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CRIC研究:行业背景变化 推动旧城改造成为房企开拓新方向

    (评论员/崔宁宁)11月底,华润地产展示了在深圳运营开发的六大项目,包括深圳华润中心、华润深圳湾综合发展项目、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目、银湖旧改项目、小径湾项目,其中五个项目为旧改项目。近年来,各大企业纷纷进入旧改领域,旧城改造俨然成为房企未来发展的一个新方向。

  行业背景转变,推动大型房企纷纷进军旧改市场

  早几年大型开发企业鲜有尝试旧城改造业务,主要是因为旧城改造开发涉及多方面工作,难度高,开发周期长,资金压力大,且对比当时暴涨的住宅市场来说利润偏低。然而随着近几年楼市调控的趋紧,行业利润摊薄,传统房地产市场业务竞争激烈,并且一二线城市土地供应日趋短缺,企业要维持可持续的开发业务难度加大。在此情况下,旧城改造业务成为大型房企的一个新目标,万科、华润、招商、金地等企业纷纷进入旧城改造市场。

  除了华润在深圳布局5大旧改项目之外,万科今年以来在广州、深圳分别获取了一个旧改项目,共计改造面积59万平方米,而之前万科已有多个旧改项目经验;招商 也在8月份与深圳市百旺股份有限公司签署合作意向书,将进行深圳南山区牛成村的改造开发,旧改范围达3.3平方公里;此外,作为老牌的旧城改造企业佳兆业,已经在全国布局了十余个旧改项目,土地储备超1000万平方米。由此可见,旧城改造已经成为各大房企的重要投资目标和发展方向。

  旧城改造将成未来房地产市场发展趋势

  不管从城市发展的需求角度来说,还是从企业发展的需求角度来说,旧城改造必然是未来房地产市场发展的趋势。

  对于城市发展来说,中国城市化进程快速推进,而城市化过程中也带来了不少问题,其中土地资源缺乏,后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。大城市庞大的人口规模拉低了城市的人均可用土地资源,可开发土地资源不足的问题也日益加剧。2010年,上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%,供地郊区化的趋势已非常明显。因此加快推进旧城改造,释放更多土地到市场,成为政府关注的重点,也有助于推动城市的转型、升级,从而实现持续发展。

  对于房地产企业来说,旧城改造必然成为房企在大城市做大、做强的战略性选择,也必然成为企业未来的利润增长点,更必然成为未来房地产市场发展的重要趋势。

  一是旧城改造有效提高房地产市场供应,有助于企业提高大城市市场占有率。大城市土地供应稀缺,尤其是市区优质地块缺乏,对于企业来说要获取大城市土地难度较高,通过旧城改造能够获取市中心优质地块,提高企业在大城市的市场占有率,对企业布局具备战略意义。

  二是旧城改造有效提高项目区位效益,释放大城市中心城区土地最高经济价值,有助于企业提高利润率。 企业通过旧城改造,掌握了优质的大城市中心地块项目之后,无疑将提升品牌市场能见度、对消费者的吸引力,也能够获取较大的土地增值效益,从而提高利润率。

  三是旧城改造有效提升企业与政府业务关系,改善企业在大城市运营环境,有助于企业提高周转率。旧城改造是地方政府提升城市品位,做大城市发展能级的重要渠道,也是地方政府全力推进、重点支撑的重要项目。在旧城改造过程中,企业与政府形成了密切的伙伴关系,有利于改善企业的后期运营环境,加快项目进度,从而提高企业周转率。

  资金雄厚、综合能力强的企业适合投资旧城改造业务

  尽管旧城改造的未来发展趋势良好,但企业进军旧城改造业务仍需谨慎。由于旧城改造开发有别于一般的房地产开发,涉及拆迁、人文历史遗迹、居民情感等多种因素,并且旧城改造项目一般位于市区,其规划涉及难度也更高,所需处理的关系更为复杂,因此要做可持续的旧城改造开发,目前仍存在较多问题,对于企业的要求也更高。

  一般来说,资金雄厚、综合能力强的企业在旧城改造方面更有优势。一是企业必须具备雄厚的资金实力。因为旧城改造项目涉及范围广,开发时间跨度大,涉及人员多,从而需要的资金额也非常的庞大,改造过程中的资金问题一直很突出。二是企业必须具备多方面的专业能力。除了房地产开发方面的专业需求外,由于旧城改造项目一般存在较多历史遗留问题,涉及法律纠纷、拆迁纠纷、历史遗迹的保护,因此还需要有法律、管理等其他跨行业的专业需求。

  从目前来看,涉足旧城改造的典型企业主要分为这样三类:首先是深耕区域、有旧城改造经验的民营企业,典型企业代表如佳兆业、绿景等,企业拥有丰富的本土资源和开发经验,谈判合作有优势;其次是拥有大型综合体项目操作经验且资金雄厚的央企,比如华润、招商等,易获得地方支持;三是具备较好商业模式的企业,比较能获得原住民的信任和支持,如卓越、京基。

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