多家银行已经对首套房贷执行利率8.5折优惠，而二套房贷则仍旧需要上浮1.1倍，三套房以上以及异地买家仍旧是被“拒贷”。

　　在税费方面，不论是一手房还是二手房，二次及多次置业均不再享受优惠政策，一律按照3%征收。而二手房的营业税和个人所得税，也都是仅仅针对房产证满五年，以及出售个人唯一住房免征。

　　教材描述

　　首贷利率最低8.5折 二套房贷仍旧1.1倍

　　如果盘点一下近一年来房贷政策忽冷忽热的各种变化，那么现在无疑是最“温柔”的时刻。

　　从 2011年初房贷优惠逐步取消、去年下半年首套房利率最高要上浮20%-30%、首付最高四成，甚至部分银行暂停个贷业务，到去年底首套房贷逐步向基准回 归，再到最近记者了解到的，包括建行、农行等部分银行已经开始执行首套房贷利率8.5折优惠。这一标准，已经回归到去年1月时的政策水平，成为2011年 初以来的最优惠政策。

　　“现在合作的银行都开始执行8.5折利率优惠。”禅城某开发商负责人表示，目前银行对于首套房贷执行8.5折已经是比较普遍的情况。而南海丹灶的某楼盘销售人员也表示，合作的银行中，农行和建行已经开始对首套房执行8.5折优惠，其他部分银行仍旧是9折。

　　不 过，与首套房贷政策逐渐放松有所不同的是，二套房贷始终执行相对较为严格并且一致。去年3月份开始，佛山各大银行对于二套房贷执行六成首付和至少1.1倍 利率，而对于三套房和异地购房“停贷”的标准，而目前记者最新了解到的情况，与去年3月份基本一致。一年之中虽然二套房贷利率一度最高上浮标准提到 30%，但从去年底开始逐渐回落。

　　此外，二手房也开始从“被拒贷”的悲剧中开始恢复正常。去年开始有银行宣称“停止对二手房贷 款”，市场一度出现约七成的银行对二手房停贷，即使是接受贷款的银行，也对于物业的楼龄和总价有一定要求。不过，记者从各大中介和银行网点获悉，从今年2 月开始银行对于二手房贷已经正常接单，且银行放款的时间也大为缩短。

　　此外，申请房贷需要提供的资料与年限等限制与此前基本相同。例 如申请贷款需要准备申请人夫妻双方的身份证、户口簿和结婚证，还有首期房款证明、商品房购销合同、申请人还款能力证明(包括收入证明、存折交易流水和其他 资产证明)。购买商品房住宅贷款的最长年限为30年，车位普遍为15年，而商铺则为10年。

　　课程解读

　　现有信贷政策

　　力撑首次置业者

　　央行年初提出的“满足首次购房家庭的贷款需求”的政策，已经在佛山市场落地，并有所体现。

　　虽 然目前让首套房买家欣喜的8 .5折暂时还没有成为所有银行统一的优惠标准，但是与3月相比，房贷的执行标准显然又宽松了一大步。在3月份黄金楼市记者进 行的房贷调查中，仅有个别银行可以对首套房贷利率实行8 .5折，但是这并非所有普通贷款客户可以享受，而是要符合与该银行有合作的、贷款金额在一定标准 以上等条件。但当时已经有银行客户经理预测，“如果你可以再等一等，应该就可以比较容易申请到8.5折了。”

　　同时，银行方面的贷款额度也相对宽裕，与之形成鲜明对比的是，同样是年初，去年一季度银行房贷就出现“吃紧”的状况。

　　此 外，银行放款的速度也明显加快。而其中变化最为明显的则是二手房，据记者了解，去年递交的贷款申请，至少要三个月到半年，甚至是更长的时间才能放款，但是 中介经纪人表示，今年初开始，申请递交上去最快一个多星期就可获批。然后等到房产证出来进行‘入押’手续之后，一个多星期到两个星期的时间就可以放款。

　　额度充裕、首套房贷利率逐渐实行8.5折优惠以及放款更加及时，从这一系列的政策表现来看，都体现出银行对于客户表现出积极的合作态度，以及现有的信贷政策对于首次置业的支持。

　　影响

　　房贷一松

　　买卖畅旺

　　随 着首套房的房贷政策逐步放松，市场也随之产生了一定变化，以首次置业为主的买家在开发商加大促销力度，银行首套房贷放款等利好的影响下，也开始积极入市。 这也是近几年房贷经历：从收紧到放松，到再度收紧和再度放松的过程中，市场成交量几乎是呈现出同步起落的大致规律。

　　从去年房贷收紧 和限购令落地之后的成交量下跌，到今年春节后市场小幅回暖，以及二手房交投升温，业界认为，虽然今年的调控并没有放松的趋势，但是对于银行提出的“满足首 次购房家庭的贷款需求”的政策，可在一定程度上促进消费者信心回升，从而有更多的刚需买家趁机入市。

　　从成交数据来看，去年初首套房贷优惠逐步取消，到3月份开始各大银行普遍执行基准利率，同时，3月份限购令出台。根据佛山市建设局统计数据显示，去年4月份佛山一二手房的成交量均出现下跌。其中一手房的成交套数、面积和金额，均环比出现超过三成的下滑。

　　然而，从今年春节后房贷逐渐从基准利率到出现9折优惠乃至8.5折优惠的同时，市场上的成交量也出现一定程度的回升。建设局的数据同步显示，今年3月份全市商品房住宅的成交套数和面积均环比2月份出现了近50%的升幅。二手房更是环比增幅超过60%。

　　从 卖方的表现来看，房贷政策的放松和消费者积极入市，反过来也促进开发商加大推货力度。根据世联地产的市场分析数据显示，今年3月，佛山市一手住宅批售面积 为85.13万平米，环比2月份大幅增长110.0%。对比限购以来的预售量可以发现，3月份的预售量仅次于去年9月份的峰值，与去年11月份基本持平， 远高于近一年其他月份的预售量。

　　在二手市场，今年以来房贷的放松在一方面促进了买家的信心，在另一方面也让业主对以贷款形式买房的客户不再表现出“拒卖”的态度。

　　■关于税费政策

　　一手房二次置业买小房也要按照3%征税

　　对于买家来说，在签订购房合同之前除了首付款和月供款要预算清楚之外，就是要计算税费等相关购房费用，这笔费用要与首期房款一同交付，因此，对于买家来说无疑是房款的一部分。

　　在购房相关的其他费用中，占据主要比例的则是契税，目前佛山市场执行的购房契税标准为最高3%，最低为1%。其中，二次以上置业不论购房面积大小都要按照3%的标准征收。

　　从 2010年底开始，购买144平方米以下的普通住宅可以享受契税优惠的政策，成为首次置业者“独享”的政策。也就是说，如果是首次置业者，那么所购买的房 子如果是在90平方米以下，则可以享受到1%的优惠标准，所买的房子面积在90-144平方米之前则按照1.5%的比例征收。而首次置业的面积在144平 方米以上要按照3%的比例征收。

　　这一点，与限购和限贷政策表现出来的态度相一致，也就是对于首次置业的购房者给予购房税费方面的优惠，而对于二次以及多次置业者或者是购买超大面积物业的买家，则严格执行最高标准。

　　二手房“证满五年”免征5.6%的营业税

　　购 买二手房虽然具有房价更低，环境更成熟以及买来就可以入住等优势，但是不少次新房的税费显然让不少准买家十分“头疼”。比如想买一套50万-60万元的小 户型，但是税费可能就已经高达5万-6万元的情况并不少见。因此，在业主报价大多为“实收”，买卖双方的税费普遍由买家支付的市场“规则”下，消费者在看 房和计算房价的同时，也要对相关税费核算清楚。

　　购买二手房所要缴纳的主要税费中，除了契税之外，营业税和个人所得税是占比非常大的 两项。其中，根据最新规定，南海区和禅城区营业税(含附加费)的征收标准为地税核价的5 .6%，顺德区为地税核价的6%。以此计算，地税核价为50万元 的二手房交易，要缴纳2.8万-3万元的营业税。不过，如果是出证满五年且面积小于144平方米，并且是卖方个人唯一住宅的就可以免征收。

　　而个人所得税的征收标准为二手房交易增值部分的20%，所谓增值部分就是成交价格或者评估价格减去该物业的原发票价和装修等合理费用。而个人所得税的免征标准也是要满足“出证满五年”以及“个人唯一住宅”。

　　因此，从二手房的税费征收标准可以看出，如果买家购买的这套物业，是原业主多次置业的投资行为，并且是在购房不久就等待升值变现，那么叠加在买家头上的税费无疑是大大加重。反过来这一点对于购买二手房的业主来说，短期买卖行为和多次置业也增加了物业出售的难度。