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楼市在下行 土地市场却依然活跃 房企们究竟在下一盘什么棋

2019年半年已过,各项统计数据也在陆续出台,上半年楼市的真实数据告诉我们,不要对现在的楼市有太多期待。

中原地产研究中心最新数据显示,截至6月25日,6月北京二手房合计签约9229套,预计当月全月成交量在1.2万套左右。据此初步估算,今年上半年北京二手住宅成交规模约为7.2万套。

或许你对这个数字没有什么概念,我们来看一下往年同期的成交数据。

2015年上半年,北京二手房成交8.5万套

2016年上半年,北京二手房成交13.55万套

2017年上半年,北京二手房成交8.76万套

2018年上半年,北京二手房成交7.66万套

所以,2019年上半年,北京二手房成交7.2万套的水平,是近五年同期最低值。

北京的楼市在下行,与此同时,2019年上半年房地产调控政策也远远高于去年同期的水平,并且房企融资经历短暂宽松之后,在五月也开始趋紧。

可以说,眼下市场上这种状态,对于房企来说是非常不友好的。

然而吊诡的是,在房地产开发另一端的土地市场上,房企们的表现却十分给力。

6月27日,北京市挂牌出让3宗地块,包含2纯宗住宅用地和1宗综合用地,分布于石景山区、顺义区和平谷区3个城区,总起始价105.68亿,总用地面积近22万㎡。其中最终3宗地块成交,揽金总额达120.33亿元。

北京市石景山古城南街东侧1612-761、764等地块开拍前获得4次报价,共有4个竞买主体,7家企业参与竞拍,最终华润+电建在22轮报价以73.4亿元将该地块揽入囊中,溢价率11.63% ,楼面价34276.96元/㎡。

据了解,该地块出让总价创2019年上半年以来最高纪录。

北京市顺义区高丽营镇SY02-0102-6001、SY02-0102-6002地块开拍前获得5次报价,共有5家竞买主体,7家企业参与现场竞价,最终首开+富力在32轮报价以41亿将该地块揽入囊中,溢价率20.59%,楼面价28212元/平方米。

北京市平谷区金海湖镇PG06-0100-6014地块开拍前仅获得1次报价,最终首开+首创+住总联合体以5.93亿元底价将该地块揽入囊中,溢价率0%,楼面价10012元/平方米。

据了解,北京这次推出的这三宗地块,除了位于平谷的地块,其他两宗都是限竞房地块,并且不同项目有不同的配套要求,比如石景山地块,要求配套建设教育用地,并且要无偿移交给石景山教委,顺义地块则要求商品住房销售均价不超过48641元/平方米,且最高销售单价不得超过51073元/平方米。

虽然土地出让条件颇为苛刻,但还是吸引了大批企业参与竞拍,可以看出,各大企业对于北京还是非常有热情的。

02

比北京更明显的是在深圳。

6月24日,深圳今年首次推出住宅用地,总出让面积达17.03万平方米,是深圳有史以来住宅用地规模最大的一次土拍。

而且此次土拍,共吸引了超过80家房企,光是保证金就达到了1100亿元,创下深圳历史记录,因此,深圳这次土拍,在开拍之前就已经吸引了众多关注的目光,也被不少专业人士称为“史诗级盛宴”。

最终,5幅宅地均达到最高土拍限价,成交总价达223.84亿元。不仅如此,与周边在售项目对比,5块宅地地价房价比均高于0.8,“面粉”价格均已接近当前的“面包”价格。其中实际楼板价达到6.44万元/平方米龙华地块,更是已经和周边6.5万元/平方米的新房均价打平。

此次深圳推出的这5宗宅地,面粉价格已经接近面包价格。

在深圳这次土拍同一天,其实杭州也进行了土拍,只不过风头都被深圳抢了去。

杭州市也推出八宗地块入市交易,其中萧山区五宗,临安区三宗。八宗地块总起价95.1亿元,最终八宗地块成交总价113.41亿元,多宗地块竞价超过40轮次,竞争激烈程度一点也不亚于一线城市。

从北京到深圳再到杭州的土拍市场,可以看出,房企们布局一二线城市的力度一点没有减弱。

据中原地产研究中心统计,截至今年5月30日,全国热点城市土地市场持续高位运行,50大城市卖地金额高达1.51万亿元,同比上升幅度达8.5%。

不过矛盾的是,眼下房企的融资环境愈加趋紧。

5月中旬,网传住建委和央行联合发出了一份非公开口径,要求暂缓对总计20家房企在公开市场融资。

这份名单包括:阳光城、招商、金地、旭辉、中铁建、融信、龙光、新城控股、等等。

名单上的这些房企都是在上半年土地市场拿地活跃的分子,监管层此时公布这份名单,可以看出其对“地王”零容忍的态度,以及坚决抵制房地产引发金融风险的决心。

当下的融资环境对于房企来说颇为苛刻,但是在一些热点的一二线城市土地市场,房企拿地态度依然积极,他们究竟在下一盘什么棋呢?

03

虽然一房企在这些城市的土拍市场脱颖而出,一时风光无限。但是这也意味着他们在背后要承受巨大的压力,毫不夸张的说,这些企业正在用自己的身家性命压未来的房地产市场。

笔者认为,他们最大的底气,就在于未来国民经济的增长。

虽然当下中国经济下行压力增大,但长远看,中国经济下一个10年已经进入一个中速增长阶段,未来中国GDP增速大约处于4%到6%,至少未来10年是大概率事件。

全球国家与房价的一个统计规律是,长期来说,国家房价涨幅与GDP增速是成正向关联比例,中国短期限购就不说了,但长期而言,你会发现是高度正关联。

还有一个有趣的统计数据就是,城市竞争力前30名的城市,与房价前30的城市,有超过七成的重和。

也就是说,未来房价增长的空间与城市的发展水平是高度重合的。

另外一个方面就是房地产行业未来的规模。

关于未来的行业规模,郁亮和杨国强都曾说过10万亿+,许家印也曾经说过其他行业很难与房地产行业的量级相匹配。甚至禾略的董事长预测未来中国房地产将有30万亿的量级。

目前来看,保守一点的估计大约有10-12万亿,乐观点甚至可以达到20万亿。

可以说,眼下房地产行业的天花板已经快要触顶,在未来几年时间,房企的分化会越来越严重。未来房企的规模将决定其生死。

所以一些规模还不是很大,并且有条件的房企一定要在未来房价还有上升空间的热点一二线城市抢身占位,给自己手里留下一张王牌。

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