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从GDP数据,看中国房价格局走势

尤其是2020年这一波,深圳带着卫星城惠州、东莞房价上涨,已经透支了一部分涨幅空间,而佛山作为跟东莞同等级别的城市,一直在储蓄购买力,形成了一定的补涨动力。

而且佛山是工业强市,居住环境比东莞强很多,去年人口流入25.29万人,仅次于广深,长期的人口虹吸力夯实了房价。

长沙不用多说,全国房价洼地,现在就可以上车,但长沙又不同于重庆,重庆未来可以通过缩减土地供应让房价飞升,与城市价值匹配。

但长沙不行,作为全国调控模范案例,已经被所有城市盯着了,很难再放下包袱。

无锡、宁波作为同地域,仅次于苏州、杭州的城市,产业动力和人口吸引力同样非常强劲,不过这两个城市在今年房价都涨了不少,为此还遭遇严政调控。尤其是无锡被调控打压,房价开始明显下滑。

这两个城市在接下来的一年内房价都会回落调整,购房者可以稍作观望。

接下来是郑州和青岛,这两个城市上一轮房价涨幅透支,已经回落2-3年的城市。城市基本面有,也是所在省份的佼佼者,今年很容易见底。

建议大家多多关注这两个城市10-12月的成交走势,一旦出现上扬姿态,证明房价已经筑底成功,跌无可跌。

3

除了万亿城市,值得关注的还有准万亿GDP成员,目前9000亿GDP预备员已经达到7座,分别为泉州、东莞、济南、合肥、福州、南通、西安。

这一个梯队的竞争主要在于产业结构和城市政治地位。

在强省会战略下,合肥、西安、济南、福州会成为所在省份的强者。

不过,合肥和西安是区域绝对强者,后期房产价值稳定,今年还出现较为火热的楼市现象。

合肥民间出现业主联合哄抬房价乱象,而西安则一直维持缓幅上涨,走出了独立行情,不过刚刚也出台了政策调控,要求把二套首付提高到7成,货真价值地打击炒房。

这两个城市会在接下来一年的时间内继续横盘筑底。

福州和济南情况相同,位置都有些尴尬。福州有厦门分流,济南则一直被青岛压制。这两个城市的房价上一轮房价周期透支严重,近两年一直处于“跌跌不休”的状态,预计还有一段时间回落。

按照房产价值,我认为依次排序为合肥、西安、福州、济南。

其次是产业结构。在国内大循环为主的产业基调下,西安作为对外贸依存度较低的西部核心城市,经济会实现反转,潜力较大。而东莞和泉州作为沿海外贸城市,经济会相应下滑。

今年前三季度的GDP表现证明了这个趋势,西安为4.5%,而东莞、泉州分别仅为0.2%、1.5%。

当然东莞还有大湾区概念,是深圳的超级卫星城,除了外贸业务,未来还要承接智能、科技等新兴产业。而泉州作为工业强市,但长期被厦门、福州压制,财富人群也会被长期虹吸。

所以在整体竞争力上,东莞和西安相当,而泉州又稍差些许。

4

接下来,我们来研究人均GDP。

人均GDP是衡量一个城市发达程度、民富情况的重要参考。

国际机构称,人均GDP高达2万美元属于高收入发达城市,也是第一梯队。

目前在我国依次为深圳、无锡、苏州、南京、北京、上海、广州、杭州、武汉和宁波10座城市,除武汉外全属东部地区。

深圳人均GDP排名遥遥领先,这源于深圳常住人口、土地面积相对其他一线城市较小,而且是我国第一个完成城镇化建设的城市,居民财富受益于城市发展极大。

前几年,我们在探讨中国房价极值,很多人把票投给了北京,只因为深圳是新贵中心,而北京是权贵中心。然而经过上一轮房价大潮,深圳房价已经超越北京一个段位。

拿学区房来讲,北京学区房10万出头,而深圳20万单价的房子比比皆是。在豪宅层面,深圳更是高北京一个段位。

以此来看,北京相对于深圳还是价值洼地,这也从今年的楼市行情中有所体现。

其中,江苏有三座城市上榜,广东、浙江分别有两城上榜。整体来看,长三角地区最富有,人均GDP最高,这也源于早期县镇经济的积累,实现了大城小镇的均富,长三角房价未来依然是全国的主要梯队。

人均GDP在1.5-2万美元区间的高收入城市第二梯队,包括长沙、佛山、南通、青岛、福州、合肥、泉州、东莞、郑州和济南10座城市,也集中在中东部,福建和广东两省分别有两座城市上榜。

当然这里有人质疑了,成都和重庆为何没有上榜,难道是这两座经济大城不够发达吗?这里还要研究人口的数值。

成都1600多万人口,重庆更是3000多万人口,比同等级的大城高出不少,而且两城地域辽阔,GDP被郊区县镇分流,拉低了整体数值。如果单论城区人均,成都和重庆依旧可以排在第一列队。

5

最后再做一个总结。

未来在摒弃房地产经济的主流思维观念中,所有城市会失去“地方庇佑”,也就不会再出现“一荣俱荣,一损俱损”的画面。

在“长期主义”投资逻辑中,经济面良好的城市房价会处于长期上涨的趋势中。

不过,在此期间会被政策导向、土地供应等多个因素干扰,出现短周期的快速上涨或者下跌,我们也称其为“大涨小跌”或者“大涨大跌”周期。

而我们要做的就是盯紧楼市行情,找到每次房价回落后的稳定价值区间,这就是购房者最好的上车时机。

当然中国房地产20多年,几波潮起潮落,房价基本已经和城市实力对应上了。判断城市房价当下是透支还是潜力,只需要对比和“锚”的关系。

怎么理解呢?

举个例子,一线城市我认为北京当下的房价是最实际的,是“锚”,对比经济数据后,你会发现上海、广州价格也很实际,唯独深圳有些过火。

而二线城市,苏州是最“锚”,重庆、长沙就是洼地,而同一梯队的成都价格尚可,杭州就有些过分。三四线城市,省会城市1万左右的房价是“锚”,高于这个价格就是泡沫,低于这个价值还有一定的空间。

研究的多了,你会在这其中慢慢找出一些固定的规律。

不过在这种房价走势中,优质城市的房子会越来越难买。

前几天跟深圳的一个多套房业主聊天,他说自己也没有想去炒房,但趋势就是这样。

2003年在深圳买的房子没过几年就涨了好几倍,换了2套,2013年买的80万小两居,2016年又涨到400万,而后又换成1300万的改善豪宅。

那时候买房真的很便宜,首付1-2成,贷款利率又低。而现在认房又认贷,动不动几百万的首付,利率5点多,放到现在自己根本买不起。

不同的时代会造就不同的命数。虽然接下来年轻人会享受到智能高科技时代带来的红利,一切都显得那么便利。但便利的环境,资源会越来越稀缺,留在大城市的机会也越来越难了。

一代不走进大城市,那么下一代走进大城市的机会又会多难一层,幸亏内地跟香港不一样,当下还有多个万亿二线城市在生根发芽,大家不用都往一线城市挤。

当然二线城市的机会能不能把握得住,还要看大家的想法了。

最后再告诉大家一个很重要的信息:

一定要紧盯年尾(10月-1月)的行情,如果成交呈上扬趋势,楼盘火热,二手房门店热闹,你就要马上去看房。因为翘尾行情是隔年小阳春的铺垫,尤其是今年楼市萎靡的城市,也会进入触底区间,切记。

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