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热的热,冷的冷:楼市进入或抬或压时刻

棋局之上,属于整个楼市的春天还未到来,只有部分硬核的一二线城市,它们的房地产市场已率先热了起来。

看似矛盾的楼市指标透露出走势。一方面,商品房销量和拿地指标仍在下行。5月15日,国家统计局发布的数据显示,1~4月份,商品房销售面积同比下降0.3%,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。

事实上,今年以来商品房销售面积增速一直处于负增长区间。开发商的房子并不是在所有城市都能热销。而整体拿地积极性的下降交杂着局部抢地的态势,鲜活地预示着房企对房地产后市的预期与捕捉机会。一组新的数据是,4月份二线城市合计“卖地”收入达2933亿元,创下近2年新高。武汉、杭州、苏州、合肥、温州、宁波、郑州等热点城市土地市场持续活跃,溢价率升高,“地王”再现。

另一方面,房地产投资增速仍处高位运行,1~4月份11.9%的增速成为近一年来的新高。全国70个大中城市中,有67个城市新房价格环比上涨,最高增幅为河北秦皇岛的1.8%;房价环比下跌者仅赣州、韶关两个弱三线城市。

华创证券研究所首席分析师袁豪认为,一二线楼市已触底回升,虽然价格还没有明显上涨,但是成交量和土地端已表现得比较明显了。如果没有外界干扰,预计当前一二线城市的复苏可以维持1~2年。

不过,“整体房地产市场不在高峰期,而是下行,城市间楼市差异性大。土地供应充足,人口净增加不多的三四线城市在去库存后是否会增加新库存,要引起关注。”住建部住房政策专家委员会副主任委员、全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示。

楼市冷热不均

一二线城市房地产市场的率先回暖,令市场捕捉到了触底回升的气息,但真正的楼市上升期仍未到来。

国家统计局数据显示,1~4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1~3月份收窄0.6个百分点;商品房销售额39141亿元,增长8.1%,增速提高2.5个百分点。

但从4月单月来看,全国商品房销售面积及销售金额环比分别下降22%和15%。从销售结构来看,东部地区销售数据独撑“一片天”。仅东部地区销售面积降幅比1~3月份收窄2.5个百分点,中部地区和西部地区增幅分别回落0.4和0.5个百分点;东北地区累计增速由升转降至-4.2%。

从拿地指标也能看出市场的下行压力。尽管近期各城市土地市场高单价、高溢价地块成交频频,但全国企业土地购置仍在下行。

国家统计局数据显示,前4月土地购置面积和土地成交价款分别同比下降33.8%和33.5%,降幅分别比1~3月扩大0.7个百分点和6.5个百分点。

克而瑞地产分析师杨科伟认为,部分原因是受去年土地购置面积基数较高导致整体表现弱于城市市场;其二是,一季度以来的土地成交回升主要集中在部分二线城市和环核心城市的三四线城市,城市土地市场分化继续加剧造成整体疲弱。

顾云昌认为,拿地指标下滑,房企拿地积极性不高,可能出于对楼市预期不是很好的考虑,也显示出房企资金链不宽松的情况。

虽然目前大多数中小房企正在面临着优胜劣汰的生存问题,但是并不妨碍那些龙头房企正在悄然拿地,增加土地储备。据克而瑞统计,截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科、新城控股在内的5家房企新增土地货值超千亿元;58家房企新增货值超百亿元。二线城市是它们的重仓地。

与销量和拿地指标整体下行状态截然不同的是,房企投资开发热情仍保持快速增长态势。加快施工与新开工推动房地产开发投资增速连续4月保持两位数,并增长至11.9%。

顾云昌认为,房地产开发投资增长快与房企去年大量拿地有关,地方政府要求拿地后一定时间内房子必须盖起来。

“随着一线和部分核心二线、三四线城市市场销售回暖,房企加快开工、加紧项目入市销售的意愿也在走强。”杨科伟表示。

房价上涨也是支持房企加快项目入市的一个因素。4月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增长0.6%,同比增长11.4%;二手住宅价格指数环比增长0.5%,同比增长7.9%。其中,一二线城市新房价格环比涨幅略有扩大,三线城市涨幅回落。

这期间,房企融资环境得以改善。

国家统计局数据显示,1~4月,房企到位资金同比增长8.9%,较1~3月上升3个百分点,连续两个月上升,且为一年半以来的高点。其中,国内贷款同比增长3.7%,较上月上升1.2个百分点;定金及预收款同比增长15.1%,上升4.6个百分点;个人按揭贷款同比增长12.4%,较1~3月上升3个百分点。4月当月,房企到位资金同比增长18.4%,环比提高5.3个百分点。

在房企到位资金中,来自居民的定金及预收款仍是支撑,但来自银行端的国内贷款和个人按揭贷款增速亦持续上升,反映出房地产融资形势总体改善。这也体现出货币政策层面其实是较为宽松的。

央行数据显示,1~4月新增社会融资规模9.6万亿元,比2018年同期多增1.9万亿元,其中,新增人民币贷款6.8万亿元,比去年同期多增7865亿元。实体经济融资环境较2018年大幅改善。

中国人民银行金融市场司副司长邹澜表示,2019年,央行还将继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

过热过冷及其调控分化

“房住不炒”定位近期又被重申,“稳”是目前阶段房地产调控的主要目标。随着城市分化愈发明显,“一城一策”也呈现出更大的差异性,政策面边际呈现有松有紧的局面。

在刚刚过去的4月份,各地政府发布了近60次调控政策,多与购房资格、公积金门槛有关。既有杭州降低人才落户门槛,深圳、青岛等地放松公积金政策;也有合肥调整居住用地最高限价,西安收紧公积金政策;还有苏州一手抓人才安居、给予优惠购房条件,一手抓调控、部分区域重启限售。

“政府一边在不断投放调控政策,打压楼市里面的投机行为,一边在通过货币政策适度放松等策略在维持房地产的运行,既不能让楼市暴涨,也不能让楼市暴跌,就是要维持楼市的稳定性。”一位房地产人士表示。

而且,当前经济增长很大程度上仍需要房地产支撑。国家统计局数据显示,1~4月固定资产投资同比增长6.1%,较1~3月回落0.2个百分点,这其中11.9%的房地产开发投资增速贡献巨大。受全球经济增长放缓、中美贸易摩擦再起波澜的影响,未来出口增速继续承压。而出口作为拉动中国经济增长的三驾马车之一,对中国经济增长将造成一定下行影响。

“中美贸易战升级,中国更需要保持房地产市场稳定。”顾云昌表示,“楼市调控更注重因城施策,热点城市(楼市调控)该压要压,非热点城市该抬也要抬。”

中泰证券首席宏观分析师梁中华认为,经济仍有下行压力,今年或呈现前高后低的走势。从内部来看,压力或主要来自于中小城市的房地产市场。在“房住不炒”、因城施策的背景下,有人口流入的城市房价会有一定支撑,而人口净流出城市的房价将面临回调压力。

袁豪表示,考虑到经济走势,政策很难大力打压市场,房地产市场将在低库存状态下维持震荡,直到经济好转。从目前的情况来看,预计这轮周期至少要再延续1~2年。一二线城市可能销量上行、库存下行,三四线城市销量下行、库存逐步累加。

杨科伟预计,2019年后续销售表现仍将“维稳”,仅东部地区成交增长来支撑整体行情继续扩大增幅,难度较大,尤其是政策宽松预期减弱之后率先“入市”的东部地区刚需和改善需求或又将观望,因此预计未来整体市场走势将“以稳为主”。随着市场企稳回升,先前成交的新增土地将陆续开工,转化为新开工继续支撑房企开发投资的增长。

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