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2017火热土地市场决定了2018年开发商涨价的基础

2017年,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体来看稳中有增。土地市场成交量持续正增长,刷新历史记录;房地产投资额和新开工量增幅曲线总体平稳;商品房市场,销售量增幅下行,价格增幅则基本平稳,库存量去化明显;从房地产市场供求比看,商办物业库存压力较大,住宅潜在供求相对平衡。

  易居(博客)研究院研究员王梦雯表示,在党的十九大总方针之下,预计后续各类房地产新政将紧紧围绕“房住不炒”的政策导向,过热城市将加速降温,开发企业资金面继续趋紧,土地市场泡沫恐难持续。进入2018年,全国房地产市场将面临实质性降温。但回归理性的同时,也要防范降温过快过猛,房地产调控的重心要逐渐由防大起转向防大落。

  土地市场料增幅回落

  随着三四线城市房屋销售回暖,去年楼市去库存效果进一步巩固,开发商补库存意愿强烈,全年土地购置面积同比增长15.8%。

  上海易居房地产研究院统计显示,2017年,全国土地购置面积增幅处于近5年高位,全国土地购置均价增幅同样位于历史高位;全国房地产开发企业土地购置均价5349元/平方米,同比增长29.0%。

  该机构指出,2016年下半年,部分热点城市出台相应土地市场政策,控制地价增长,但全国来看总体地价涨幅并未受到抑制,这主要与市场成交较活跃、2016年基期值较低有关。到了四季度,土地购置价格同比增幅整体出现下降,反映了在行业信贷收紧、预售项目入市放缓等一系列因素作用下,房企资金面正不断趋紧,使土地市场有所降温。

  地价占房价的比重近几年整体则呈振荡上行态势。2016年5月后上行幅度加大,全年该比重创历史新高。2017年1-2月,这一比重大幅回落,一季度止跌回升,二季度升幅扩大。7月底,地价房价比绝对值重回2016年4季度高位,8月以来持续上行,12月再创历史新高至68%。这反映出房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。

  王梦雯认为,参考历史规律,同样是楼市降温年份,2011年三四线城市楼市惯性上冲,地市成交量大;而2014年三四线楼市降温更快,库存高,导致2014年土地成交少。因此,预计2018年土地增幅呈前高后低趋势。“预计全国开发企业土地购置面积增幅在3%左右;全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落,全年增长10%左右。”

  房企拿地态度分化

  百亿房企各阵营拿地态度则在加速分化,“越大越积极”现象明显。

  监测显示,在2017年,5000亿以上阵营、1000-5000亿房企、500亿-1000亿房企拿地金额占销售额比重均值超40%,开疆拓土态势加剧,拿地结构更趋均衡;300亿-500亿、100亿-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%,与前述梯队差距拉大,且拿地更集中于二线城市,竞争力相对较弱。

  同时,百亿房企在重点城市拿地集中度较高,500亿以上房企拿地金额前20城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超7成。此外,部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升,拿地企业多为国企及大型民企,中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园万科保利中海、龙湖等千亿以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企;广州土地多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中,仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。

  拿地重心也由一二线向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年在三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比则分别降低0.7个、11.3个百分点,受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响,楼面价均有所降低。

  王梦雯认为,后续随着资金环境趋紧、销售下行,加剧了房企的资金压力,开发商资金面或将出现变盘,预计未来开发投资增幅将超过企业到位资金增幅,两条曲线将形成剪刀差。

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