尽管市场有回暖，但对很多人来说，现在还是冬天。在以刚性需求为主的楼盘开始减少优惠力度时，高端楼盘还面临着每月零成交。人们不相信楼盘的质量，因为总有房地产项目曝出质量问题。购买者只看中低价，因为这是他们唯一能确定的东西。

　　然而，开发商不可能总靠低价竞争，企业生存的首要任务就是盈利。当人口红利不再，当城市化速度放慢，什么样的楼盘还能继续保持生命力？它的品牌，它的产品，需要具备怎样的特点？它又该有怎样的能力，来应对市场一轮又一轮的调整？

　　一场每经记者和业界共同的头脑风暴，让我们找出能代表未来趋势的楼盘。

　　每经记者杨羚强：未来二三十年不会落伍的楼盘

　　什么样的楼盘能长时间保持竞争力？我在飞机上阅读的一篇关于上海30年代远东第一豪宅——铜仁路333号的杂志文章，也许能给我们灵感。当年设计这栋房子的全球知名设计师邬达克曾说 “即使再过50年，这幢房子的现代感仍是超前的，哪怕再过100年，我相信她仍不会Out！”

　　虽然这句话是否确实是邬达克所说，尚是疑问。但是，这栋绿颜色的房子确实在50年内没有被周边其他的新建建筑所超越。对我们的业主来说，什么样的房子能比成为永恒的经典，更有吸引力的？

　　也许大多数的楼盘做不到经典。但是以未来30年，甚至50年的超前眼光，来设计开发楼盘的房地产商却不在少数。

　　上海一些楼盘早在2000年前就设计了一户一车位。当时觉得这些车位设计太多。因为上海家庭当时人均拥有车辆数量并不多。但现在这样的车位设计却是非常必要的。同样，一些楼盘早在上世纪九十年代就设计了多层的电梯楼。这些楼盘在如今仍然不落伍。

　　什么样的房子能在未来的30年甚至50年保持先进性？我觉得一定是高度重视客户利益的楼盘，他们愿意为业主的生活不惜成本追加投入。他们的产品建造水平也许需要提高，但是他们对业主的心意却是路人皆知的。

　　上半年，万科、中海、世茂、龙湖、金地……这些脍炙人口的知名地产公司都有为了房地产开发项目一掷千金的豪气。有些开发商为了让盖出来的房子拥有收藏价值，不惜花费数年时间，一再更改设计方案，配备最好的人才，投入最好的建材，把产品变成了作品。

　　这样的楼盘在营销时，也许用不着精美的楼书，仅仅用购买建材的发票，就足以打动消费者。

　　每经记者徐学成：实用性强的楼盘最能“避险”

　　位于广州市海珠区工业大道的金碧花园，是恒 大进军房地产界的第一个楼盘，也是恒 大这家颇具传奇色彩的房企的“发家”之地。1997年，这个楼盘创造了日进亿元的销售奇迹。

　　2012年，当金碧花园所在的区域已经被众多建筑物包围的时候，金碧花园已经开发至第3期，售价升至18000元/平方米，但“空置”在这个楼盘里却是不存在的问题，即使是十几年前已经开发完毕的一期，仍然是广州很多二手房置业者的选择。

　　长达十几年的开发周期，何以让这个楼盘具备如此强大的生命力？

　　1998年，住房分配货币化房改制度开始实施，老百姓的住房需求也与日俱增，但矛盾也随之出现：市场上的高端楼盘价格过高，超出了普通老百姓的承受能力，而中低价位楼盘数量极少，且存在园林配套不足、交付周期过长等问题。

　　恒 大把着眼点放在了小户型、低价位的产品定位上，这一点也正是金碧花园在当年脱颖而出的关键所在。

　　在经历一个叫作 “房子不愁卖”的时代之后，随着房地产市场调控的开始，“行情”似乎又回到了原点。调控的持续深入，将大部分投资需求拦在了市场的门外。借用一位研究人士的话来说，刚需买家和改善型买家已经成为了主要的购买群体。

　　同时，享受了长期高速发展的房企开始思考，怎样才能更快地把房子卖出去？因为，对于这个行业来说，资金链越来越紧，多卖一些房子就意味着多了一根救命稻草。

　　一 位 研究机构透露了这样的数据，大户型、高价位的楼盘从来都不是楼市的主角，它们成交量的多或少，对市场整体的影响微乎其微。

　　在很多企业面对调控开始忧心忡忡的时候，一些企业继续在坚持，一些企业正在改变，如果这个时代的行业话题是“什么样的房子最能帮助企业渡过难关？”，答案无疑是实用性最强、性价比最高的产品。

　　回到原点，其实谁抓住了市场上最广泛的需求，谁就能不为所动，屹立不倒。

　　每经记者王杰：必须确保产品的高性价比

　　在目前的市场背景下，降价快销成了开发企业保持销售利润的唯一方法。这种市场局面可以说是在限购政策严行，房价相对较高的背景下产生的，这种市场情况不应该是未来房地产市场的一个发展方向。

　　未来的房地产项目应该按照所对应客户群体特性，对产品进行细化分类的房产项目，并且在同区域内具有较高的性价比。

　　比如位于郊区，主打刚需客户的楼盘应该更注重整体的项目配套建设，走大社区的路线，将商业、医疗、教育、休闲娱乐乃至交通等方面都考虑进去，这样才能更好的凸显项目的性价比，吸引更多的人外迁居住。如果能够在小区域内形成商圈，创造大量的工作机会，让人们能在住地工作，那么对于城市分化人口数量，缓解城区压力方面也是有一定贡献的；而对于一些大户型、高端项目而言，配套设施已相对完善，应将更多的精力放在产品本身上，质量出现问题无异于砸自己的招牌，可以根据所处区域、客户特性的不同，打造例如环保类、科技类、商务类等不同类型的住宅产品，以“猎奇”的心态为卖点、配以到位的后期物业等服务，这样才能吸引更多的客户关注楼盘本身。

　　关于品牌，要有做企业的意识，跳出项目强化房企品牌，强化企业的实力，强化企业的现状，做好企业的包装，让消费者对企业充满信心，才可能对项目充满信心。口碑铸就品牌，在前期品牌营造得到认可之后，后期产品将获得持续不断的益处，减少后期宣传成本支出。

　　今后开发商在住宅建设时，需要采用节能、节地、节水、节材、环保的相关技术和产品，以带动住宅品质和性能提升，推进住房建设和消费模式转型，才能满足日益提升的需求品位。

　　而遇调控或市场低迷的环境，如不愿仅依靠降价来保证项目快销，房企可变减法为加法，通过精装修，或提高得房率，或增加教育、商业、医疗等配套来为项目提供附加值。

　　每经记者尚希：定位必须适应市场

　　调控之下，开发商在推盘之时也有不同的营销手段，纵观市场可以大致总结如下几类：多种渠道反映优惠信息吸引注意、现场推广活动宣传造势以及创造出最具噱头的价格体系。但从目前的市场签约状况来看，成交量较大的楼盘大多是对其项目有清晰的市场及客户定位的楼盘。

　　首先，不管是高端住宅还是普通住宅，品牌效应都很重要，开发商在产品设计方面也有一个清晰的概念。谈及能力，最主要的还是资金实力。其次，是产品设计及市场营销能力。开发商拿到一块地，首要的工作就是项目定位，明确开发项目的类型、规模等问题。定位要求必须建立在准确、充分的市场调研基础上，了解客户需求，抓住市场空白点，进行准确定位。如果项目在缺乏市场调研基础上做出不恰当的定位，在以后的销售中将会不可避免地陷入滞销的窘境。

　　当市场发生变化时，则要有快速应对危机的应变能力。老项目滞销之时，随着市场改变，项目的市场定位也应随之作出相应调整。一个楼盘销售成功与否，关键决定于项目的市场定位。特别是在竞争日趋激烈的情况下，挖掘市场空白点显得尤为重要，如果对于目标客户定位不准，很可能在项目开盘之后出现滞销而处于被动的地位。

　　每经概念楼盘定义：

　　开发商拥有一流的品牌声誉；产品兼具特色和先进性，不会落后于时代；产品能满足业主的大部分生活需要；开发商本身有很强的配套服务和管理能力；开发商有能力为楼盘注入足够的附加值。