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2021年中国楼市会如何走?看看这十大预测

尽管遭遇了新冠疫情,与中国经济运行情况相似的是,地产行业也走出了一条“V”型曲线。同时,2020年全国商品房销售规模超过17万亿元,土地市场总金额达到28.3万亿元,两项数据均创历史新高。

这样的表现固然令业界感到欣喜,但随着宏观形势的变化、行业的发展进程、“三道红线”的设置等,地产业也已然进入新的发展阶段。2021年楼市将走向何方?调控政策如何演变?主要机会在哪里?……

在2020年的最后一天,易居企业集团CEO丁祖昱在年度发布会上给出了他对2021年地产业的十个预测(以下为《证券时报》记者梳理出的主要内容):

一、行业步入无增长时代

丁祖昱认为,地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折:2018年之前,地产处于确定性阶段,房企通过增大融资、高周转、高负债模式,实现规模迅速壮大;2018-2020年,伴随政策面房住不炒政策出台,宏观经济去杠杆苗头出现,加之疫情突发,房地产进入不确定性阶段。

他预测,2020年后,房地产将进入到下一个确定性阶段,伴随三道红线落地,房住不炒已成为长效机制,由此地产“无增长时代”有望来临。

二、政策关注重点在租赁

2020年来,长租公寓“爆雷”、“跑路”频发,叠加疫情影响,加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。自中央政府推行“租售并举”至今已五年,丁祖昱指出,尤其是今年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置,指出,“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,并以租赁市场为抓手,解决好大城市住房突出问题。”

在他看来, 2021年政策关注重点在租赁,既要高度重视保障性租赁住房建设,又要土地供应要向租赁住房建设倾斜,还要对租金水平进行合理调控,更好地解决好大城市住房突出问题。

三、金融政策趋紧,三道红线范围扩大

丁祖昱表示,“三道红线”的出台,企业的投资受到较为严重的影响,预计需要经过一段时间财务指标的调整后,方可重新企稳。所以,2021年,金融政策仍将趋紧,“三道红线”范围扩大。 千万不要以为今天“水”很多,都会流入房地产。过去两年,都在关房地产金融的“水龙头”。

四、企业快速去杠杆、过半房企转绿

随着融资环境收紧,丁祖昱认为,“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。

2021年,丁祖昱预测,将有过半房企转“绿”。 这是“三道红线”给房企带来好的方面,也是机遇。

五、投资趋同,重点城市地价难降

为遏制疫情对于房地产行业的负面影响,各地加大了优质用地供应量,土地市场热度明显提升,地价随着优质用地的供应增加上升。据统计,2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至2613元/平方米,地价创十年历史新高。

展望2021年,他预测,投资趋同,重点城市地价很难下降。

六、销售全口径上升,操盘权益下降

丁祖昱给出的数据显示,2020年1至11月,超8成百强房企累计全口径业绩同比提升,全口径金额门槛持续提升,其中TOP50门槛增幅最高,由604.3亿元增至741.3亿元,涨幅达22.7%。同时,2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。

他预测,2021年部分房企全口径金额还将继续增长,但操盘或权益将下降,未来可能会成为一种常态。

七、数字化加速,线上营销成为新战场

2020年是房企的数字营销大年,年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展;疫情逐渐消退之后,房企采取线上线下并举的双重举措,通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩;9月底天猫好房成立,线上营销更进一步,“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。

丁祖昱认为,未来在区块链、云计算等技术的支持之下,线上化营销趋势将会加强,成为新战场。 投入1亿做数字化的企业会越来越多。

八、养老进入新时代,增长提速规模放量

工信部数据显示,2020年我国养老产值达1.17万亿美元;2030年我国养老产业规模将达到20万亿元。同时,我国老人口数量也是全球最多,2019年60岁以上老人为2.53亿,2030年将达到3.7亿人。

随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能,丁祖昱认为,养老产业将迎来黄金布局期,有望超越地产。

九、资本聚焦仍在物业,估值全面回归理性

丁祖昱认为,物业板块的价值通过疫情被刷新,多家物业服务企业以黄金赛道的名义成功上市,标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐,也在资本市场迎来高光时刻。

2020年,物业企业成功上市17家。丁祖昱预测,2021年资本仍将聚焦物业,但估值全面进一步回归理性。

十、看好九家公司股票

丁祖昱表示,看好龙湖集团、华润置地、旭辉控股、金地集团、万科5支地产股;碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活4支物业股。策略上他给出的建议与前一年预测相同——“见好就收”。

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