时间进入2018年深秋，楼市终于开始转向。

从2016年9月30日开始，这一轮楼市调控已经持续两年。这两年时间，调控从一二线城市蔓延到三四线城市，从限制买房扩展到限制卖房，从控制房价到打击反炒房，不仅调控力度前所未有，限制之多也是前所未有。

据不完全统计，这两年有100多个城市，累计加码了600多次调控。仅2018年前8个月，就加码超过300次。房价按不住，调控不收兵。

这样的节奏，让融创掌门人孙宏斌都不免惊呼：

房地产调控超过任何人想象。

吊诡的是，调控一路加码，而房价也在一路上行。房价越是上行，调控火力就越密集；调控火力越是密集，抢房热情就越是高涨。楼市调控一度陷入“按下葫芦浮起瓢”的僵局。

直到2018年下半年，秋意渐凉，一二线热点城市房价终于掉头，市场预期由此开始下行。（详见《北上广深杭厦，房价最高城市全部熄火》）

楼市调控到底有没有用？房价是靠什么按住的？下一步，楼市是一路向上，还是高位盘整，抑或很快迅速反弹？01

两年楼市调控大复盘

这一轮楼市调控，是从2016年的“930新政”开始的。

那个十一假期，以北上广深为代表的一线城市，以合肥、厦门、南京、苏州“四小龙”为代表的二线城市，集体加码楼市调控，刚刚取消不到两年的限购又回来了。

当时，有媒体就对此冠上了“史上最严楼市调控”的名号，这话显然说早了。

然而，市场热度丝毫未下降，楼市调控反而成了下场抢房的信号。这种反向博弈机制，出现在每一次楼市调控中。

在很多人看来，调控越是严厉，越说明这个城市楼市有投资价值，更是蜂拥入场。

2017年3月，北京将调控进一步升级。外地限购门槛提高到5年、认房又认贷、二套首付比例提高到六成。

作为全国楼市的风向标，北京将传统调控手段用到极致，限购门槛已经是史上最严，二套首付比例也基本上属于史上最高，“认房又认贷”更是扩大了二套房的认定范围。

然而，除了北京楼市有所降温之外，其他地方仍旧一路高歌。

与北京不同的是，厦门开启了另一条道路。 

2017年3月24日，厦门率先对个人房产限售两年。这是限售政策第一次登上舞台，以往都是限制买房，这一次直接限制卖房。

这一政策随即被各地所效仿，不到半年时间，全国已有50多个城市加入“冻房”大合唱，限售成为楼市调控的新标配。

就在这一年年中，借助以棚改货币化为代表的定向放水的威力，原本不温不火的三四线城市房价突然一跃而起，完成逆袭。

房价上涨，调控必然让如影随形。从2017年下半年开始，调控开始向三四线城市蔓延，蚌埠、淮安等名不见经传的小城市首度跻身调控阵营。

调控火力虽猛，但楼市仍旧火热。

时间进入2018年，限价摇号手段亮相。

在杭州、成都、西安等城市，限价摇号的出现，非但未能遏制市场热情，反而将抢房的节奏带往新阶段。毕竟，限价让一二手房之间存在利差，套利式抢房就再正常不过。

这一年，虽然房价依旧热，但内外环境的变化，让市场情绪开始动摇。居民六个钱包所剩无几，杠杆率居高不下，消费受到挤压，高房价正在从民生问题转为社会问题。

7月31日，重要会议明确“坚决遏制房价上涨”，成为楼市最重要的转折点。

直到此时，各地楼市才开始真正降温。