尽管遭遇了新冠疫情，与中国经济运行情况相似的是，地产行业也走出了一条“V”型曲线。同时，2020年全国商品房销售规模超过17万亿元，土地市场总金额达到28.3万亿元，两项数据均创历史新高。

这样的表现固然令业界感到欣喜，但随着宏观形势的变化、行业的发展进程、“三道红线”的设置等，地产业也已然进入新的发展阶段。2021年楼市将走向何方？调控政策如何演变？主要机会在哪里？……

在2020年的最后一天，易居企业集团CEO丁祖昱在年度发布会上给出了他对2021年地产业的十个预测（以下为《证券时报》记者梳理出的主要内容）：

一、行业步入无增长时代

丁祖昱认为，地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折：2018年之前，地产处于确定性阶段，房企通过增大融资、高周转、高负债模式，实现规模迅速壮大；2018-2020年，伴随政策面房住不炒政策出台，宏观经济去杠杆苗头出现，加之疫情突发，房地产进入不确定性阶段。

他预测，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段，伴随三道红线落地，房住不炒已成为长效机制，由此地产“无增长时代”有望来临。

二、政策关注重点在租赁

2020年来，长租公寓“爆雷”、“跑路”频发，叠加疫情影响，加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。自中央政府推行“租售并举”至今已五年，丁祖昱指出，尤其是今年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置，指出，“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题。”

在他看来， 2021年政策关注重点在租赁，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要土地供应要向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控，更好地解决好大城市住房突出问题。

三、金融政策趋紧，三道红线范围扩大

丁祖昱表示，“三道红线”的出台，企业的投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标的调整后，方可重新企稳。所以，2021年，金融政策仍将趋紧，“三道红线”范围扩大。 千万不要以为今天“水”很多，都会流入房地产。过去两年，都在关房地产金融的“水龙头”。

四、企业快速去杠杆、过半房企转绿

随着融资环境收紧，丁祖昱认为，“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。

2021年，丁祖昱预测，将有过半房企转“绿”。 这是“三道红线”给房企带来好的方面，也是机遇。

五、投资趋同，重点城市地价难降

为遏制疫情对于房地产行业的负面影响，各地加大了优质用地供应量，土地市场热度明显提升，地价随着优质用地的供应增加上升。据统计，2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2613元/平方米，地价创十年历史新高。

展望2021年，他预测，投资趋同，重点城市地价很难下降。

六、销售全口径上升，操盘权益下降

丁祖昱给出的数据显示，2020年1至11月，超8成百强房企累计全口径业绩同比提升，全口径金额门槛持续提升，其中TOP50门槛增幅最高，由604.3亿元增至741.3亿元，涨幅达22.7%。同时，2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。

他预测，2021年部分房企全口径金额还将继续增长，但操盘或权益将下降，未来可能会成为一种常态。

七、数字化加速，线上营销成为新战场

2020年是房企的数字营销大年，年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展；疫情逐渐消退之后，房企采取线上线下并举的双重举措，通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩；9月底天猫好房成立，线上营销更进一步，“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。

丁祖昱认为，未来在区块链、云计算等技术的支持之下，线上化营销趋势将会加强，成为新战场。 投入1亿做数字化的企业会越来越多。

八、养老进入新时代，增长提速规模放量

工信部数据显示，2020年我国养老产值达1.17万亿美元；2030年我国养老产业规模将达到20万亿元。同时，我国老人口数量也是全球最多，2019年60岁以上老人为2.53亿，2030年将达到3.7亿人。

随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能，丁祖昱认为，养老产业将迎来黄金布局期，有望超越地产。

九、资本聚焦仍在物业，估值全面回归理性

丁祖昱认为，物业板块的价值通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄金赛道的名义成功上市，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。

2020年，物业企业成功上市17家。丁祖昱预测，2021年资本仍将聚焦物业，但估值全面进一步回归理性。

十、看好九家公司股票

丁祖昱表示，看好龙湖集团、华润置地、旭辉控股、金地集团、万科5支地产股；碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活4支物业股。策略上他给出的建议与前一年预测相同——“见好就收”。