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盘点2019年:中国楼市的五大重要“反常”

2019年,中国楼市迎来变局。一边,持续4年多的景气周期走向尾声,房价下降城市数量和下降速度均超过去年;另一边,核心城市房地产销售稳定,行业规模有望继续扩大,房地产市场韧性凸显。

变局之下,楼市“百态皆生”,出现了不少以往少见的“反常”现象。

小周期“失灵”

房地产行业内有个“三年小周期”规律,期间,市场上行和下行各占约一半时间。过去10年这一规律一直存在。

但是自2015年底以来,本轮房地产周期已经持续4年多,并且尚未见到结束迹象。据易居房地产研究院统计,国家统计局公布的70城新房与二手房平均价格环比已经分别上涨55个月和56个月。

华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪认为,本轮房地产小周期预计将由原先3年延长至超7年。他指出,包括限价、限售、土地调控、金融政策收紧等政策推动库存周期延长,这是熨平和拉长周期的主因。

小周期延长可能使未来的房地产市场呈现“总量稳定”和“结构分化”的特点。袁豪指出,城市间小周期的此起彼伏、相互对冲,也反过来加强了市场的总量稳定、波动缩窄。

多项指标保持韧性

降温并未带来量价大跌。与小周期延长同时出现的,是房地产投资和销售所保持的高度韧性。

2019年1-11月份,中国房地产开发投资同比增长10.2%。尽管从5月份开始,增速持续回落,但今年以来,这一指标一直维持两位数的高增长。

商品房销售数据也保持稳定。据克而瑞研究中心预测,2019年全年商品房销售面积与销售金额将再创新高,分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元(人民币,下同)。

房地产韧性有望持续。以投资为例,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,投资韧性来自于“接续”发展的可能,明年虽然三四线及以下城市增幅有所下降,但是一二线城市增幅可能上升;虽然棚户区改造和新建住房投资增幅有所下降,但是城市更新、旧房改造会接续增长。

一年调控570多次

2019年是房地产调控政策发布最为密集的年份。据中原地产研究中心统计,2019年以来,全国房地产各种调控政策约570次,创历史纪录,同比上涨30%。

各地因城施策,出台了各种五花八门的调控政策。

近期,深圳一个小区被暂停网签。其原因是小区业主通过微信群“控盘”,哄抬房价。有评论称,房地产调控开始精准到小区了。

湖南长沙拟对商品房利润进行限制,当地出台的一份文件规定商品房平均利润率为6%-8%。

商品房频现“减配”

楼市降温往往伴随着乱象,商品房“减配”就是其中之一。

据媒体报道,11月中旬,湖南长沙一商品房项目交房后,业主发现小区大量铺设“植草砖”当做绿化,连小区里的“人工湖”都是塑胶制作的。6月份,辽宁沈阳一个小区被曝出一楼业主收房时发现需要爬窗户进出,开发商为了凑套内面积,封住了本应电梯入户的门。

在多地对商品房进行限价的背景下,有的开发商选择“减配”以降低成本。这也成为卖房捆绑车位、精装变毛坯甚至漏水、墙裂等质量问题激增的导火线。由于房价上涨预期扭转,购房者对“减配”容忍度降低,楼盘交付频现质量纠纷。

房价分化加剧

今年黑龙江省的一个小城市鹤岗因为低房价火遍网络。在许多一二线城市房价每平方米动辄3万元-5万元的时候,这里被曝出买一套两居室只要大城市一平方米的价格,成为房价分化的典型案例。

未来这种房价分化还可能加剧。有专家认为,随着未来中国城市群和都市圈的发展,房地产的发展重心也会向这些城市转移。特别是城市群辐射的中小城市,未来可能会因为人口和资源的集聚而加大房价上涨压力。而人口净流出的城市,则可能因为需求不足带来房价持续低迷。

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