2018年，的确是不平凡的一年。逢8魔咒的压力如期而至，毛衣战的硝烟愈演愈烈，金融风险的防范迫在眉睫。在这千载难逢、天时地利的时刻，房地产却反常的当起了逃兵，轮到它冲锋陷阵、抗起大旗的时候，却掉了链子，曾经的江湖义气荡然无存。

有人说，我国房地产3年一个周期，即将迎来触底反弹，也有人说，房价太过畸形，必须大幅调整，还有人说，房地产的夜壶功能很难被抛弃，其实，这些想法都太幼稚，他们还没有从以往的思维定势中走出来。依我看，我国过去二十年的房地产发展模式已经走到了尽头，这次是真的要彻底结束了！

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新加坡模式的开局

由于我国底子薄，摊子大，解放后的几十年里，所有的人力物力财力都集中到了经济建设中去，导致居民住房条件极其困难。从1956年到1986年30年间，全国所有城市仅盖了7亿平米住宅，折合1400万套，平均每年只有47万套，也就是说在全国范围内，我们每年只能解决100多万人的居住问题。

1978年，我国人均居住面积只有3.6平米，城镇地区47.5%的家庭是缺房户。当时，上海近一半的家庭住房没有厨房和厕所，只能靠手拎马桶解决，只能用公共过道作为厨房。

为了解决住房问题，整个80年代，高层在全国各地进行了多次住房改革试点，效果都不理想，始终没有突破福利分房的制度。

直到1998年7月3日国发23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的问世，从根本上打破了陈旧住房制度的禁锢。《通知》要求：停止住房实物分配。建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

根据这个房改制度和当时的收入分配体系测算，我国70%的中低收入家庭是购买经济适用住房，10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房，20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品住房。

这个98房改制度，在现在看来，仍然是那么的科学、合理、无懈可击，完全就是当代版本的“房住不炒”。不知道是我们抄袭了古人，还是古人早已预见到了今日的绝境！

当时这个制度的设计，是参考了很多发达国家的政策后制定出来的，完全符合我国的国情和国际经验，这其中就包括新加坡。

2017年，新加坡的住房自有率高达90.9%。82%的人居住在政府提供的组屋中，18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅里。组屋类型多元，中低收入和夹心层都可以选择不同价位的组屋，最高价不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比常年维持在5.5左右，也就是普通工薪阶层，工作5.5年就可以买到属于自己的房产。而新加坡的私人住宅房价收入比约为21，也远远低于香港47、北京44和上海44，居民购房压力比较小。

1998-2017年，新加坡的名义房价仅上涨了41.1%，而我国一线城市上涨超过了2000％，二线城市上涨也达到了1000％。

我们常说，良好的开局是成功的一半。98房改的初衷就是现实版的新加坡模式，公正、合理、极其的完善。只是后来我们才发现，前进的方向正好相反，越努力离目标就越远！

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历史大转折

“当时相关部门的初衷是，经济适用房能够覆盖城市人口的70%以上。然而，直到2008年10年过去了，结果是大约只有5%的人享受到了经适房的政策。保障性住房长期的缺失，导致没有享受到经适房政策的剩余65%的中低收入者，只能把目光投向商品房市场，从而形成了商品房市场中的所谓刚性需求，导致商品房价格快速上涨。”曾任全国工商联房地产商会会长、建设部科技司司长的聂梅生曾无奈的回忆。

经适房的缺失，商品房价格的暴涨，全民炒房意识的觉醒，这一切的转折点就发生在2003年！

2003年8月12日，国发18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：一、房地产业已经成为国民经济的支柱产业，是扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。二、调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房。

18号文中，最高层首次开创性的将房地产作为我国的支柱产业，把发展商品房市场提高到了前所未有的高度。完全可以认为，2003年是中国房地产业的里程碑、暴发年。从此，中国房地产就像是注射了兴奋剂，亢奋、猖獗，疯狂的扩张，就像是脱缰的野马，勇往直前，一骑绝尘。

根据18号文的原则，经适房的供应转变成了商品房供应，原本70％的家庭入住经适房，却变成了90％的家庭购买开发商定价的商品房。经适房的消失，商品房的壮大，把绝大多数工薪阶层双手奉送到了开发商的餐盘之上。

98年23号文出台5年之后，03年18号文来了一次180度的大转折。这次转折，对于拉动中国经济增长、稳定社会大局具有重要意义，但是，对于解决居民住房问题，无疑是一大挫折。

为了配合18号文的贯彻落实，2002年5月9日，国土部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。政府成为住宅用地供应的唯一主体，从此，土地财政掀开大幕，昂首阔步的走上历史舞台！

任志强曾介绍说：“2003年以前，土地供应大概是每年平均30%到40%的增长，并且逐年递增。但是该文件的发布直接导致了土地供应量的下降，其中有十几个月的土地新增供应量只有5%左右，甚至出现了负增长。所以从2004年到2006年年底的时候，土地市场供给严重不足，导致房价开始上涨，因为供应和需求之间的匹配关系已经被打破了”。

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香港模式的结局

 当然，我国土地财政的兴盛和把房地产作为支柱产业的做法，不是我们自己的原创，这一切都要归功于香港，准确的说，其实是我们抄袭了香港的整个房地产制度。土地招拍挂、期房预售制、70年土地使用权、公共面积分摊，我们现行的这些“先进”、“创新”而又饱受诟病的房地产政策，全部来源于香港。

 由于房地产是香港的支柱产业，维持房价的稳定是港府的职责所在，所以，严控土地供应就成了最强有力的武器。

 香港的住宅用地占全部土地的比例不到7%，其中，3％是低密度的乡村丁屋，城区住宅用地占比只有4%。对于港府来说，扩大住宅用地，易如反掌，但因此而带来的房价下跌，却是港府难以承受的。

 2018年7月，香港私人住宅售价指数已经升到393.5，相对于1984年的17.2，涨幅高达23倍。

 全球房价最高的殊荣，带来的是不菲的财政收入。2016-2017财年，香港地价收入、印花税、物业及投资、一般差饷等房地产相关收入为2447亿港币，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右。

 再来对比我国，2017年，我国地方一般公共预算收入和地方政府性基金收入共计14.9万亿，而其中，房地产相关税收和国有土地出让收入为6.8万亿，也就是说，房地产相关收入占比地方财政总收入达到了46%。

 我们仿效香港的房地产制度，竟然连土地财政依赖度都惊人的雷同，真是不仅学到了招式，更领会到了精髓。

 但港府在维持高房价的同时，取之于民用之于民，确保低收入者能够居者有其屋。在香港，28.9%的居民租住在政府提供的公屋中，租金相当于市场价的1/6，15.2%的居民购买政府提供的廉价居屋，剩下55.9％的市民住在开发商建的私人住宅里。也就是说，无论香港的房价有多高，也只会对中高收入者产生影响，另一半始终会有政府托底保障。

 照搬国际先进经验可以，可悲之处就在于我们学了个半斤八两，只学会了如何通过房地产来制造GDP，如何通过房地产来保证财政收入两位数增长，如何通过房地产来消化天量的货币投放，如何通过房地产来掩盖可怕的通货膨胀，却单单没有学会，香港如何解决低收入人群的住房保障。

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冰河时代

 香港模式的借鉴，的确为我们快速拉动经济增长，走出经济危机，筹措资金解决全民住房问题提供了一条捷径。但现在看来，它已经完全不适合我国的国情，继续沿着老路走下去，会给我国经济发展带来极大的风险。

 我们必须壮士断腕，与房地产的香港模式坚决划清界线。物权法已经规定，居住用地70年到期后不用主动申请，自动续期，房地产税正在加紧制定，几年后将会出台替代土地出让金。租赁住房、共有产权住房正在一二线城市大力发展。期房预售制的取消，现售制度的推行也是大势所趋。完全可以看出，我们正在摆脱香港模式，正在给自己纠偏、矫正，知错能改，善莫大焉。

 “房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”，这个顶层设计的核心，其实和98房改的精髓如出一辙，高度吻合。奔波20年之后，我们又重新回到了原点，按照1998年的愿景和模式再次重新出发。这并非原地踏步，而是不忘初心！

 所以说，从根本上看，房地产野蛮生长、房价持续暴涨的年代已经一去不返，整个顶层的指导思想和发展趋势已经转向。顶层设计的周期就是行业发展的周期。对于房地产行业来说，冰河时代已经来临。

 各大房企如临大敌，积极寻找多元化发展的出路，唯恐在房地产这一棵树上活活吊死。于是乎，万科、万达、远洋地产、恒大、雅居乐、时代地产、朗诗、龙湖、合景泰富、保利等通通改名“去地产化”，主动撕掉地产标签，谋求转型。

 房企对后市的悲观预期，直接反应在土地市场上。今年1-8月，全国300城土地市场流拍890宗，全年超过1000宗毫无疑问。而上一轮房地产低谷期的2014年，全国整年土地流拍总数也只有345宗。

 在现金为王的当下，所有房企都在收缩战线，加紧回笼资金。8月30日至10月8日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，住宅全部8.9折、商铺全部6折起，首付款可以分期，最低仅需5%。9月26日，厦门首开万科白鹭郡推出107套别墅，原价500万，现一口价278万，5折大甩卖。

 在一线城市的带领下，量价齐跌正在蔓延至二线城市。今年1-8月，北京商品住宅销售面积266.3万平方米，同比去年下降22.7%；上海二手房指数已连续9个月下跌。厦门、成都今年二手房房价下跌超过20％，杭州二手房跌幅也已经超过10％。等二线城市全面转冷之后，三四线的好日子也即将到头。在大政方针的指引下，没有谁能够幸免，也没有人敢于心存侥幸.