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楼市调控大复盘:两年600多次调控,房价终于被按住了?

时间进入2018年深秋,楼市终于开始转向。

从2016年9月30日开始,这一轮楼市调控已经持续两年。这两年时间,调控从一二线城市蔓延到三四线城市,从限制买房扩展到限制卖房,从控制房价到打击反炒房,不仅调控力度前所未有,限制之多也是前所未有。

据不完全统计,这两年有100多个城市,累计加码了600多次调控。仅2018年前8个月,就加码超过300次。房价按不住,调控不收兵。

这样的节奏,让融创掌门人孙宏斌都不免惊呼:

房地产调控超过任何人想象。

吊诡的是,调控一路加码,而房价也在一路上行。房价越是上行,调控火力就越密集;调控火力越是密集,抢房热情就越是高涨。楼市调控一度陷入“按下葫芦浮起瓢”的僵局。

直到2018年下半年,秋意渐凉,一二线热点城市房价终于掉头,市场预期由此开始下行。(详见《北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火》)

楼市调控到底有没有用?房价是靠什么按住的?下一步,楼市是一路向上,还是高位盘整,抑或很快迅速反弹?01

两年楼市调控大复盘

这一轮楼市调控,是从2016年的“930新政”开始的。

那个十一假期,以北上广深为代表的一线城市,以合肥、厦门、南京、苏州“四小龙”为代表的二线城市,集体加码楼市调控,刚刚取消不到两年的限购又回来了。

当时,有媒体就对此冠上了“史上最严楼市调控”的名号,这话显然说早了。

然而,市场热度丝毫未下降,楼市调控反而成了下场抢房的信号。这种反向博弈机制,出现在每一次楼市调控中。

在很多人看来,调控越是严厉,越说明这个城市楼市有投资价值,更是蜂拥入场。

2017年3月,北京将调控进一步升级。外地限购门槛提高到5年、认房又认贷、二套首付比例提高到六成。

作为全国楼市的风向标,北京将传统调控手段用到极致,限购门槛已经是史上最严,二套首付比例也基本上属于史上最高,“认房又认贷”更是扩大了二套房的认定范围。

然而,除了北京楼市有所降温之外,其他地方仍旧一路高歌。

与北京不同的是,厦门开启了另一条道路。 

2017年3月24日,厦门率先对个人房产限售两年。这是限售政策第一次登上舞台,以往都是限制买房,这一次直接限制卖房。

这一政策随即被各地所效仿,不到半年时间,全国已有50多个城市加入“冻房”大合唱,限售成为楼市调控的新标配。

就在这一年年中,借助以棚改货币化为代表的定向放水的威力,原本不温不火的三四线城市房价突然一跃而起,完成逆袭。

房价上涨,调控必然让如影随形。从2017年下半年开始,调控开始向三四线城市蔓延,蚌埠、淮安等名不见经传的小城市首度跻身调控阵营。

调控火力虽猛,但楼市仍旧火热。

时间进入2018年,限价摇号手段亮相。

在杭州、成都、西安等城市,限价摇号的出现,非但未能遏制市场热情,反而将抢房的节奏带往新阶段。毕竟,限价让一二手房之间存在利差,套利式抢房就再正常不过。

这一年,虽然房价依旧热,但内外环境的变化,让市场情绪开始动摇。居民六个钱包所剩无几,杠杆率居高不下,消费受到挤压,高房价正在从民生问题转为社会问题。

7月31日,重要会议明确“坚决遏制房价上涨”,成为楼市最重要的转折点。

直到此时,各地楼市才开始真正降温。

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