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让房子回归消费品 房地产税拉开地产行业转型大幕

又到了一年一度上海征收房产税的时刻。

根据上海市税务局通知,近日,2021年度上海的个人住房房产税已正式开启征缴,人均超过60平方米的住房,将按照比例缴纳房产税。不过,相对于这个已经征收了10年的房产税,影响更广、范围更大的房地产税近日获得更多关注。

此前,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议提出,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

“房地产税试点的铺开,标志着一个新时代的到来,标志着整个房地产长效机制建设开始全面破题。国家已经充分认识到房地产的传统战略在新常态状态下,应该做出系统性调整。”在CMF宏观经济热点问题研讨会上,中国人民大学副校长刘元春表示。

不过,中国人民大学财政金融学院教授吕冰洋提醒,参考国外房地产税改革,都会经历一个发展历程,不是一蹴而就。

“可以先看重商品税功能,发挥商品税性质,之后发挥使用费的性质;先集中大中城市征税,按照前面的方案,先按照累进税率,迅速调节房产作用,之后转为地方税按比例进行征收,发挥受益税的这种性质,发挥促进地方治理的功能。”吕冰洋表示。

中国财政科学研究院院长刘尚希则认为,中央应在立法上形成框架,规定一些基本原则,同时把更多的自主权交给地方,让地方自己决定。

“因为我国幅员辽阔,各地差异很大,如果房地产税作为一个地方税,做了过细的规定,在各地实施起来很难与当地的情况相吻合,可能就会脱离实际。”刘尚希表示。

需要整体税制的改革和配套

当前,房地产税寄托了大众很多期待,比如调节财富分配、抑制房价等。

不过,中央财经大学财税学院院长白彦锋表示,社会公众关注比较多的房屋所有权人,但和现行税制中的房产税不一样的是,多了一个“地”字。房价中,地价是重要的构成主要部分,地住不炒也同样很重要。有很多开发商取得土地使用权后捂地待涨,是推高房价的重要原因。房地产税开征后将增加保有成本,加速房地产开发进程,使其尽快入市。

“我们现在对于土地的调控已经有土地增值税,土地增值税属于一次性增值行为,一次总赋税。从财政学角度理解,容易被产权人认为是一种心理帐户中的沉没成本。未来试点开征房地产税,就可以从土地供应和流转层面提高土地资源的配置效率,对于房地产市场健康发展是非常重要的。”白彦锋表示。

“房地产税要在地方财政上构造一个长期稳定的税收来源,很大一块还是要保证社会支出。过去是土地财政,老土地财政是卖地,新土地财政就是收房地产税。房地产税能够为地方政府带来长期稳定的收益,也是其他成熟的比较发达的国家的基本情况。”毛振华表示。

按照香港的案例,政府根据交易房价征收的一笔税,要纳入到地方基础开支,治安、教育等之中,所以,房地产税收到之后如何开支,哪些是直接用于到交税的人,哪些放到社会其他领域作为基本收入来源都需要思考。

不过,尽管税务专家和老百姓都对房地产税有着不同期待,但刘尚希称,房地产税不可能成为我国地方政府的主体税种。

“房地产税并不是国际上所有的国家都作为那么重要的税种,有的国家地方政府并没有房地产税,我们看到的房地产税主要是所谓的英美法系,英国、美国这些国家,且房地产税在地方政府中并不是税收收入的主体。”白彦锋表示。

刘尚希也表示,从世界各国来看,房地产税在国家财政收入中所占比重都不大。

但房地产税又是个涉及到财产权、涉及到社会公众的大问题。

房地产税在我国原来就存在,但没有对个人非经营性房产征税。当前的房地产税,实际上是全新的一种税种。作为一个新税种,房地产税身兼多重职责,有财政属性,有经济属性,有社会属性,还有政治属性。能否出台,能否顺利的开征和实施,能否达到预期目标,从什么逻辑构建房地产税,都需要好好研究。

“房地产税需要整体税制的改革和配套,所以,土地制度、财税体制改革的配套,需要政府治理改革的配套。这样一种改革一定要在国家治理当中统筹规划、顶层设计,通过试点稳步推进,把这件关系到国家未来长远的一件好事大事办好。”中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示。

让房子回归消费品

“我们人多地少,住房资源是有限的,但现在住房拥有率在城市中达到90%,空置房相当多。按照‘房住不炒’的定义来认识,房子就是用来住的,意味着它就是消费品。如果大量房子的闲置等着它涨价,房子就变成了具有很强金融属性的资产,变成了财富积累的一种方式。房地产税的作用就是让房子回归‘住’的属性,让它回归消费品不是金融资产。”刘尚希表示。

在他看来,房地产税应当要发挥它的调节功能,调节住房购买行为,在这方面发挥作用,去防范化解房地产领域积累的风险,促进房地产市场的转型,从而推进经济增长方式的转型。同时,也是推进整个经济转型以及社会转型。

事实上,早在2015年,我国已经提出了房地产长效机制的建设,但这种长效机制建设需要一个痛苦而漫长的转型。从2015年到2020年,新常态发展向高质量发展进行转型。而现在,在疫情之下,中国的最大转型体系正在全面拉开序幕,进入到一个真正的加速期和阵痛期。

“中国发展面临着全面转型的挑战,必须从过去要素密集型的发展模式、从出口投资的发展模式、从快速工业化、快速城市化的发展阶段向高质量发展进行转型。这种转型过程中,以现代产业体系作为发展的基石,很重要的一点就是各种资源配置要回归实体经济,金融要服务于实体经济。在这个过程中,金融主要依存于土地和房地产的现状要改变。”刘元春表示。

在他看来,房地产的金融功能受到约束,会带来投资模式和消费模式的变化,这些变化对短期宏观经济会带来一定冲击。

比如,在房地产去金融化的过程中,必然伴随着去杠杆、去支点的短期作用,短期对冲举措必须要加大。

在刘元春看来,短期的政策的稳定不仅是一般的货币政策的适度稳健,更重要的在于要把中国住房体系全面构建起来,稳定整个房地产投资、房地产消费,从而达到短期稳定的作用,并且为中期转型做好短期的政策支撑。

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