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顾云昌:楼市软着陆基本来临

   6月全国平均房价有回涨态势,这虽然受稳增长背景下房价回涨因素积聚的影响,但房地产政策和市场都已经开始见底,未来房价将会缓慢企稳。

  以我国目前现状,实现房价合理回归是有可能的。国家一直在抑制投资和投机性需求,同时拉动自住性需求的刚需,但银行对刚需的支持能力有限,因此不会造成房价虚涨,只会造成实涨。实涨是理性的,是经济繁荣表现,不会出现泡沫。

  调控政策或已见底

  全国平均房价连续9个月环比下降,调控效果已经显现,但在稳增长的背景下,6月房价开始止跌回涨。笔者认为,目前房地产市场已经基本实现调控政策预期的目标,已经开始软着陆,政策或已见底。

  国家对房地产政策一直坚持“不动摇、不放松、不反弹”,其实政策的另一个含义便是 “不加码”,而在政策见底和稳增长被提上日程的背景下,房地产市场将逐步企稳,实现软着陆。

  未来房地产市场调控思路应该牢牢把握三点,即遏制投资投机性需求,满足保障性需求,支持刚性需求。这样既能繁荣房地产市场,又不会令泡沫放大。

  事实上,上半年中国经济数据不理想,一部分原因是房地产投资下滑,因此保持房地产市场一定的活跃度是有必要的。

  但在长效机制有效建立之前,目前的房地产市场调控还将持续,目的就是要让房地产市场平稳发展,销量和房价双稳定。

  长效调控机制路漫漫

  土地市场,政府是卖家,开发商是买家;住宅市场,开发商是卖家,消费者是买家。房地产市场遇冷,地方政府财政收入压力就会凸显。因此,中央紧缩时候,地方政府会变成“减震器”,中央刺激时候,地方政府则变成“放大器”。

  楼市调控机制需要从源头上改进,这“源头”便是土地财政。目前的财税体制把房地产和地方政府收益紧紧地捆绑在一起,地方收入高度依赖房地产,中央的调控政策到地方落实的时候会遇到讨价还价、打折的情况。

  其实,各国都存在土地财政问题。但是国外是存量土地财政,是通过征收房产税实现的,但我国主要是通过土地出让金来实现。

  目前我国也将推出房产税,但我们应该认识到,房产税本身不是专门针对楼市调控设置的,而是一种长效机制,一旦设立以后,不能因为市场冷就少收一点,也不能因为市场热就多收一点。

  另一项长效机制是保障房建设。实际上,保障房建设还没从根本上解决其自身的问题,首先是资金来源,它没有稳定的预算,只是按土地出让金的10%来划拨,但土地出让金本身受房地产市场景气情况、整体经济环境等影响,具有不确定性。现在的情况是,土地出让金少,保障房就少建一些,土地出让金多,就多建一些,没有稳定的规划;其次是融资渠道。保障房资金不能通过商业银行融资来解决,因为成本太高,应该通过国家专门的住宅政策性银行来融资。

  房价问题≠住房问题

  调控一直盯着房价,但实际上,房价和住房问题不能混为一谈。

  住房问题不仅仅是房价问题,讲房价问题主要是指房价泡沫问题,但是住房保障出现问题不是由房价,而是由保障房供给不足造成的。

  还可以从另一个角度探讨房价和住房问题的区别。举个例子,即使北京房价降一半,变成10000元/㎡,大部分消费者还是买不起。

  实际上从其他国家和地区的经验来看,美国房地产泡沫破灭、香港房地产市场下滑的时候,很多人连工作都没有了,还怎么买房子?所以真正解决中低收入家庭住房问题,要靠保障房。而控制商品房价,主要是避免出现金融危机,但并不能由此解决住房问题。

  “房价合理回归”这一说法本身没问题,但需要注意的是,房价合理回归和房价下调是两回事,当收入比房价涨得快时,房价就是合理回归。合理回归对立面有两个:不回归和不合理回归,后者可能就是暴跌,对经济来说是灾难。

  (中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌)

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